Na co si dát pozor při koupi domu s nájemci?
Při koupi domu, který je celý nebo částečně pronajatý, je důležité si uvědomit, že převodem vlastnického práva k nemovité věci nájemní smlouva nezaniká, nýbrž přechází na nového majitele jakožto pronajímatele. Na co si dát v takovém případě pozor?
Kupující se stává vlastníkem budovy zpětně ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, jemuž bylo vyhověno. Od té chvíle na nového vlastníka přechází také práva pronajímatele včetně práva na úhradu nájemného. Dokud se však nájemce o změně vlastníka nedozví, může veškeré právní jednání související s nájmem platně činit vůči původnímu vlastníkovi. Doporučujeme proto oznámit nájemcům převod vlastnického práva co nejdříve. Do doby převodu vlastnického práva nájemci náleží nájemné starému vlastníkovi, který má právo vymáhat dlužné nájemné i po převodu nemovitosti. Je také vhodné ošetřit otázku plateb na nájemné přímo v kupní smlouvě s prodávajícím. Další často opomíjenou věcí jsou jistoty (tzv. kauce) složené nájemci. Povinnost pronajímatele vrátit nájemci jistotu přechází na nového vlastníka budovy. Pokud nový vlastník budovy v kupní smlouvě s prodávajícím nepamatoval na ujednání o převodu složených jistot, přejde na něj jen povinnost vrátit jistoty nájemcům, nikoliv však právo požadovat převod jistot od prodávajícího.
Jistoty se totiž staly vlastnictvím prodávajícího, které nepřechází automaticky se změnou v osobě pronajímatele, a ani žádné zákonné ustanovení pronajímateli neukládá jistoty novému vlastníkovi převést. Doporučujeme proto na jistoty při uzavírání kupní smlouvy myslet a prověřit si před jejím uzavřením, zda nájemci jistotu skládali či nikoliv. Jak se prodávající s kupujícím ohledně jistot domluví záleží na nich, je však vhodné tuto oblast ve smlouvě výslovně upravit . Nabízí se například možnost výši jistot zohlednit v ceně (odečíst od kupní ceny).
V neposlední řadě si připomeňme, že pro nového vlastníka nejsou závazná ujednání v nájemní smlouvě o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. Toto neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.
Další články
Jedna káva, čtyři hodiny u stolu: Právní hranice pobytu hosta v kavárně
Host si objedná espresso, otevře notebook a začne studovat. Po dvou hodinách jej obsluha požádá o další objednávku, jinak má uvolnit stůl. O časovém omezení předtím nepadlo slovo. Host poukazuje na zaplacenou kávu, provozovatel na obsazené místo. Právní řešení závisí především na tom, jaké plnění si strany sjednaly a zda je další pobyt ještě jeho součástí.
Je třeba v kupní smlouvě o převodu nemovitosti určit kupní cenu?
NS potvrdil, že stanovení výše kupní ceny není podstatnou náležitostí kupní smlouvy. I při koupi nemovitosti mohou strany projevit vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny.
Google dostal pokutu 403 milionů eur za zpracování lokalizačních údajů
Pokuta 403 milionů eur pro Google ukazuje význam transparentnosti, zákonnosti a odpovědnosti při zpracování lokalizačních údajů podle GDPR.
Automatická prolongace nájmu bytu a spolubydlící bez souhlasu pronajímatele: dvě rizika, která se snadno sejdou
Nájemní smlouva na dobu určitou dává pronajímateli zdánlivě jednoduchou jistotu: zná datum, ke kterému má nájem skončit, a před jeho uplynutím se může rozhodnout, zda chce ve vztahu s nájemcem pokračovat. V praxi ale tuto kontrolu snadno oslabí dvě věci.
Od objednávky k odstoupení: tlačítková novela jako další krok k reálné ochraně spotřebitele
Od 1. ledna 2027 čeká tuzemské internetové obchodování další významná změna. Spotřebitel, který uzavřel smlouvu prostřednictvím online rozhraní a má právo od ní odstoupit, musí mít nově možnost učinit tak rovněž prostřednictvím snadno dostupného a jednoznačně označeného tlačítka či obdobného ovládacího prvku.
