K problematice trojstranné zprostředkovatelské smlouvy u realitních transakcí

Realitní trh v České republice v nynější době vykazuje poměrně znatelný nedostatek prodejných nemovitostí, přičemž o ty, které jsou předmětem nynějších transakcí, je zpravidla značný zájem. Z této situace mohou velice slušně těžit realitní kanceláře, které buďto v rámci zprostředkovatelské činnosti tyto nemovitosti samy nabízejí, či je přímo vyhledávají. A právě situace, kdy se více subjektů zajímá o stejnou nemovitost, skýtá mnohá úskalí, například v podobě častého smluvního atypu, tzv. zprostředkovatelské smlouvy.

Na začátku je nutné říci, že v celé oblasti poskytování realitních služeb chybí důkladná právní regulace. Požadavky na odbornost a praxi realitních zprostředkovatelů stanovuje toliko trh sám, neboť závazná norma v této oblasti neexistuje. Je tedy možné, že osoba, hodlající prodat svou nemovitost (či jinou nemovitost koupit) vyhledá realitní kancelář či realitního makléře, který nebude mít znalosti nutné k platnému uzavření smlouvy či převodu dané nemovitosti.

Tento fakt, způsobený do jisté míry i nejasností české právní úpravy, zde po několik let vytvářel stav, kdy se realitní zprostředkovatelé snažili zavázat si jednotlivé strany celé transakce (tedy kupujícího či prodávajícího) pouze dvoustrannou zprostředkovatelskou (či v některých případech rezervační) smlouvou. V této smlouvě se měla každá z potenciálních smluvních stran budoucí kupní smlouvy zavázat k povinnosti tuto kupní smlouvu ve sjednané lhůtě uzavřít, v opačném případě pak jedné ze stran vznikla povinnost k úhradě smluvní pokuty právě ve prospěch realitního zprostředkovatele.

Výše naznačená praxe byla (a stále bohužel v některých případech je) hojně realitními kancelářemi využívána, a to i přes existenci již poměrně konstantní judikatury Nejvyššího soudu ČR. Ten již v několika svých rozhodnutích jasně deklaroval přesvědčivý právní závěr, kdy mimo jiné uzavřel, že …“zavázat se k uzavření budoucí kupní smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy.“ V tomto rozhodnutí sp. zn. 32 Cdo 3337/2011 ze dne 28. 5. 2013 Nejvyšší soud posuzoval platnost ujednání o smluvní pokutě v rezervační smlouvě uzavřené mezi zájemkyní o koupi nemovité věci a realitní zprostředkovatelkou. Sjednaná smluvní pokuta byla v tomto případě tedy sankcí za to, že zájemkyně nevedla kroky k uzavření kupní smlouvy s vlastníkem dané nemovitosti. Vzhledem k tomu, že ale vlastník nemovitosti nebyl stranou předmětné rezervační smlouvy, nebyl tento závazek platným ujednáním, přičemž po zhodnocení akcesorické povahy ujednání o smluvní pokutě musela být i tato deklarována za neplatnou. Na straně zprostředkovatelky tedy vzniklo bezdůvodné obohacení ve výši ponechané zálohy, na kterou byla smluvní pokuta započtena.

Výše citované rozhodnutí odráží již v té době ustálenou rozhodovací praxi, kdy jak obecné soudy, tak soudy vyšší, tento postup realitních kanceláří či samostatných zprostředkovatelů narušovaly. Další rozhodnutí, na něž lze v této problematice odkázat, jsou zejména rozhodnutí sp. zn. 33 Odo 330/2002 ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012 ze dne 24. 7. 2013 či sp. zn. 33 Cdo 5391/2008 ze dne 10. 5. 2010. Je však nutné navázat na již dříve zmíněné teze, a sice, že v dnešní době není realitní trh, zejména co do svého personálního substrátu, právně dostatečně regulován. Realitní zprostředkovatel nemusí absolvovat speciální vysokoškolské ani středoškolské vzdělání ani povinnou praxi v oboru, nemusí také splňovat ani jiné náležitosti, nutné pro výkon jiných, obdobných povolání. Není se proto čemu divit, když tito zprostředkovatelé často zcela rezignují na zohledňování aktuální judikatury či změn v právních předpisech.

Jak tedy postupovat v případě, že hodláte provést mnohdy i několika milionovou investici v podobě koupě nemovité věci či naopak hodláte svůj majetek takto zpeněžit? Rozhodně je vhodné věnovat čas a pozornost výběru renomované realitní kanceláře, jejíž historické zázemí a personální složení dává příslib kvalitních a fundovaných služeb. Vysokou míru jistoty kvality může přinést, pokud například realitní kancelář úzce spolupracuje s kanceláří advokátní, kdy poté ve většině případů bývá podchycena jak stránka novot v právní regulaci, tak také v případě změny soudní rozhodovací praxe. Důležité také je, aby prodávající či kupující strana celou transakci pod nátlakem realitního zprostředkovatele neuspěchala.

Závěrem je vhodné pouze shrnout, že pro zvýšení jistoty při realitní transakci je vždy nutné trvat na uzavření trojstranné zprostředkovatelské smlouvy, jejímiž účastníky budou jak prodávající, tak kupující a také sám zprostředkovatel. Pouze tak lze spoléhat na, v této smlouvě sjednané, sankční mechanismy, které mají za cíl dovést smluvní strany ke zdárnému cíli celé transakce, tedy převodu předmětné nemovitosti. Nezbývá než polemizovat nad tím, zda by realitnímu trhu neprospěla již několik let avizovaná a připravovaná regulace odbornosti jednotlivých zde vystupujících zprostředkovatelů, jak je tomu ostatně třeba v oblasti poskytování právních či účetních služeb. Realitní zprostředkování se přece jen od těchto činností někdy příliš neliší.