Správně sepsaná výpověď nájemní smlouvy může být oříšek
Uzavřeli jste jako pronajímatel nájemní smlouvu na byt nebo prostor sloužící podnikání, ale nájemce řádně nehradí nájemné nebo smlouvu jinak porušuje? Smlouvu jednoduše vypovím, pomyslí si většina pronajímatelů. Že správně sepsaná výpověď nájemní smlouvy však není samozřejmostí a zdánlivě nevýznamné opomenutí může znamenat neplatnost výpovědi, nám nedávno opět připomněl Nejvyšší soud.
Nejvyšší soud řešil dva spory o oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy. V prvním případě se jednalo o výpověď nájmu bytu (rozhodnutí najdete pod sp. zn. 26 Cdo 2199/2018 ze dne 18. 3. 2019). Předmětem sporu bylo, zda je pronajímatel povinen nájemce ve výpovědi poučit (kromě možnosti žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem) o jeho právu podat proti výpovědi námitky.
Nejvyšší soud došel k závěru, že poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu soudem je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje absolutní neplatnost výpovědi. Naproti tomu podání (či nepodání) námitek, resp. poučení nájemce o právu námitky podat, nemá v případě nájmu bytu žádný význam, protože občanský zákoník námitky ve vztahu k nájmu bytu nijak neupravuje. Absence poučení nájemce bytu o jeho právu podat proti výpovědi námitky proto nezpůsobuje neplatnost výpovědi.
Obsah výpovědi řešil Nejvyšší soud i ve sporu o oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy na prostory sloužící podnikání (viz rozsudek sp. zn. 26 Cdo 2217/2019 ze dne 24. 7. 2019). Pronajímatel v daném případě vypověděl nájemní smlouvu z důvodu prodlení nájemce s úhradou nájemného. Ve výpovědi však neuvedl, za jaké konkrétní období a jakou konkrétní částku nájemce dluží. Pouze odkázal na předchozí výzvu k úhradě dlužného nájemného, která výpovědi předcházela.
Nejvyšší soud v tomto případě konstatoval, že ve výpovědi se vyžaduje uvedení výpovědního důvodu, jinak je výpověď neplatná, a že výpovědní důvod je přitom třeba dostatečně určitě skutkově vymezit (např. specifikovat, z čeho se dlužná částka skládá, tj. uvést kolik a za které měsíce nájemce nezaplatil). Dlužná částka však nemusí být specifikována přímo v samotném textu výpovědi, ale postačí odkaz na jinou listinu, ze které je dlužná částka objektivně identifikovatelná (zde například z předchozí výzvy k úhradě).
Z výše uvedeného plyne, že výpověď nájemní smlouvy musí obsahovat určité zákonem požadované náležitosti, jinak je neplatná. Mnohdy přitom může neplatnost způsobit jen nevhodně zvolená formulace.
Další články
Participační práva dětí, aneb „ty nevíš, co je pro tebe dobré“ podruhé
Rozsudek Nejvyššího správního soudu z prosince 2025 vyjasňuje limity participačních práv dětí v opatrovnických řízeních. Zdůrazňuje, že smyslem pohovoru není dítě přesvědčovat, ale citlivě porozumět jeho názoru a respektovat jeho prožívání.
Evropská unie rozšiřuje regulaci AI. Obsah generovaný nebo upravený umělou inteligencí musí být pro uživatele rozpoznatelný
Jednou z nejzásadnějších změn v oblasti regulace AI budou nová pravidla transparentnosti, která vstoupí v účinnost 2. srpna 2026. Zavádějí povinnost jakýkoli AI obsah označit, informovat o deepfakes a upozornit uživatele, pokud komunikuje s umělou inteligencí.
Svěřenské fondy v realitních transakcích: Transparentní evidence skutečných majitelů versus limity AML prověrky
Využívání institutu svěřenských fondů zažívá v České republice v posledních letech dynamický nárůst, a to nejen jako nástroj pro správu rodinného majetku (family office) či mezigenerační transfer, ale stále častěji i jako entita vystupující v roli investora na realitním trhu. Pro realitní zprostředkovatele a další povinné osoby však toto uspořádání představuje značnou výzvu v oblasti Anti-Money Laundering (AML) procesů.
Maximální ceny pohonných hmot vyhlašované Ministerstvem financí
Ministerstvo financí od 8. dubna tohoto roku vyhlašuje v reakci na aktuální situaci na světových trzích a v návaznosti na to na domácím trhu každý pracovní den maximální ceny pohonných hmot na následující den, v případě vyhlášení v pátek na následující víkend a pondělí. Jaký je právní základ tohoto jeho počínání?
Česká republika rozšiřuje povinný screening zahraničních investic
Zahraniční investoři zvažující vstup do cílových společností aktivních na českém trhu by měli věnovat pozornost zásadní změně v oblasti prověřování zahraničních investic (FDI). Od 1. listopadu 2025 se v důsledku novely zákona o prověřování zahraničních investic výrazně rozšířil okruh transakcí, které podléhají povinné notifikaci a schválení ze strany Ministerstva průmyslu a obchodu. Povinnému screeningu budou nově častěji podléhat investice zejména v digitálním, technologickém, zdravotnickém či energetickém sektoru.
