Výstavba na cizím pozemku jako řešení dostupného bydlení? Právo stavby láká obce i developery

Na odborné debatě Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) v Praze se zástupci veřejné správy, advokátních kanceláří a daňoví poradci shodli, že dobře nastavené právo stavby může být pro veřejného vlastníka i investora velmi efektivní – současně však může při chybných parametrech zásadně zkomplikovat financování nebo vyvolat významné daňové dopady na konci projektu.

„Máme s právem stavby desetiletou zkušenost. Je to velmi výhodný nástroj, pokud se nastaví jasná pravidla a projekt se vede disciplinovaně,“ uvedl Petr Kolář, starosta města Veselí nad Moravou. Podle něj je institut pro obce atraktivní i tím, že umožňuje lépe chránit veřejný zájem při realizaci soukromých projektů v těch případech, kdy obec z jakéhokoliv důvodu nechce pozemek přímo prodat, a tím v zásadě ztratit reálnou možnost do projektu zasahovat.

Z pohledu měst může právo stavby kombinovat transparentní výběr investora a dlouhodobou kontrolu nad územím. Ve Veselí nad Moravou podle starosty Koláře model funguje i ekonomicky: „Ve veřejných soutěžích se nám cena opakovaně dostala nad odhadní cenu. Běžně je to nastavené tak, že 50 až 70 procent celkové ceny se hradí na začátku jako jednorázová úhrada za právo stavby a zbytek po kolaudaci realizované stavby při převodu vlastnického práva k pozemku.“ Součástí smluvního ujednání je podle něj i standardní inflační doložka.

Současně ale praxe ukazuje, že právo stavby je potřeba smluvně navrhnout tak, aby ustálo změny v čase – ať už na straně projektu, regulace, nebo trhu. Starosta Kolář doplňuje: „U rodinných domů odkazujeme na závazné regulativy stanovené v územní studii, u větších projektů pak smlouva přímo odkazuje na konkrétní architektonickou studii. Je důležité, aby právo stavby bylo při uzavření smlouvy vázáno na relativně konkrétní podklady, jinak se zbytečně otevírá prostor pro spory.“

Banky mohou stejný pozemek vnímat s různou mírou rizika

Jedním z možných limitů je financovatelnost projektu – zejména u modelů, které mají vést k následnému prodeji jednotek koncovým kupujícím, nebo u projektů s delší přípravou. Podle Koláře se přístup trhu vyvíjí a není stabilní: „Dva bankovní domy v České republice hypotéky na financování práva stavby poskytovaly. A teď se to z mého pohledu opět zbytečně přiškrcuje. Nevidím v tom větší riziko než při přímé koupi a zástavě pozemku a doufám, že banky budou do budoucna vůči tomuto právnímu institutu vstřícnější.“

V debatě zazněl i typický bankovní argument, tedy že rizikem je nedokončení stavby do sjednaného termínu, a tím i potenciální dopad na trvání práva stavby. Banka se pak může ocitnout v situaci, kdy „není z čeho brát“. Pro banky do rozhodování vstupují i regulatorní parametry, například kapitálová přiměřenost.

Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí upozorňuje, že právě proto je třeba myslet na bankovní pohled už při návrhu smlouvy – zejména na milníky, sankce, podmínky prodloužení, zástavní práva a proces změn v průběhu trvání.

Špatné vymezení účelu stavby může narazit u katastru

Z právního pohledu se v praxi opakují chyby při vymezování práva stavby tak, aby bylo vkladovatelné a zároveň dostatečně flexibilní. „Neexistuje zatím ustálená judikatura, takže nevíme, jak přísný výklad se v některých sporných bodech prosadí. O to důležitější je pracovat s kvalitním vymezením v dokumentaci,“ uvedla advokátka Henrieta Hovanová.

Za jeden z nejčastějších problémů označila nedostatečné vymezení účelu práva stavby: „Když neuvedete účel práva stavby, katastrální úřad vám návrh na vklad zamítne – a v praxi se to stává. Neuvedení účelu práva stavby ve vkladové listině totiž neumožní katastru přezkum vkladové listiny v rozsahu, zda účelem práva stavby je zřízení takové stavby, která je stavbou v občanskoprávním smyslu.“

Současně zaznělo, že smluvní dokumentace musí počítat i s tím, že se projekt může v průběhu přípravy změnit z objektivních důvodů, například kvůli úpravám dopravního napojení. Je proto třeba hledat správné vyvážení mezi flexibilitou a dostatečnou určitostí pro katastr a banku.

Bezúplatný převod se z daňového hlediska prodraží

Významnou část rizik tvoří daňové a účetní dopady, zejména na konci práva stavby – tedy při vypořádání stavby mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku. „Z pohledu daní a účetnictví se k tomu často přistupuje, jako by ta stavba byla vaše. Problém nastává ve chvíli, kdy dojde na konec a stavba se převede bezúplatně,“ upozornil Jan Tecl, daňový poradce a partner EKP Advisory.

Podle něj může být bezúplatné předání nevýhodné pro obě strany: „Stavebníkovi mohou vzniknout daňově neuznatelné náklady u neodepsané části majetku. A vlastník pozemku, který něco získá zdarma, může mít povinnost tento nepeněžitý příjem zdanit.“ Právě proto je podle Tecla vhodné věnovat exit scénáři pozornost už při uzavírání smlouvy – a předem promyslet, zda bude stavba po skončení práva stavby ponechána, odkoupena, nebo odstraněna, včetně dopadů na nájemní vztahy u komerčních objektů.

Hovanová doplnila, že praxe se liší i podle typu vlastníka. Například církve někdy preferují povinnost dočasnou stavbu odstranit, jindy si naopak přejí, aby stavba po skončení práva stavby přešla na vlastníka pozemku. U průmyslových a logistických staveb navíc vstupuje do hry i otázka, co se stane s nájemními smlouvami uživatelů po skončení práva stavby.

Právo stavby dává smysl při profesionálním nastavení podmínek

Účastníci odborné debaty pořádané Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí v únoru v Praze se shodli na tom, že právo stavby je v českých podmínkách stále důležitější a může odemykat výstavbu tam, kde přímý prodej pozemků není politicky nebo institucionálně průchodný. Jak ale shrnuje Pavel Fára, advokát a partner ve společnosti Delta legal, který akci moderoval, právo stavby zároveň vyžaduje výrazně vyšší míru přípravy než u běžné koupě pozemku.

Zájem ze strany obcí i soukromých investorů přitom o tento model je. Jak vyplývá z loňského průzkumu Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, mezi členskými developerskými společnostmi panuje shoda na tom, že jsou otevřena jednání o užší spolupráci mezi soukromým a veřejným sektorem, nejen na principu práva stavby, ale i ve formě dalších modelů, jako jsou joint ventures, koncese nebo design & build projekty. Přibližně polovina oslovených společností má navíc s některým z těchto modelů již reálnou zkušenost.

Praktické priority z diskuzního setkání lze shrnout do čtyř bodů:

• Bankovní financovatelnost už při návrhu smlouvy – je třeba nastavit milníky, možnosti prodloužení, zajištění a práva banky.
• Jednoznačný, ale přiměřeně flexibilní účel práva stavby a vazby na projektové podklady tak, aby dokument obstál před katastrem.
• Dlouhodobě udržitelný stavební plat – správné nastavení indexace, předvídatelnosti cash flow a vyváženosti motivací obou stran.
• Promyšlený exit scénář včetně daňových dopadů – zajistit vypořádání stavby a dopadů na nájemní vztahy.