Správně sepsaná výpověď nájemní smlouvy může být oříšek
Uzavřeli jste jako pronajímatel nájemní smlouvu na byt nebo prostor sloužící podnikání, ale nájemce řádně nehradí nájemné nebo smlouvu jinak porušuje? Smlouvu jednoduše vypovím, pomyslí si většina pronajímatelů. Že správně sepsaná výpověď nájemní smlouvy však není samozřejmostí a zdánlivě nevýznamné opomenutí může znamenat neplatnost výpovědi, nám nedávno opět připomněl Nejvyšší soud.
Nejvyšší soud řešil dva spory o oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy. V prvním případě se jednalo o výpověď nájmu bytu (rozhodnutí najdete pod sp. zn. 26 Cdo 2199/2018 ze dne 18. 3. 2019). Předmětem sporu bylo, zda je pronajímatel povinen nájemce ve výpovědi poučit (kromě možnosti žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem) o jeho právu podat proti výpovědi námitky.
Nejvyšší soud došel k závěru, že poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu soudem je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje absolutní neplatnost výpovědi. Naproti tomu podání (či nepodání) námitek, resp. poučení nájemce o právu námitky podat, nemá v případě nájmu bytu žádný význam, protože občanský zákoník námitky ve vztahu k nájmu bytu nijak neupravuje. Absence poučení nájemce bytu o jeho právu podat proti výpovědi námitky proto nezpůsobuje neplatnost výpovědi.
Obsah výpovědi řešil Nejvyšší soud i ve sporu o oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy na prostory sloužící podnikání (viz rozsudek sp. zn. 26 Cdo 2217/2019 ze dne 24. 7. 2019). Pronajímatel v daném případě vypověděl nájemní smlouvu z důvodu prodlení nájemce s úhradou nájemného. Ve výpovědi však neuvedl, za jaké konkrétní období a jakou konkrétní částku nájemce dluží. Pouze odkázal na předchozí výzvu k úhradě dlužného nájemného, která výpovědi předcházela.
Nejvyšší soud v tomto případě konstatoval, že ve výpovědi se vyžaduje uvedení výpovědního důvodu, jinak je výpověď neplatná, a že výpovědní důvod je přitom třeba dostatečně určitě skutkově vymezit (např. specifikovat, z čeho se dlužná částka skládá, tj. uvést kolik a za které měsíce nájemce nezaplatil). Dlužná částka však nemusí být specifikována přímo v samotném textu výpovědi, ale postačí odkaz na jinou listinu, ze které je dlužná částka objektivně identifikovatelná (zde například z předchozí výzvy k úhradě).
Z výše uvedeného plyne, že výpověď nájemní smlouvy musí obsahovat určité zákonem požadované náležitosti, jinak je neplatná. Mnohdy přitom může neplatnost způsobit jen nevhodně zvolená formulace.
Další články
Jedna káva, čtyři hodiny u stolu: Právní hranice pobytu hosta v kavárně
Host si objedná espresso, otevře notebook a začne studovat. Po dvou hodinách jej obsluha požádá o další objednávku, jinak má uvolnit stůl. O časovém omezení předtím nepadlo slovo. Host poukazuje na zaplacenou kávu, provozovatel na obsazené místo. Právní řešení závisí především na tom, jaké plnění si strany sjednaly a zda je další pobyt ještě jeho součástí.
Je třeba v kupní smlouvě o převodu nemovitosti určit kupní cenu?
NS potvrdil, že stanovení výše kupní ceny není podstatnou náležitostí kupní smlouvy. I při koupi nemovitosti mohou strany projevit vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny.
Google dostal pokutu 403 milionů eur za zpracování lokalizačních údajů
Pokuta 403 milionů eur pro Google ukazuje význam transparentnosti, zákonnosti a odpovědnosti při zpracování lokalizačních údajů podle GDPR.
Automatická prolongace nájmu bytu a spolubydlící bez souhlasu pronajímatele: dvě rizika, která se snadno sejdou
Nájemní smlouva na dobu určitou dává pronajímateli zdánlivě jednoduchou jistotu: zná datum, ke kterému má nájem skončit, a před jeho uplynutím se může rozhodnout, zda chce ve vztahu s nájemcem pokračovat. V praxi ale tuto kontrolu snadno oslabí dvě věci.
Od objednávky k odstoupení: tlačítková novela jako další krok k reálné ochraně spotřebitele
Od 1. ledna 2027 čeká tuzemské internetové obchodování další významná změna. Spotřebitel, který uzavřel smlouvu prostřednictvím online rozhraní a má právo od ní odstoupit, musí mít nově možnost učinit tak rovněž prostřednictvím snadno dostupného a jednoznačně označeného tlačítka či obdobného ovládacího prvku.
