Hledá se lék na problémy stavebního řízení… pomůže připravovaná novela stavebního zákona 2026? (1. část)

Úvod

Zákonodárce si od předchozího stavebního zákona č. 183/2006 Sb. (dále jen „předchozí stavební zákon“) sliboval zrychlení a zefektivnění povolování staveb oproti stavebnímu zákonu č. 50/1976 Sb.[1] Předchozí stavební zákon byl mnohokrát novelizován s cílem zjednodušit a zrychlit povolovací proces. Tento předpoklad se nicméně nenaplnil, a proto byl přijat stávající stavební zákon č. 283/2021 Sb. (dále jen „stávající stavební zákon“). Ještě před nabytím plné účinnosti prošel stávající stavební zákon komplexní novelou,[2] opět se stejným cílem. Poslanecká sněmovna nyní projednává další komplexní novelu stávajícího stavebního zákona jako sněmovní tisk 67, přičemž Hospodářský výbor jej doporučil projednat a schválit ve znění komplexního pozměňovacího návrhu pod sněmovním tiskem 67/11 (dále jen „Novela“).[3] Jaký je cíl této Novely? Opět zjednodušit a zrychlit povolování staveb.

Vyvstává otázka, proč se zákonodárci ani přes početné snahy napříč dekádami nedaří povolování staveb skutečně zjednodušit?

Jakožto právník se specializací na správní a stavební právo a bývalý vedoucí pracovník stavebního úřadu na obci s rozšířenou působností jsem se pokusil identifikovat několik oblastí, které podle mého názoru v praxi prodlužují proces povolování staveb. Nejedná se o úplný výčet problematických situací – zmiňuji pouze ty nejběžnější. Tyto oblasti následně podrobím analýze, zda je Novela řeší či nikoliv. Cílem tohoto článku není akademické pojednání ani hodnocení politických rozhodnutí, ale přispět do věcné diskuze nad praktickými problémy z praxe stavebních úřadů.

Tento článek bude strukturován do několika kapitol podle ucelených oblastí s rozlišením na vybrané důvody prodlužování procesu povolování staveb a nestavebních záměrů.

Důvody na straně žadatelů a projektantů

Nesprávně vyplněné žádosti o povolení

Proces vydání povolení se řídí nejen stavebním zákonem, ale také správním řádem. Předpokladem úspěchu je správně a úplně podaná žádost. Pokud tak stavebník neučiní, stavební úřad jej vyzve k doplnění žádosti. Požadavek stavebního úřadu na správné a úplné vyplnění žádosti je nejen reflexí zákona, ale také může být odrazem toho, že i sám stavební úřad je pravidelně kontrolován nadřízeným orgánem. Kontrola se zaměřuje mj. na formální splnění obsahových náležitostí žádosti. Pokud žádost není vyplněna správně a stavební úřad stavebníka nevyzve k doplnění, sám stavební úřad může v rámci kontroly obdržet výtku ohledně zjištěného nedostatku.

Ke zjednodušení se užívají formuláře, které mají stavebníkům i stavebním úřadům usnadnit jejich práci. Stávající podoba formulářů[4] má nicméně podle mého názoru zcela odlišný dopad – správné vyplnění žádosti bývá mnohdy nadlidský úkol. Žádost o povolení stavby má 13 stran, z čehož je v praxi cca 70 až 80 % nevyplněných a prázdných.[5] Mnoho údajů je ve formuláři vyžadováno nadbytečně,[6] některé naopak chybí.[7] Již titulní strana předpokládá odborné znalosti na straně stavebníka.[8] Po zhlédnutí celého formuláře rozumím zoufalosti stavebníků, kteří nejsou schopni takovou žádost vyplnit. Pokud se o to pokusí, zpravidla ji vyplní špatně či nedostatečně – a stavební úřad je musí vyzvat k úpravě. Mnozí stavebníci si proto raději přiberou odborníka, aby za ně povolení vyřídil (zpravidla projektanta). Bohužel, mnohdy ani oni nejsou schopni vyplnit žádosti správně.[9] Vzhledem k tomu, že se jedná o běžný jev, nabízí se otázka, zda to není chyba na straně formuláře, spíše než stavebníků? Řešení je přitom jednoduché – upravit formuláře tak, aby (i) obsahovaly pouze nezbytné náležitosti, (ii) byly uživatelsky přívětivé a (iii) měly odpovídající technické nastavení. Tento problém nicméně Novela nevyřeší.

Nedostatky projektových dokumentací

Kvalita projektových dokumentací je v praxi velmi rozdílná, nicméně každá projektová dokumentace musí obsahovat vyhláškou požadované náležitosti. V praxi jsem se setkal s následujícími okruhy nedostatků:

Dokumentace není zpracována dle vyhlášky – projektová dokumentace musí být po formální i obsahové stránce zpracována v souladu s vyhláškou.[10] Přesto mnozí projektanti či kvalifikované osoby tuto vyhlášku nerespektovali a dokumentaci zpracovali tzv. „ve volném stylu“.[11]
Dokumentace neobsahuje všechny části – vyhláška č. 131/2024 Sb. podstatným způsobem zredukovala rozsah dokumentace předkládané stavebnímu úřadu.[12] I přesto často některé části chybí, typicky základní statický výpočet, požárně bezpečnostní řešení či dopravní řešení.[13]
Dokumentace záměrně neobsahuje všechny části – typicky, kdy se spěchá na termín pro podání žádosti.[14]
Dokumentace některé otázky neřeší, ač by měla – typicky se jedná o výpočet dopravy v klidu, radonovou ochranu, posouzení hluku či odstupové vzdálenosti. Často je v dokumentaci uvedeno, že se konkrétní požadavek dané stavby netýká nebo je zde odkázáno na stávající stav, navzdory tomu, že se může jednat o zcela klíčový důvod pro (ne)povolení stavby.[15]
Dokumentace neodpovídá skutečnosti – toto se týká zejména dodatečných povolení nebo povolení změn dokončených staveb. Typicky se jedná o neodpovídající umístění oken, dispoziční uspořádání, nezanesení stávajících staveb do situačního výkresu apod.[16]

Stavební úřady jsou pak mnohdy osočovány z toho, že příliš lpí na formalitách a stěžují tak stavebníkům život. Bohužel, v praxi je ale často příčina nikoliv na straně stavebního úřadu, nýbrž na straně projektanta. Jsem proto přesvědčen, že jednou z cest pro zrychlení řízení je předkládání úplných a správných projektových dokumentací. Toto však není záležitost, kterou by mohla vyřešit Novela.

Novela naopak výslovně zavádí odpovědnost projektanta za soulad dokumentace s právními předpisy[17] a odnímá pravomoc stavebnímu úřadu kontrolovat soulad stavby s technickými požadavky na stavby.[18] Jedná se o úmysl zákonodárce, což vyplývá též z důvodové zprávy.[19] Rozumím tomu, že zákonodárce má zájem zjednodušit práci pracovníkům stavebních úřadů, kteří nově nebudou muset sami od sebe např. ověřovat správnost výpočtu parkovacích míst. Tato úprava má ale i „druhou stranu mince“. V kontextu dosavadních zkušeností se obávám, že tato změna může být snadno zneužitelná a ve svém důsledku se může obrátit proti stavebním úřadům a ochraně veřejných zájmů. To platí tím spíše, pokud se zvýšená odpovědnost projektanta neprojevuje v oblasti přestupků.

Dokládání závazných stanovisek a vyjádření správců sítí

Stávající stavební zákon zavedl povinnost stavebního úřadu vyžádat si závazná stanoviska dotčených orgánů, pokud je nepředloží sám stavebník.[20] V praxi je však tento postup málo užíván, a to z několika důvodů. Zaprvé, tato povinnost platí jen ve vztahu k závazným stanoviskům a vyjádřením dotčených orgánů – nedotýká se tedy situací, kdy dotčený orgán vydává rozhodnutí.[21] Ve stávajícím stavu tedy stavební úřad nemá možnost získat všechny podkladové dokumenty, což by se ale mělo Novelou částečně změnit.[22] Velmi nepraktická je dále komunikace mezi stavebníkem, stavebním úřadem a dotčeným orgánem.[23] Často na základě požadavku dotčeného orgánu dojde k úpravě projektové dokumentace – v takovém případě je vhodná přímá komunikace mezi stavebníkem a dotčeným orgánem, což ale stávající stavební zákon neumožňuje. Z povahy věci se jedná o další administrativní zatížení stavebních úřadů. Kromě toho, že Novela mění některá rozhodnutí na závazná stanoviska, však Novela tyto praktické nedostatky neodstraňuje. Mám proto za to, že ani Novela nepřispěje k tomu, aby se tento postup uvedl do praktického života.

Novela mnoho dotčených orgánů ruší a jejich agendy plánuje integrovat přímo do činnosti stavebního úřadu s tím, že pracovníci dotčených orgánů nově přejdou pod stavební úřad. Koncepčně si myslím, že tato změna může pomoci. Otázkou je, zda je tato změna dotažena do požadovaného cíle. Předně nedojde k integraci všech dotčených orgánů, ale jen některých – v zásadě by mělo dojít k integraci některých orgánů na úseku životního prostředí a hygienických stanic. Z dotčených orgánů, které budou i nadále vydávat samostatná podkladová závazná stanoviska nebo vyjádření, naopak zůstanou např. hasiči, památkáři, orgán ochrany ovzduší, vodoprávní úřad, orgán EIA, Agentura ochrany přírody a krajiny, Český inspektorát lázní a zřídel aj. Je tedy zřejmé, že mnoho dotčených orgánů i nadále zůstane samostatných. Proto i nadále bude nutné separátně získat mnoho těchto stanovisek dotčených orgánů. Nedomnívám se proto, že by Novelou došlo k naplnění cíle „jedna žádost – jeden úřad – jedno razítko“. Naproti tomu ucelený přehled závazných stanovisek a vyjádření dotčených orgánů, které by bylo nutné k žádosti o vydání povolení přiložit, i nadále ve stavebním zákoně chybí. Stavebníci jsou proto i do budoucna odkázáni na desítky různých složkových zákonů, ze kterých může (ale také nemusí) vyplývat požadavek na doložení stanoviska konkrétního dotčeného orgánu. Aby integrace dotčených orgánů skutečně přinesla požadovaný výsledek, musela by se vztahovat na všechny dotčené orgány.

Původní znění Novely (sněmovní tisk 67/0) předpokládalo, že si stavební úřad kromě chybějících stanovisek dotčených orgánů vyžádá také chybějící vyjádření správců sítí (vlastníků veřejné technické nebo dopravní infrastruktury). Toto nakonec komplexní pozměňovací návrh nepřevzal a ponechal pouze nově plánovanou fikci souhlasného stanoviska, pokud se správce sítě nevyjádří v zákonné lhůtě. Bude tedy i nadále na stavebnících, aby si správce sítí obeslali vlastními žádostmi o vyjádření. Ani tento administrativní krok tedy neodpadne.[24] Fikci souhlasného vyjádření správců sítí lze teoreticky přivítat, nicméně je otázka, nakolik bude v praxi využitelná. Správci sítí nejsou na rozdíl od dotčených orgánů správními orgány, na které by se vztahoval správní řád, zákonem vyžadované obsahové náležitosti či možnosti přezkumu. Nelze proto vyloučit, že správci sítí budou v poslední den lhůty raději vydávat nesouhlasné stanovisko jen proto, aby nenastala zákonem předvídaná fikce. Stavebník nebude mít proti takovému postupu žádnou účinnou obranu a nezbyde mu nic jiného než podat novou žádost, což logicky povede k běhu nové lhůty. Správci sítí mají také postavení účastníků řízení, a proto mohou na rozdíl od dotčených orgánů podat proti povolení odvolání. Novelou zakotvená fikce souhlasu správců sítí proto může být ve svém důsledku nejen nelogická, ale také kontraproduktivní.

Rozpor záměru s územně plánovací dokumentací (ÚPD)

V praxi je často problém v nesouladu záměru s územně plánovací dokumentací (ÚPD), zejména územním plánem. Typicky se jedná o situaci, kdy pozemek, na kterém chce stavebník stavět, (i) je zcela nezastavitelný (v takovém případě je nutné změnit hranici zastavitelného území), (ii) je v jiné funkční ploše, která neumožňuje realizaci požadovaného typu stavby (v takovém případě je nutné změnit daný pozemek na zcela jinou funkční plochu nebo do přípustného využití přidat požadovaný typ stavby) nebo (iii) nesplňuje regulativy zastavěnosti a ozelenění (v takovém případě je nutné změnit procentuální hodnoty regulativů). Změna ÚPD je přitom běh na dlouhou trať – obvykle i na několik let, a navíc se jedná o relativně nákladný postup.[25]

Pokud plánovaný záměr není v souladu s ÚPD, a tedy nesplňuje zcela základní předpoklad pro povolení, pak je nutné ÚPD změnit. Dobu, kterou zabere samotná změna ÚPD před orgánem územního plánování, nicméně nelze zahrnovat do celkové doby stavebního řízení před stavebním úřadem. V praxi se tak ale často (byť chybně) děje. Proto se ve veřejné debatě často hovoří o tom, že povolit bytový dům trvá 10 let - z toho ale třeba 8 let zabere samotná změna ÚPD. Tento problém se dá v zásadě vyřešit dvěma způsoby – zjednodušit a zrychlit změny ÚPD nebo povolovat výjimky z ÚPD. Novela přitom chce svým způsobem zavést oba způsoby. Proces pořizování ÚPD a jejích změn je sám o sobě natolik rozsáhlý, že by jeho popis přesahoval možnosti tohoto článku. Pro zjednodušení pouze uvedu, že jednou z „novinek“ bude navrácení zkráceného postupu pořizování změn územního plánu podle § 55a předchozího stavebního zákona.

Souhlasím s tím, že někdy může být důkladné dodržování ÚPD značně nelogické, neboť ÚPD nemůže pamatovat na všechny myslitelné situace a samotná ÚPD může být chybná či nepřesná. Proto je vhodné mít nástroj, na základě kterého by stavební úřady nemusely striktně vyžadovat dodržování ÚPD. Návrh nového ustanovení § 193 odst. 2 stavebního zákona, že se souhlasem toho, kdo ÚPD vydal, se záměr může odchýlit od ÚPD, nicméně nepovažuji za vhodný. O této úlevě se totiž nebude rozhodovat formou výjimky.[26] Důvodová zpráva předpokládá, že se tato úleva uplatní „v nekonfliktních případech a za přísně stanovených podmínek“. Přísnost podmínek ale podle mého názoru ze zákona nevyplývá. Zcela obecnou formulaci „pokud nenaruší veřejné zájmy a nedotkne se jiných osob, ochranných pásem nebo koridorů“ lze v praxi snadno obejít, neboť ji lze vykládat různým způsobem. Klíčovým „hráčem“ při posuzování této úlevy bude rada obce, tedy samospráva, a nikoliv stavební úřad. Naopak zde zcela chybí orgán územního plánování.

Vhodnou variantou by byla možnost udělení výjimky na základě odůvodněné žádosti stavebníka (stejně jako se udělují výjimky z požadavků na výstavbu, typicky z odstupových vzdáleností). Nezbytným podkladem by bylo souhlasné vyjádření orgánu územního plánování (který by tuto výjimku následně promítl do aktualizace ÚPD), souhlas obce a vyjádření dotčených orgánů (např. Agentury ochrany přírody a krajiny v CHKO, památkářů v památkových rezervacích či vodoprávního úřadu v záplavových zónách). ÚPD je totiž výsledkem střetu zájmů chráněných mnoha dotčenými orgány – a tímto postupem lze dotčené orgány i orgán územního plánování snadno obejít. Považuji za vhodnější, aby o žádosti o výjimku musel rozhodovat stavební úřad, který by měl „hlavní“ slovo. Novelou navržené řešení podle mého názoru nevhodně přenáší těžiště rozhodování o výjimkách z ÚPD ze správních orgánů na samosprávu, což může být v praxi zneužitelné.

Důvody na straně účastníků řízení

Pokud stavební úřad posoudí podanou žádost a dospěje k závěru, že je vše v pořádku, může pokračovat další fáze řízení. Vydá proto vyrozumění o zahájení řízení a dá možnost účastníkům řízení podávat námitky. Novela zkracuje minimální zákonnou lhůtu pro podání námitek z patnácti na deset dnů. Poté se čeká, zda budou námitky podány, či nikoliv. Rád bych uvedl, že drtivá většina řízení (odhadem až 90 %) bývá zcela nekonfliktní a žádný z účastníků proti záměru nebrojí. Ve zbývajících případech (okolo 10 %) nicméně vyvstávají komplikace, neboť účastníci jsou aktivní, o stavbu se zajímají, nesouhlasí s ní a brojí proti ní.

Omezení námitek účastníků řízení

Novela zpřísňuje podmínky pro podávání námitek účastníků, resp. rozšiřuje okruhy námitek, ke kterým stavební úřad nepřihlíží.[27] Dále klade zvýšené požadavky na obsah námitek (uvedení důvodů a rozsahu dotčení práv). Nepřípustné námitky stavební úřad ani nemusí vypořádat, což může stavebnímu úřadu podstatně ulehčit práci s odůvodněním rozhodnutí.[28]

Novela podle mého názoru neomezuje právo účastníků brojit proti záměru. Podstatným způsobem však zjednoduší postup stavebního úřadu, jak se s nimi v odůvodnění vypořádat. Lze předpokládat, že pokud stavební úřad zkonstatuje nepřípustnost námitek a nebude se jimi z tohoto důvodu věcně zabývat, budou účastníci tento postup rozporovat pomocí opravných prostředků. Je proto otázkou, zda toto zjednodušení ve svém důsledku nepovede k celkovému prodloužení povolovacího procesu. Aby mohly být námitky věcně posouzeny, budou muset být po obsahové stránce dobře napsány. To ve finále může vést k tomu, že se účastníci budou s přípravou námitek častěji obracet na odborné osoby (advokáty, projektanty apod.), což může vést k celkovému zkvalitnění průběhu povolovacího řízení.

Omezení odvolání a dalších opravných prostředků

Novela v mnoha případech vylučuje možnost podat odvolání či rozklad[29] a omezuje možnosti mimořádných opravných prostředků.[30] Pokud bude odvolání přípustné, jsou kladeny větší požadavky na jeho obsahové náležitosti. Pokud odvolání tyto náležitosti nebude obsahovat, správní orgány nebudou vyzývat odvolatele k odstranění nedostatků odvolání.[31] Novela zakotvuje princip úplné apelace, neboť výslovně zakazuje rušení rozhodnutí a vracení zpět orgánu prvního stupně k dalšímu řízení.[32] Zpřísnění požadavků na odvolání a posílení apelačního principu lze jedině uvítat, neboť efektivní zamezení tzv. ping-pongu by mohlo řízení výrazně urychlit. Nicméně také zde vnímám dva okruhy, které mohou být i nadále problematické. Zaprvé, princip úplné apelace platí pouze u řízení o žádosti, a tedy se nevztahuje na řízení zahájená stavebním úřadem z moci úřední (typicky řízení o nařízení odstranění stavby či zakazující opatření, což bývají zpravidla řízení konfliktní a odvolání je zde velice časté. Za druhé, byť zákon ukládá odvolacímu orgánu rozhodnout o odvolání v obecné zákonné lhůtě, lze očekávat, že tyto lhůty nebudou s ohledem na vytíženost odvolacích orgánů reálně dodržovány.[33] Pro úplnost dodám, že spolu s odvoláním se obdobně zpřísňují možnosti podat správní žalobu a kasační stížnost.

Přezkumy závazných stanovisek

Právní úprava přezkumu závazných stanovisek prošla postupným vývojem. Závazná stanoviska bylo možné samostatně přezkoumávat v přezkumném řízení podle správního řádu. Poté předchozí stavební zákon možnost přezkumu závazných stanovisek značně omezil a následně zase umožnil. Zákonodárce přitom díky nedávné novele soudního řádu správního umožnil také samostatný soudní přezkum negativních závazných stanovisek.[34] Možnosti přezkumu závazných stanovisek budou však omezené – přezkumné řízení bude možné jen do právní moci povolení a i na rozhodování nadřízeného orgánu se uplatní fikce souhlasu (resp. fikce potvrzení). Pokud bude závazné stanovisko napadeno v rámci odvolání, bude moct být pouze potvrzeno nebo změněno, nikoliv zrušeno. Novelou zavedená pravidla podle mého názoru dobře odpovídají požadavkům praxe – závazné stanovisko lze přezkoumat samostatně před vydáním povolení (vč. neobvyklého soudního přezkumu) a po vydání povolení jej lze napadnout jen spolu s odvoláním proti rozhodnutí ve věci samé.

Pokračování článku naleznete na portálu Právní prostor v nejbližších dnech.

[1] „Nový stavební zákon na úseku stavebního řádu přispěje ke zjednodušení a zrychlení povolování staveb. Oprošťuje řízení od nadbytečných administrativních úkonů, odstraňuje nebo snižuje jejich formálnost a vede ke zintenzivnění kontroly nad prováděním staveb a jejich změn.“ – důvodová zpráva k předchozímu stavebnímu zákonu.

[2] Provedenou zákonem č. 152/2023 Sb.

[3] Dostupná zde: https://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?o=10&ct=67&ct1=11

[4] Vyplývajících z vyhlášky č. 149/2024 Sb., o provedení některých ustanovení stavebního zákona, ve znění pozdějších předpisů.

[5] I pokud stavebník nežádá o výjimku z požadavků na výstavbu, dočasnou stavbu nebo o vodní dílo, formulář vždy bude obsahovat tyto nevyplněné pasáže. Část E „Žádost o změnu nebo zrušení povolení v řízení o povolení veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření“ jsem za dva roky v praxi na ORP nikdy neviděl vyplněnou. Mnohem vhodnější by bylo, pokud by formulář vycházel ze stejného technického nastavení, jako je využit u návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu – kolonky na detailní informace by žádost obsahovala pouze v případě, kdy by se dané stavby skutečně týkaly.

[6] Např. údaje o stavebním podnikateli, který zpravidla není v době podání žádosti znám.

[7] Např. žádost nepředpokládá ani obecný popis stavby, pouze název záměru (např. u technické infrastruktury se často jedná o změť písmen a čísel) – ze žádosti tak vlastně stavební úřad nezjistí, co má povolovat. Chybí také možnost pro individuální komentáře či poznámky, které jsou mnohdy velmi užitečné.

[8] Běžný stavebník nebude rozumět tomu, zda k záměru bylo vydáno rozhodnutí v části věci podle § 330 odst. 6 a 8 stávajícího stavebního zákona.

[9] Jako žadatel je často označen přímo zástupce, nikoliv stavebník. U vedení technické infrastruktury je často zaškrtnuto, že se žádá o stanovení ochranného pásma, byť toto vzniká ze zákona, a ne na základě povolení stavebního úřadu jakožto nestavebního záměru. Často nejsou vyplněné pozemky, na kterých se má záměr uskutečnit atp.

[10] Aktuálně vyhláškou č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů.

[11] Zejména v případě sítí technické infrastruktury, neboť zpracovatelé byli podle předchozího stavebního zákona zvyklí na povolování těchto sítí formou územního souhlasu, kam se nepřikládala projektová dokumentace, ale jen jednoduchý technický popis záměru s příslušnými výkresy, aniž byla stanovena jeho forma. Nyní musí být taková dokumentace zpracována v souladu s přílohou č. 3 vyhlášky č. 131/2024 Sb.

[12] Nedokládají se např. profese, tedy dokumentace techniky prostředí staveb, dokládané dle vyhlášky č. 499/2006 Sb.

[13] Zpravidla z toho důvodu, že si projektant tuto část nebyl schopen zpracovat sám a musel si zajistit odbornou subdodávku od osoby s příslušnou autorizací. Setkal jsem se také s případem, kdy se zkušený projektant podivoval nad tím, že po něm stavební úřad vyžaduje předložení statického výpočtu na nosnou železobetonovou monolitickou konstrukci základní školy.

[14] Velmi často u staveb financovaných pomocí dotací (pokud je alespoň podána žádost o povolení stavby, má žadatel větší šanci získat dotaci) nebo při změně právní úpravy (např. zahlcení stavebních úřadů v červnu 2024, aby se žádosti vyřizovaly ještě podle předchozího stavebního zákona, nebo v prosinci 2021 kvůli zpřísnění požadavků na energetickou náročnost budov). Setkal jsem se ale opakovaně i s případy, kdy projektant vědomě podal neúplný projekt, aby splnil harmonogram, mohl si vyfakturovat odměnu a vyhnul se smluvním pokutám (neboť milníkem bylo podání žádosti na stavební úřad, byť neúplné).

[15] V praxi jsem se setkal s tím, že důvodem byla neznalost projektanta či snaha si ušetřit čas a práci. V několika případech se ale jednalo i o úmysl, neboť projektant věděl, že je daná otázka problematická (typicky, jak vyřešit parkování), a proto doufal, že si toho stavební úřad nevšimne a nebude to řešit.

[16] To může vyplývat z toho, že projektant stavbu či pozemek nikdy neviděl a vyšel pouze z poskytnutých podkladů či odhadu. Opět jsem se setkal i s úmyslem, kdy projektant věděl, že stavba nesplňuje technické požadavky a stavební úřad by ji proto nepovolil, a proto do dokumentace vědomě uvedl údaje, které neodpovídaly realitě.

[17] Nově vložená věta do § 162 odst. 4 stávajícího stavebního zákona.

[18] Novelizované znění § 193 odst. 1 písm. c) stávajícího stavebního zákona.

[19] „Změna v § 193 odst. 1 písm. c) přináší dlouhodobě poptávanou koncepční změnu do rozsahu posuzování požadavků na výstavbu stavebním úřadem a racionální rozlišení odpovědnosti mezi stavebním úřadem a projektantem.*“ a „*Tato změna a potřeba zdůraznění odpovědnosti projektanta vychází i z toho, že nově podle § 193 odst. 1 písm. c) stavební úřad neposuzuje soulad záměru, resp. projektové dokumentace s technickými požadavky na výstavbu, neboť za jejich splnění odpovídá výhradně projektant.“ – důvodová zpráva k Novele.

[20] Ustanovení § 184 odst. 3 stávajícího stavebního zákona.

[21] Typicky rozhodnutí vydávaná Agenturou ochrany přírody a krajiny podle zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů.

[22] Novelou by mělo dojít k změně právní formy rozhodnutí podle zákona o ochraně přírody a krajiny na závazná stanoviska. Některá rozhodnutí nicméně zůstanou i nadále, např. některá rozhodnutí vodoprávního úřadu.

[23] Stavebník podá žádost o povolení bez závazných stanovisek. Stavební úřad vyzve dotčený orgán k vydání závazného stanoviska. Dotčený orgán shledá nedostatky v projektové dokumentaci, a proto ji potřebuje doplnit. Správně by proto měl kontaktovat stavební úřad, aby vyzval stavebníka k doplnění. Stavební úřad vyzve stavebníka k doplnění. Stavebník žádost doplní stavebnímu úřadu. Stavební úřad o tom informuje dotčený orgán. Je zřejmé, že takovýto postup není efektivní a hospodárný, nicméně zákon jiný postup nepředpokládá. Tento postup má přitom podstatný vliv na běh lhůt (jak na straně stavebního úřadu – prodloužení termínu, tak i na straně dotčeného orgánu – jinak nastane fikce souhlasného stanoviska).

[24] V praxi je běžné, že se projektová dokumentace se žádostmi o vyjádření rozpošle v jeden okamžik jak na dotčené orgány, tak i na správce sítí. Zároveň tedy běží vyřizování (a i lhůty) jak na dotčených orgánech, tak na správcích sítí. Pokud by se vyžádání stanovisek dotčených orgánů ponechalo až na stavební úřad, znamenalo by to v zásadě dvou krokové získávání podkladů, a tedy zdržení celkového procesu.

[25] Náklady na změnu ÚPD jsou aktuálně o to větší, neboť je legislativně zakotven požadavek na uvedení ÚPD do souladu s jednotným standardem – i při sebemenší změně ÚPD je nutné celou ÚPD přepracovat do jednotného standardu.

[26] Obdobně jako v případě technických požadavků, které se podle nového znění § 137 stavebního zákona „nepoužijí“ např. z důvodu nepřiměřených ekonomických nákladů.

[27] Přípustné jsou námitky (i) směřující k hájení procesních práv účastníka nebo (ii) proti možnému přímému dotčení vlastnického nebo jiného věcného práva. Naopak se nepřihlíží k námitkám (i) opožděně podaným, (ii) směřujícím proti tomu, s čím účastník řízení souhlasil, (iii) které přesahují působnost stavebního úřadu (zejména ve vztahu k technickým požadavkům na stavby, za které odpovídá projektant), (iv) které jsou v rozporu s uzavřenou plánovací smlouvou, (v) neodůvodněným nebo nespecifikujícím rozsah dotčení práv, a (vi) pokud se účastník bez důvodné omluvy nezúčastní nařízeného jednání o smíru. I pokud by námitka byla přípustná, musí být i důvodná, přičemž nedůvodné jsou takové námitky, které nespočívají v porušení právních předpisů. Dále se v § 194 odst. 2 stávajícího stavebního zákona zakotvuje vyvratitelná právní domněnka, že záměr v zastavitelném území je v souladu s ochranou práv a právem chráněnými zájmy účastníků při splnění vybraných podmínek.

[28] „Obecně pak podle § 193 odst. 5 platí, že námitky, k nimž se nepřihlíží, jsou nepřípustné a stavební úřad je nevypořádává, tj. není povinen, ale ani oprávněn je vypořádávat a pouze stručně odůvodní, že jde o tento typ námitek. Právní úprava tím záměrně usiluje o odbřemenění a omezení zbytné administrativní agendy za účelem zefektivnění výkonu působnosti stavebních úřadů a zrychlení povolování.“

[29] Např. podle nového znění § 190a odst. 2 v případě rozhodnutí o námitce podjatosti, podle § 311 odst. 4 v případě povolení vydaného jako první úkon v řízení nebo podle § 32 odst. 2 v případě vyhrazených staveb.

[30] Např. zkrácení lhůt k zahájení přezkumného řízení z dvanácti na tři měsíce a vydání rozhodnutí v přezkumném řízení z patnácti na šest měsíců podle nového znění § 195a stavebního zákona.

[31] Nové znění § 226 odst. 1 stávajícího stavebního zákona.

[32] Byť se dosavadní § 225 odst. 1 stávajícího stavebního zákona mohlo jevit, že zrušení a vrácení nebude přípustné, dospěla odborná veřejnost a následně i MMR k závěru, že s ohledem na § 90 odst. 1 písm. c) správního řádu bude i nadále možné rozhodnutí rušit a vracet zpět. Nyní by tato možnost měla být v důsledku Novely zcela vyloučena. I důvodová zpráva hovoří o „definitivním odstranění procesního ping-pongu“.

[33] Zrušení rozhodnutí a vrácení zpět správnímu orgánu prvního stupně je jednodušší, než když sám odvolací orgán musí odstranit zjištěné nedostatky, např. i v podobě ohledání na místě. Mám zkušenost, že i u zcela jednoduchého odvolání trvalo více než rok, než odvolací orgán rozhodl. Aktuálně ve své praxi řeším případ, kdy odvolání bylo podáno v prosinci 2025 a na začátku června 2026 nebylo ani postoupeno odvolacímu orgánu (přičemž se jedná o jediné odvolání ve věci).

[34] Viz § 65 odst. 1 poslední věta soudního řádu správního: „Za rozhodnutí se považuje také závazné stanovisko, které brání vydání povolení či souhlasu.“

[35] Původně musel mít referent stavebního úřadu v zásadě jen stavební nebo právní vzdělání. Nyní je rozsah vzdělání dle § 30a odst. 4 stávajícího stavebního zákona podstatně rozšířen o mnoho dalších oborů.

[36] Z mého pohledu by pomohlo podstatným způsobem rozšířit metodickou činnost, podporu a školení ze strany MMR a nadřízených orgánů. V současné době se stavební úřady často musí spoléhat na soukromá placená školení externích agentur.

[37] Z praxe vím, že zpracování vyššího počtu nově podaných žádostí je časově náročné. Vedle zpracovávání nových žádostí je přitom třeba vést také desítky probíhajících řízení a řešit i ostatní agendu.