Na co si dát pozor při koupi domu s nájemci?
Při koupi domu, který je celý nebo částečně pronajatý, je důležité si uvědomit, že převodem vlastnického práva k nemovité věci nájemní smlouva nezaniká, nýbrž přechází na nového majitele jakožto pronajímatele. Na co si dát v takovém případě pozor?
Kupující se stává vlastníkem budovy zpětně ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, jemuž bylo vyhověno. Od té chvíle na nového vlastníka přechází také práva pronajímatele včetně práva na úhradu nájemného. Dokud se však nájemce o změně vlastníka nedozví, může veškeré právní jednání související s nájmem platně činit vůči původnímu vlastníkovi. Doporučujeme proto oznámit nájemcům převod vlastnického práva co nejdříve. Do doby převodu vlastnického práva nájemci náleží nájemné starému vlastníkovi, který má právo vymáhat dlužné nájemné i po převodu nemovitosti. Je také vhodné ošetřit otázku plateb na nájemné přímo v kupní smlouvě s prodávajícím. Další často opomíjenou věcí jsou jistoty (tzv. kauce) složené nájemci. Povinnost pronajímatele vrátit nájemci jistotu přechází na nového vlastníka budovy. Pokud nový vlastník budovy v kupní smlouvě s prodávajícím nepamatoval na ujednání o převodu složených jistot, přejde na něj jen povinnost vrátit jistoty nájemcům, nikoliv však právo požadovat převod jistot od prodávajícího.
Jistoty se totiž staly vlastnictvím prodávajícího, které nepřechází automaticky se změnou v osobě pronajímatele, a ani žádné zákonné ustanovení pronajímateli neukládá jistoty novému vlastníkovi převést. Doporučujeme proto na jistoty při uzavírání kupní smlouvy myslet a prověřit si před jejím uzavřením, zda nájemci jistotu skládali či nikoliv. Jak se prodávající s kupujícím ohledně jistot domluví záleží na nich, je však vhodné tuto oblast ve smlouvě výslovně upravit . Nabízí se například možnost výši jistot zohlednit v ceně (odečíst od kupní ceny).
V neposlední řadě si připomeňme, že pro nového vlastníka nejsou závazná ujednání v nájemní smlouvě o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. Toto neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.
Další články
Evropská unie rozšiřuje regulaci AI. Obsah generovaný nebo upravený umělou inteligencí musí být pro uživatele rozpoznatelný
Jednou z nejzásadnějších změn v oblasti regulace AI budou nová pravidla transparentnosti, která vstoupí v účinnost 2. srpna 2026. Zavádějí povinnost jakýkoli AI obsah označit, informovat o deepfakes a upozornit uživatele, pokud komunikuje s umělou inteligencí.
Svěřenské fondy v realitních transakcích: Transparentní evidence skutečných majitelů versus limity AML prověrky
Využívání institutu svěřenských fondů zažívá v České republice v posledních letech dynamický nárůst, a to nejen jako nástroj pro správu rodinného majetku (family office) či mezigenerační transfer, ale stále častěji i jako entita vystupující v roli investora na realitním trhu. Pro realitní zprostředkovatele a další povinné osoby však toto uspořádání představuje značnou výzvu v oblasti Anti-Money Laundering (AML) procesů.
Maximální ceny pohonných hmot vyhlašované Ministerstvem financí
Ministerstvo financí od 8. dubna tohoto roku vyhlašuje v reakci na aktuální situaci na světových trzích a v návaznosti na to na domácím trhu každý pracovní den maximální ceny pohonných hmot na následující den, v případě vyhlášení v pátek na následující víkend a pondělí. Jaký je právní základ tohoto jeho počínání?
Česká republika rozšiřuje povinný screening zahraničních investic
Zahraniční investoři zvažující vstup do cílových společností aktivních na českém trhu by měli věnovat pozornost zásadní změně v oblasti prověřování zahraničních investic (FDI). Od 1. listopadu 2025 se v důsledku novely zákona o prověřování zahraničních investic výrazně rozšířil okruh transakcí, které podléhají povinné notifikaci a schválení ze strany Ministerstva průmyslu a obchodu. Povinnému screeningu budou nově častěji podléhat investice zejména v digitálním, technologickém, zdravotnickém či energetickém sektoru.
Nová „tlačítková” povinnost pro e-shopy
Od června 2026 budou muset provozovatelé e-shopů umístit na svůj web speciální tlačítko, jehož prostřednictvím bude moci spotřebitel jednoduše odstoupit od smlouvy. Tuto povinnost přináší připravovaná novela občanského zákoníku, která vychází z unijní směrnice. Jejím cílem je zajistit, aby bylo odstoupení od smlouvy pro spotřebitele stejně snadné jako její uzavření.
