Vadné vyúčtování služeb: co se změnilo a proč jsme kvůli tomu přestavěli kontroly

Při kontrole výpočtu vyúčtování bylo potřeba převést zákonná pravidla do praktických kontrolních kroků. Tím se ukázalo, jak novela změnila posuzování vad vyúčtování, a zároveň jsme narazili na pravidlo, které jsme dříve vykládali nepřesně. Následující text shrnuje tyto poznatky; nejde o právní rozbor ani o právní radu.

Co se v roce 2023 změnilo

Zákon č. 424/2022 Sb. doplnil s účinností od 1. ledna 2023 do § 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb. dvě věty:

„Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku.“

Automatické spojení „vyúčtování není řádné, tedy nedoplatek není splatný“ tím dostalo výjimku. Vada, která nemění vypočtenou částku, splatnost nedoplatku neblokuje. U přeplatku ji neblokuje vada žádná.

Nejvyšší soud se k novelizovanému znění vyjádřil v rozsudku ze dne 11. prosince 2024, sp. zn. 26 Cdo 2198/2024. Dosavadní praxi rekapituluje a uvádí, že z jejích závěrů „lze i nadále vycházet, byť s určitou modifikací způsobenou tím, že zákon č. 67/2013 Sb. byl s účinností od 1. 1. 2023 novelizován“ (bod 13 odůvodnění). Vady, které výši nedoplatku nemění, označuje za formální a odkazuje na důvodovou zprávu, která mezi ně řadí například chybně uvedené číslo bytu nebo jméno příjemce služeb (bod 14). Novela nemá přechodná ustanovení, takže podle citovaného rozsudku dopadá na vyúčtování vyhotovená po 1. lednu 2023, i když se týkají dřívějšího období (bod 16).

Těžiště se přesunulo z formy do výpočtu

Pro kontrolu v aplikaci to znamenalo přerovnat, co je vlastně problém. Dokud stačilo hlídat náležitosti podle § 7 odst. 2, byla to kontrola formuláře. Po novele je potřeba u každé vady zvlášť odpovědět, jestli mění vypočtenou částku. Když jsme vady roztřídili, překvapilo nás, co v které skupině skončilo.

Ty, které jsou na vyúčtování vidět hned, s částkou obvykle nedělají nic: přehozené číslo bytu, špatně přepsané jméno, chybějící údaj o zúčtovacím období, chybějící podpis. Právě těch si při kontrole člověk všimne jako prvních.

Horší jsou ty neviditelné. Záloha započtená v jiné výši, než v jaké byla přijata. Služba, na kterou nájemce platil zálohy, ale vyúčtování ji vůbec nerozúčtovává. Náklad rozpuštěný podle jiného klíče, než jaký byl sjednán. A poměrná část u nájemce, který byt užíval jen část období, spočtená z celého roku; ta se pozná, teprve když si někdo přepočítá základ.

Vada, která vzniká dřív než samotné vyúčtování

Kvůli jedné z nich jsme nakonec změnili i to, jak se zálohy v aplikaci zadávají. Tou vadou je jediná souhrnná záloha: pronajímatel, kterému zákon říká poskytovatel služeb, vybírá jednu částku „na služby“ a ve vyúčtování ji porovná s jedním souhrnným nákladem, případně rozepíše vodu a teplo a zbytek shrne do položky „ostatní“.

§ 7 odst. 2 přitom požaduje členění podle poskytovaných služeb „se všemi potřebnými náležitostmi“, včetně celkové výše přijatých měsíčních záloh, a to tak, aby výše případných rozdílů byla „zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování“.

Podstatné je, že vada nevzniká při vyúčtování, ale mnohem dřív. Kdo vybírá zálohu jako jedno číslo, nemá na konci období z čeho rozpis vytvořit; dopočítat ho zpětně jde jen rozdělením souhrnné zálohy poměrem nákladů, což už není doložení skutečně přijatých záloh. Proto jsme možnost zadat zálohu jedním číslem zrušili a záloha se nově rozepisuje po službách od začátku.

Čísla u tepla se změnila a my jsme si je vysvětlovali špatně

Druhý okruh se týká rozúčtování tepla podle vyhlášky č. 269/2015 Sb. a je to místo, kde jsme se spletli sami.

V kódu jsme u kontroly měli poznámku, že často citovaný rozsah „±20 %“ je přežitek ze zrušené vyhlášky č. 372/2001 Sb. Při ověřování pro tento text se ukázalo, že je to obráceně. Vyhláška č. 372/2001 Sb. měla ve svém § 4 odst. 4 souměrné pásmo ±40 %. Hranice −20 % naopak odpovídala platnému znění vyhlášky č. 269/2015 Sb., ovšem jen do konce roku 2023.

Vyhláška č. 274/2023 Sb. totiž s účinností od 1. ledna 2024 změnila dvě čísla:

Táž novela navázala určení základní složky na klasifikační třídu energetické náročnosti budovy podle nové přílohy č. 6. Údaj 80 až 200 % tedy dnes pochází z předloňského znění téhož předpisu.

Druhou věc jsme si v kontrolách museli ohlídat sami: pásmo podle § 3 odst. 2 platí jen pro vytápění. Pro teplo spotřebované na poskytování teplé vody vyhláška obdobnou mez nestanoví a základní složku u něj určuje pevně, podle § 4 odst. 1 činí 30 %. Naše kontrola dřív hlásila pásmo i u teplé vody, tedy varovala bez opory v předpisu.

Obě tato čísla vstupují přímo do výpočtu, takže po roce 2023 patří do skupiny, kterou hlídáme přísněji než chybějící hlavičku.

Lhůty běží od doručení a jedna z nich má dvojí počátek

Vyúčtování se doručuje nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období a stejně dlouhá lhůta pak běží od doručení na finanční vyrovnání (§ 7 odst. 1 a 3). Vedle toho má příjemce služeb 30 dnů od doručení na to, aby si vyžádal podklady (§ 8 odst. 1).

U námitek se počítá zvlášť. Předkládají se do 30 dnů od doručení vyúčtování, „popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1“ (§ 8 odst. 2). Pokud si příjemce podklady nejprve vyžádá, běží mu ta lhůta až od jejich doložení. A když námitky nepřijdou vůbec, platí podle téhož ustanovení, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí; Nejvyšší soud to v citovaném rozsudku označuje za fikci, že vyúčtování je řádné (bod 15).

Co si z toho bereme

Novela z roku 2023 přidala k otázce, jestli v dokladu nějaká náležitost chybí, druhou otázku: jestli to mění vypočtenou částku. Vyúčtování, které je kompletní a přitom počítá ze špatného základu, je po ní rizikovější než vyúčtování, kterému chybí hlavička.

Sledujeme proto tři věci: jestli součet skutečně přijatých záloh odpovídá tomu, co je ve vyúčtování započteno, jestli má každá služba se zálohou vlastní řádek s klíčem, a jestli složky a pásmo u tepla odpovídají znění vyhlášky po roce 2024.

Hlavní poučení: za tři roky se toho změnilo dost na to, aby vzor stažený před pěti lety dnes vyráběl vady, které mění vypočtenou částku. Nám samotným svítila v kódu chybná poznámka, dokud jsme si ji nešli ověřit do sbírky.

---

Jakub Podzimek je zakladatelem Rentria, českého softwaru pro správu nájemních nemovitostí a vyúčtování služeb.