Novinka v oblasti nemovitostí od 1. 1. 2018: staronový institut předkupního práva u nemovitých věcí ve spoluvlastnictví

Mohlo pro ně být například žádoucí a funkční, aby věc spoluvlastnili s osobou A, která je současným spoluvlastníkem, ale nežádoucí a/nebo nefunkční, aby spoluvlastnický podíl osoby A byl převeden na osobu B. Zbylí spoluvlastníci se samozřejmě mohli v takovémto případě domáhat vypořádání spoluvlastnictví, ale pokud nebylo věc možné rozdělit, hrozilo riziko, že bude věc přikázána za náhradu jen jednomu ze spoluvlastníků, což opět nemuselo být pro ostatní spoluvlastníky žádoucí.

Zřejmě z výše uvedených důvodů se zákonodárce rozhodl, že od 1. 1. 2018, kdy nabývá účinnosti část první novely občanského zákoníku, do českého právního řádu vrátí institut předkupního práva k věci ve spoluvlastnictví. Oproti původní právní úpravě platné do 31. 12. 2014 se však nově vztahuje toto předkupní právo pouze na nemovité věci, nikoliv na věci movité.

Od 1. 1. 2018 mají tedy v případě převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci (ať již úplatného, nebo bezúplatného) ostatní spoluvlastníci předkupní právo k tomuto spoluvlastnickému podílu, ledaže jde o převod osobě blízké. Předkupní právo se s ohledem na výše uvedené tedy neuplatní, dochází-li k:

(i) přechodu spoluvlastnického podílu (např. v rámci dědického řízení nebo v případě přeměny spoluvlastníka v rámci fúze nebo rozdělení); a

(ii) převodu spoluvlastnického podílu na příbuzného v řadě přímé, sourozence, manžela, partnera podle zákona upravujícího registrované partnerství, jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní, osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí (všechny výše uvedené osoby občanský zákoník považuje za osoby blízké).

Pokud tedy bude spoluvlastník převádět svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci a nejedná se o převod na osobu blízkou, je povinen učinit ostatním spoluvlastníkům písemnou nabídku na jeho odkoupení, přičemž tato povinnost mu vzniká uzavřením smlouvy, na základě které je spoluvlastnický podíl převáděn, např. ve formě kupní smlouvy nebo smlouvy darovací v případě bezúplatného převodu (dále jen „převodní smlouva“), s kupujícím spoluvlastnického podílu odlišným od spoluvlastníků. Převodní smlouva je pak ze zákona uzavírána s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva, tj. v případě, že jakýkoliv ze spoluvlastníků využije svého předkupního práva, daná převodní smlouva pozbývá platnosti a účinnosti.

V nabídce je převodce povinen seznámit ostatní spoluvlastníky se všemi podmínkami a obsahem smlouvy uzavřené s výše uvedenou třetí stranou (jako např. kupní cenou, platebními podmínkami, způsobem placení apod.). Lhůtu pro učinění nabídky zákon nestanoví, je však v rámci efektivity transakcí vhodné a účelné, aby byla podána bez zbytečného odkladu pro uzavření převodní smlouvy.

Přijme-li spoluvlastník (resp. přijmou-li spoluvlastníci) nabídku, uskuteční se převod za týchž podmínek, které prodávající dohodl s třetí stranou v převodní smlouvě, přičemž:

(i) nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva jinak, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikostí svých podílů;

(ii) pokud by mělo jít o bezúplatný převod, musí spoluvlastníci převodci uhradit obvyklou cenu převáděného podílu na nemovité věci.

Pokud by převodce nepamatoval na své výše uvedené povinnosti týkající se zákonného předkupního práva zbylých spoluvlastníků (tj. pokud by bylo jejich zákonné předkupní právo porušeno), mají tito právo domáhat se po nabyvateli, aby jim spoluvlastnický podíl za příslušnou úplatu převedl. Občanský zákoník však v souvislosti se zavedením institutu zákonného předkupního práva spoluvlastníků ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci nově výslovně stanovuje, že:

(i) spoluvlastník se může svého výše uvedeného zákonného předkupního práva vzdát s účinky pro své právní nástupce; a

(ii) pokud jde o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu (tj. katastru nemovitostí), pak se takovéto vzdání se předkupního práva zapíše do tohoto veřejného seznamu.

Jinými slovy, pokud spoluvlastníci nebudou mít zájem na tom, aby se ve vztahu k jimi spoluvlastněné nemovité věci po 1. 1. 2018 uplatnilo výše popsané zákonné předkupní právo, a budou se schopni všichni dohodnout, mohou zamezit uplatnění předkupního práva tím, že se jej všichni písemně vzdají s účinky pro své právní nástupce.

[1] Předkupní právo po 1. 1. 2015 bylo zachováno pouze v případě, kdy spoluvlastnictví vzniklo bez toho, aniž by spoluvlastníci mohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit (např. pořízením pro případ smrti), a to pouze na omezenou dobu 6 měsíců od dne vzniku spoluvlastnictví.