Další klacek pod nohy pronajímatelům nemovitostí. Proč NS odmítá dobrovolnou dohodu?

Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti je tzv. smluvním exekučním titulem. Je rovnocenný s vykonatelným rozsudkem a je možné podle něj nařídit a provést exekuci.

Věřitel, v jehož prospěch byl sepsán notářský zápis se svolením dlužníka k vykonatelnosti, se tak v případě, že dlužník poruší svou povinnost, vyhne nutnosti absolvovat často zdlouhavé a nákladné nalézací řízení u soudu. Namísto toho může rovnou přistoupit k exekuci a rychlejšímu vymožení povinnosti zajištěné notářským zápisem.

Notářské zápisy se svolením dlužníka k vykonatelnosti se proto staly oblíbeným nástrojem věřitelů, jak zrychlit, a především zlevnit vymáhání plnění povinností ze strany neplnících dlužníků.

Běžnou praxí se pak staly i notářské zápisy, ve kterých dlužník jako uživatel cizí nemovitosti (zpravidla nájemce), svolí k vykonatelnosti tak, aby byla vůči němu nařízena exekuce vyklizením užívané nemovitosti. K vyklizení nemovitosti se přistupuje, pokud dlužník poruší povinnost včas hradit věřiteli sjednané platby (zejména nájemné) a v důsledku toho jeho užívací právo k nemovitosti zanikne (např. výpovědí nájemní smlouvy). Druhou možností je případ, kdy dlužník nemovitost včas nevyklidí po zániku užívacího práva k ní (např. po uplynutí doby nájmu či na základě výpovědi).

Nejvyšší soud se však nyní vůči této praxi vymezil, když v rozhodnutí z května tohoto roku s odkazem na svou dřívější judikaturu uvedl, že na základě notářského zápisu se svolením dlužníka k vykonatelnosti může být nařízena exekuce jen k vymožení povinnost ze závazku (obvykle ze smlouvy), a nikoliv z jiných právních vztahů. Podle Nejvyššího soudu povinnost k vyklizení nemovitosti užívané dlužníkem bez právního důvodu není nikdy povinností vyplývající ze závazkového právního vztahu, ale vždy jen povinností vyplývající z ochrany vlastnického práva vlastníka nemovitosti. To platí i v případě, že se dlužník k povinnosti vyklidit nemovitost zaváže i smluvně.

Nejvyšší soud přímo vylučuje, že by si strany mohly dobrovolně smluvně sjednat či potvrdit povinnost k vyklizení nemovitosti a dohodnout se tak na přímé vykonatelnosti této povinnosti pro případ jejího porušení ze strany dlužníka formou notářského zápisu se svolením dlužníka k vykonatelnosti.

Tento formalistický postoj Nejvyššího soudu nepovažujeme za správný. Podle našeho názoru je v rozporu se zásadou smluvní volnosti stran a nijak neprospívá právní jistotě stran a hladkému fungování realitního trhu. Vlastníkům nemovitosti se tím podstatně komplikuje možnost dosáhnout rychlého vyklizení nemovitosti. Pokud dlužník nemovitost nevyklidí dobrovolně, musí vlastník nemovitosti zpravidla absolvovat náročné nalézací řízení u soudu, čímž dochází ke zbytečnému navyšování počtu soudních sporů. Podle našeho názoru je tak na místě změna judikatury či zákona.

Vlastníci nebytových prostor se v tomto ohledu mohou zajistit alespoň tím, že si ve smlouvě s dlužníkem sjednají oprávnění (plnou moc od dlužníka, jejíž odvolání je omezeno), aby, pokud dlužník po skončení užívacího práva prostory dobrovolně nevyklidí, mohl vlastník vstoupit do prostor užívaných dlužníkem a sám je (svépomocí) vyklidil. Existuje však riziko, že takový postup ze strany vlastníka (svémocné vyklizení) může být v určitých případech soudem posouzen jako jednání v rozporu s dobrými mravy. V případě prostor sloužících k trvalému bydlení je pak tento postup zcela vyloučen.

zdroj: bnt journal

---

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 5. 2020 Notářský zápis. Zastavení exekuce. Vyklizení nemovitosti. Závazek (o. z.), č. j. 26 Cdo 2085/2019-242