Ochrana nájemníka při skončení nájmu bytu

Předchozí část: Ochrana nájemníka bytu při vzniku nájmu po 1. 1. 2014

Posílení postavení pronajímatele musíme vidět zejména ve změně právní úpravy skončení nájmu bytu spočívající v tom, že výčet výpovědních důvodů pro nájem bytu je nově pouze v podobě výčtu demonstrativního na rozdíl od dříve mnoho let stanoveného výčtu taxativního. Pronajímatel tak může dát nájemníkovi výpověď také z jiného závažného důvodu, než uvádí výslovně občanský zákoník. V našem právním řádu byly výpovědní důvody naposledy stanoveny tímto způsobem, tedy výčtem demonstrativním, v prvorepublikových zákonech na ochranu nájemníka, které tuto volnost pronajímateli umožňovaly.

Další takovou změnou, jež přináší posílení postavení pronajímatele na úkor nájemníka, je vypuštění mechanismu, kdy pronajímatel alespoň pro některé výpovědní důvody (za předchozí právní úpravy to byly případy, kdy pronajímatel potřeboval předmětný byt pro sebe nebo své příbuzné, svému podnikání nebo kdy důvod spočíval ve veřejném zájmu § 711a odst. 1 z.č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku, v tehdy platném znění) potřeboval přivolení soudu. Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. je postaven již výlučně na odpovědnosti nájemníka v tomto ohledu, neboť pronajímatel pro žádný z výpovědních důvodů součinnost soudu nepotřebuje, ve všech situacích tak zákon přenáší aktivitu na nájemníka, na němž je, aby se po podané výpovědi bránil, a to bez ohledu na použitý výpovědní důvod.

Na druhou stranu ovšem nelze přehlédnout, že občanský zákoník č. 89/2012 Sb. vypustil výpovědní důvody spočívající v tom, že má nájemník dva či více bytů či byt řádně neužívá (§ 711 odst. 2 písm. c, d z.č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku v tehdy platném znění). Tato změna totiž přináší nájemníkovi svobodu v otázce počtu jeho bytů, kdy zákonodárce zřejmě v novém občanském zákoníku vychází z toho, že bytový trh je již natolik uvolněn, že tato regulace je již nadbytečná. Každopádně toto uvolnění je rozhodně značným průlomem do charakteru nájmu bytu a velice výrazným posílením postavení nájemníka, byť na první pohled si této změny nemusíte všimnout. Končí totiž řízení, v nichž soud vyšetřoval možnosti bydlení nájemníka, posuzoval otázku věcného břemene užívání jiné nemovitosti, možnosti bydlení v domku označovaném jako rekreační zařízení pár kilometrů za Prahou, zjišťoval možnosti bydlení každého z manželů, jakmile uzavřeli manželství a vznikl jim společný nájem a mnoho dalších podobných případů. Nyní má tedy nájemník možnost mít bytů, kolik jen chce, pokud si bude plnit povinnosti, jež k nim náleží.

Samozřejmě pak velice jednoznačnou a na první pohled lehce rozeznatelnou změnou, jež opět posiluje postavení pronajímatele při skončení nájmu bytu, je možnost pronajímatele dát nájemci výpověď bez výpovědní lhůty dle § 2291 odst. 1, 2, 3 občanského zákoníku, z.č. 89/2012 Sb. Nic takového dřívější úprava neobsahovala, jde o nový institut zavedený občanským zákoníkem. Nelze ovšem přehlédnout, že fakticky konstrukce výpovědi bez výpovědní lhůty pro pronajímatele není úplně bez formalit, neboť § 2291 odst. 3 občanského zákoníku vyžaduje pro tento typ výpovědi jako podmínku platnosti (jinak se k výpovědi nepřihlíží) výstrahu. I když pro výstrahu není stanoven požadavek písemnosti, vzhledem k velice silným následkům nedodržení tohoto postupu, kdy se k výpovědi bez této podmínky nepřihlíží, lze předpokládat, že pronajímatel z důvodu možné důkazní nouze volit písemnost výstrahy bude. Obligatorní náležitostí výstrahy pak je poskytnutí přiměřené lhůty k nápravě. Pak ovšem prakticky nemusí být alespoň v některých případech tak dramatický rozdíl v rychlosti skončení nájemního vztahu normální výpovědí a výpovědí bez výpovědní lhůty a je otázkou jakou vlastně tento nový institut přináší výhodu pronajímateli, což jistě v dalších letech praxe ukáže sama.

Je pak pravdou, že nový občanský zákoník neuvádí na rozdíl od úpravy dřívější provedené zákonem č. 40/1964 Sb., že nájemník nemusí byt vyklízet, pokud podal žalobu na přezkum výpovědi z nájmu bytu. Nový občanský zákoník totiž uvádí pouze to, že je nájemník oprávněn o přezkum požádat. Nicméně prakticky zřejmě ve výsledku v tomto ohledu rozdílu nebude.

Za nejzásadnější narušení postavení nájemníka ve prospěch pronajímatele je nezbytně nutné považovat úplné zrušení všech bytových náhrad při skončení nájemního vztahu. Od 1. 1. 2014 se již pronajímatel nedostane do situace, kdy musí při skončení nájemního vztahu shánět náhradní ubytování, náhradní byt a dokonce vzhledem ke změnám přijatým v občanském soudním řádu části vykonávací ani žádné ubytování. Tato změna je velmi revoluční, mění celou dosavadní koncepci skončení nájmu bytu i vlastně vyklízení bytu po skončení nájmu. V této změně lze v novém občanském zákoníku spatřovat protiváhu zvýšené ochrany nájemníka při vzniku nájmu bytu, a to zřejmě bez jakýchkoli pochybností.

* autorka je soudkyně Městského soudu v Praze a spoluautorka komentáře k zákonu o zvláštních řízeních soudních (dosud nevydaného)