Plánovací smlouvy v novém stavebním zákoně

Plánovací smlouvy jsou institutem stavebního práva a skýtají v sobě nespočet způsobů využití v praxi. Nový stavební zákon plánovací smlouvy charakterizuje jako veřejnoprávní smlouvy uzavřené mezi stavebníkem (developerem) a obcí (potažmo i městskou částí, krajem či vlastníkem veřejné infrastruktury). Obsahem takovéto smlouvy je příslib vzájemné součinnosti při realizaci stavebního záměru. Obsahovat mohou také soukromoprávní úpravu práv a povinností.

Plánovací smlouvy lze využít v situacích, kdy developer potřebuje dosáhnout změny územně plánovací dokumentace k provedení svého stavebního záměru, při snaze na napojení na kapacitně nedostačující technickou infrastrukturu nebo pro hladší průběh povolovacího řízení.

Za starého stavebního zákona existovala jistá spornost, k jakým právům a povinnostem se může obec v plánovacích smlouvách zavázat. Jako určité ohraničení těchto práv a povinností byl považován výkon samostatné působnosti obce. Nový stavební zákon tento „rámec“ plánovacích smluv vyřešil za pomoci § 131 NSZ, které ve svém odst. 1 a 2 udává příklady práv a povinností, ke kterým se může obec zavázat. Patří mezi ně již výše uvedená kooperace při změně územně plánovací dokumentace nebo omezení práva uplatňování návrhů, vyjadřování nebo opravných prostředků v souvisejících povolovacích řízeních, to však pouze za předpokladu, že je navržený stavební záměr v souladu s ujednáními v plánovací smlouvě.

Další podstatnou novinkou v oblasti plánovacích smluv je jejich přezkum z pohledu souladu s právními předpisy a řešení sporů z nich. Ten bude nově podle § 132 NSZ vykonávat, v případě smluv uzavíraných s obcí, příslušný krajský úřad. I následný soudní přezkum by byl nově prováděn ve správním soudnictví.

Nový stavební zákon také zavedl podmíněné plánovací smlouvy. Těmi může obec v územním plánu podmínit rozhodování v daném území. Stanovit musí základní obsah, podmínky a lhůtu pro její uzavření, která v případě územního plánu nesmí být podle § 81 odst. 3 NSZ delší než 6 let a v případě plánu regulačního delší než 4 roky, dle § 86 odst. 3 NSZ. Lhůta pro jejich uzavření je nastavena s ohledem na to, aby se z nich nestávaly „kvazi“ stavební uzávěry.

Nový stavebním zákon přinesl definici plánovacích smluv a zároveň upřesnil práva a povinnosti, ke kterým se smí obec zavázat, čímž hlavně potvrdil již zavedenou praxi. Dále zakotvil institut podmiňujících plánovacích smluv, kterými může obec regulovat rozvoj svého území dle jeho specifik a konkrétních potřeb.