Kauce u nájmu bytu: K čemu slouží a jak předcházet sporům o její vrácení?

Kauce jako zajištění pronajímatele, když nájemci dluží

Jistota se obvykle skládá pronajímateli při uzavření smlouvy o nájmu bytu a vrací se po skončení nájmu. Nejčastěji slouží k tomu, aby si mohl pronajímatel zajistit, že nájemce bude dodržovat povinnosti, které mu z nájmu vyplývají. Pronajímatel si totiž z jistoty může po skončení nájmu započíst dluhy, které nájemci během doby nájmu vzniknou. Jedná se většinou o dluhy na nezaplaceném nájemném, nedoplatky na službách souvisejících s poskytováním energií nebo náhradu škody, kterou nájemce způsobil. Po započtení pak musí pronajímatel zbývající jistotu nájemci vrátit.

Nájemci nejčastěji platí pronajímatelům jistotu ve výši měsíčního nájemného nebo jeho násobku. Zákon pro výši jistoty stanovuje nepřekročitelný limit, a to trojnásobek měsíčního nájemného.

Za dobu, kdy měl pronajímatel jistotu u sebe, náleží nájemci také úroky z jistoty. Pokud tedy nájemci nevznikly žádné dluhy vůči pronajímateli, má po skončení nájmu právo na vrácení celé jistoty a zároveň také na úroky od okamžiku, kdy nájemce jistotu pronajímateli poskytl, až do jejího vrácení.

Vrácení jistoty bývá problematické z pohledu pronajímatele i nájemce

V praxi se často stává, že s vrácením kauce nastávají problémy. Nejčastější jsou přitom dva typy scénářů – pronajímatelé buď jistotu neoprávněně zadržují, anebo jistota zdaleka nestačí k tomu, aby pokryla, co nájemce pronajímateli dluží.

V prvním scénáři dochází k tomu, že si pronajímatel z jistoty neoprávněně započítá, co by mu měl nájemce údajně dlužit, a vrátí nájemci buď nižší částku, nebo ji nevrátí vůbec. Jedná se např. o situace, kdy pronajímatel převzal po skončení nájmu byt v jiném stavu, než ve kterém ho předával, a chce po nájemci nahradit vzniklou škodu. Nájemce proti tomu může argumentovat, že se jedná o vady, které vznikly v důsledku běžného opotřebení, a pronajímatel tedy nemá na započtení právo.

Neobvyklý není ale ani druhý typ scénáře, kdy nájemce opravdu způsobil škodu porušením svých povinností a jistota zdaleka nestačí k tomu, aby pokryla celou náhradu škody. Pokud nájemce odmítá škodu uhradit, pronajímateli nezbývá nic jiného než situaci řešit soudní cestou a nájemce žalovat.

Při započtení dluhů nájemce z jistoty je musí pronajímatel specifikovat

Pronajímatel si sice může započíst z jistoty dluhy, které nájemci vznikly, vždy je ale musí řádně specifikovat a uvést, o jaké dluhy se jedná a v jaké výši je bude započítávat. Pokud pronajímatel dluhy nespecifikuje, nemá na započtení právo. Pokud si tedy pronajímatelé chtějí započíst např. nájemcovy nedoplatky za služby spojené s poskytováním energií, musí je doložit konkrétním vyúčtováním. To stejné platí, pokud si chce pronajímatel započíst dluhy na nájemném – v takovém případě musí přesně určit, za jaké měsíce mu nájemce dluží nájemné a jak vysoký je jeho dluh.