Co byste měli vědět, než začnete nabízet svou nemovitost přes Airbnb

Airbnb rozhodně může přinést zajímavý (vedlejší) příjem. Ovšem jak už to tak bývá, jsou s ním také spojeny různé právní nástrahy, které mohou přinést neinformovaným vlastníkům nemalé problémy. V tomto článku se podíváme na hlavní právní povinnosti, které se s tímto fenoménem pojí.

Živnostenské oprávnění

Pokud se rozhodnete nabízet svou nemovitost přes Airbnb, měli byste vědět, že ubytovací služby jsou jedním z oborů tzv. volné živnosti. Ovšem ne vždy je živnostenské oprávnění nezbytné. K tomu, abyste ho potřebovali, musí být Vaše činnost mj. soustavná. Ve většině případů bude požadavek soustavnosti naplněn, ale nebude tomu tak vždy. Pokud např. využijete Airbnb jen jednorázově k tomu, abyste obsadili svůj byt po dobu svého 14denního pobytu v zahraničí, o podnikání nepůjde.

Ze živnostenského zákona plynou i jiné povinnosti, než je získání živnostenského oprávnění. Kromě toho totiž musíte mj. např. označit svou provozovnu (tedy místo, kde se nachází dotčená nemovitost).

Místní a koncesionářské poplatky

Dalším důležitým aspektem je povinnost odvádět obci místní poplatek, který se také někdy označuje jako „vzdušné“. Tento poplatek, který se vypočítá podle počtu ubytovacích kapacit, musí podnikatel v ubytovacích službách odvádět obci, na jejímž území se nemovitost nachází. S tím souvisí i povinnost vést knihu ubytovaných hostů.

Kromě zmíněného poplatku existují i další náklady, které je třeba zohlednit. Patří sem například koncesionářské poplatky za televizní a rozhlasové přijímače. Pokud je ve Vaší nemovitosti k dispozici televizor nebo rádio, musíte platit koncesionářské poplatky. Další oblastí, na kterou je třeba myslet, je ochrana autorských práv. Pokud například hodláte poskytovat přístup k televizním stanicím nebo hudbě, pravděpodobně Vám vznikne také povinnost hradit organizaci OSA (Ochranný svaz autorský) a podobným organizacím platbu za šíření autorských děl. Tyto poplatky se platí nejen za televize a rádia, ale i za další zařízení, která mohou být používána k reprodukci hudby nebo jiných autorských děl.

Povinnosti podle cizineckého práva

Pokud ve své nemovitosti ubytujete cizince, máte další specifické povinnosti, které vyplývají ze zákona o pobytu cizinců. Tento zákon mj. stanoví, že každého cizince, který se ubytuje v České republice, je třeba hlásit.

Rekolaudace a požární bezpečnost

Jednou z dalších nástrah, která na Vás číhá, může být potřeba rekolaudace a zajištění odpovídajícího požárního zabezpečení. Pokud je nemovitost zkolaudována k bydlení, ale vy ji chcete používat pro krátkodobé ubytování, může být vyžadována změna účelu užívání stavby (tzv. rekolaudace). V krajním případě byste dokonce museli iniciovat změnu územního plánu.

Kromě toho je třeba zajistit, aby nemovitost splňovala veškeré požární předpisy. To zahrnuje například instalaci požárních hlásičů, hasicích přístrojů a zajištění únikových cest.

Daňové povinnosti

Kromě výše zmíněných poplatků a nákladů je třeba zohlednit i daňové povinnosti. V první řadě se jedná o daň z příjmů, která se ve většině případů odvádí v režimu § 7 zákona o daních z příjmů (tj. příjmy ze samostatné činnosti). To znamená na jednu stranu možnost uplatnit tzv. paušální výdaje, na stranu druhou povinnost odvádět také sociální a zdravotní.

Další daňové povinnosti se týkají DPH. Pokud Váš celkový obrat z tzv. ekonomické činnosti přesáhne zákonem stanovenou hranici, stáváte se plátcem DPH a musíte se registrovat k této dani. To znamená, že budete povinni odvádět DPH a zároveň můžete uplatnit odpočet DPH na vstupu. Plátcovství pro Vás ale někdy může být i výhodné. Je tomu tak mj. proto, že se při využití Airbnb stáváte tzv. identifikovanou osobou, což pro Vás znamená řadu ne příliš příjemných povinností administrativního i platebního rázu.

Je důležité mít na paměti, že finanční úřady Airbnb řeší, a proto není dobré tuto otázku podceňovat (např. zdaňovat příjmy v režimu § 9 zákona o daních z příjmů a doufat, že se z toho případně nějak „vykroutíte”).

Sousedi

Otázku možných sousedských sporů zmiňujeme pouze na okraj. Vězte však, že pokud se Vaši hosté budou chovat nevhodně, popř. způsobí škody na společných částech, může se stát, že Vás např. ostatní obyvatelé bytového domu úspěšně zažalují.

Závěr: Vyplatí se Airbnb vůbec?

Airbnb může na první pohled vypadat jako snadný způsob, jak si přivydělat. Avšak za touto zdánlivě jednoduchou činností se skrývá řada právních a administrativních povinností, které mohou být náročné a časově i finančně nákladné. Ani v tomto článku totiž nemáme ambici zmínit úplně všechny možné právní problémy a veškerou regulaci, které se Airbnb dotýká.

Navíc se vůbec nezmiňujeme o tom, co se chystá – nedávno totiž vstoupilo v platnost nařízení EU o shromažďování a sdílení údajů týkajících se služeb v oblasti krátkodobých pronájmů ubytování, které ještě posiluje regulaci na tomto poli (na plno se však projeví patrně až v roce 2026).

Předtím, než se rozhodnete nabídnout svou nemovitost přes Airbnb, je nezbytné pečlivě zvážit všechny aspekty této činnosti a poradit se s odborníky, kteří Vám pomohou vyhnout se možným problémům. I když se může zdát, že krátkodobé ubytování nabízí vyšší zisky než dlouhodobý pronájem, je třeba zohlednit i veškeré náklady, časovou náročnost a právní rizika, která s sebou tento způsob podnikání nese. Takže i tady platí klasická poučka ze světa investování, že vidina vyšších zisků s sebou nese také vyšší riziko.