Dopad novely AML zákona na realitní trh

Každý, kdo v rámci své podnikatelské činnosti nakupuje a prodává nemovité věci, je povinen se podřídit do 2. 3. 2021 AML zákonu. Což v praxi znamená, že je v této lhůtě povinen zejména vypracovat vlastní AML program. V případě porušení těchto povinností hrozí povinným osobám milionové pokuty.

Evropská unie vypracovala rozsáhlou legislativu, která si klade za cíl bojovat proti praní špinavých peněz a financování terorismu a jednotlivé státy ji na základě národní legislativy implementují do svých právních řádů. Jedním ze zákonů, kterými je tato evropská legislativa implementována v České republice, je zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, pro který se vžila zkratka AML zákon („AML zákon“).

Nicméně AML zákon neklade povinnosti každému, ale pouze osobám, které naplňují definici povinné osoby dle AML zákona a koncem minulého roku byla schválena rozsáhlá novela AML zákona, která krom jiného od 1. 1. 2021 výrazně rozšiřuje okruh těchto povinných osob, na které povinnosti AML zákona dopadají. V oblasti realitního trhu je nově povinnou osobou každý, kdo:

nakupuje nebo prodává nemovité věci,
je realitním zprostředkovatelem; v případě zprostředkování realitní smlouvy podle § 2 písm. d) bodu 2 zákona o realitním zprostředkování, jde-li o nájem, podnájem nebo pacht, však pouze tehdy, pokud výše měsíční platby nebo poměrná část výnosu z nemovité věci poskytnutá propachtovateli přepočtená na jeden měsíc, případně jejich součet, dosáhne alespoň 10000 EUR.

Krom realitních zprostředkovatelů důvodová zpráva k novele AML zákona jako příklad přímo uvádí developery, a to jak fyzické, tak právnické osoby, které investují do výstavby nemovitých věcí určených k dalšímu prodeji nebo pronájmu. Povinnou osobou samozřejmě nebude obyčejný člověk, který prodává svůj vlastní byt, neboť povinnou osobou může být jen ten, kdo danou činnost vykonává v souvislosti s podnikáním.

Povinné osoby, na které AML zákon nově dopadá, mají povinnost do 60 dnů ode dne, kdy se staly povinnou osobou (v posuzovaném případě do 2. 3. 2021), podřídit se povinnostem stanoveným v AML zákoně.

Povinnosti dle AML zákona lze rozdělit do dvou kategorií: povinnosti vztahující se k určitému obchodu (např. identifikace a kontrola klienta) a povinnosti vztahující se k samotnému statusu povinné osoby. Sem řadíme zejména povinnost vypracovat písemně systém vnitřních zásad, postupů a kontrolních opatření k naplnění povinností stanovených AML zákonem, včetně písemného hodnocení rizik („AML program“).

AML program představuje systém vnitřních zásad, jejichž zavedení a uplatňování sleduje účel zmírnění a účinného řízení rizik legalizace výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, která jsou identifikována v části hodnocení rizik, jež mohou nastat v předmětu činnosti povinné osoby a k naplnění dalších povinností stanovených AML zákonem. Jako příklad lze uvést AML směrnici, AML formulář, pravidla hodnocení rizik atd. Jedná se o poměrně komplexní set dokumentů a spadá sem např. i dostatečné proškolení zaměstnanců.

Novela AML zákona rovněž výrazně navyšuje pokuty za přestupky. Povinná osoba se dopustí přestupku mimo jiné tím, že nezavede systém vnitřních zásad dle AML zákona. Za tento přestupek ji může být uložena pokuta až ve výši 10.000.000 Kč. V případě opakovaného porušení může být pokuta ještě vyšší a v krajním případě lze povinné osobě uložit i zákaz činnosti. Proto doporučujeme povinnosti vyplývající z AML zákona nepodceňovat.