Veřejný seznam ve světle nově uplatňované zásady materiální publicity

Občanským zákoníkem je nově upravena zásada materiální publicity a systematika jednotlivých právních úkonů, které je třeba aplikovat v případě ochrany vlastnického práva. Nová právní úprava přinesla novinky nejen v oblasti správních poplatků a zavedení četnosti vkladového řízení, ale také v oblasti zápisů do veřejného seznamu, které nebudou mít již pouze informativní charakter, ale budou považovány za platné a pravdivé bez ohledu na to, jaký je skutečný právní stav věci.

Lze konstatovat, že právní úprava, která přinesla nové systematiky v podobě veřejného seznamu, v současné době přináší značnou nejistotu do oblasti vlastnického práva. V současné době jsou zavedené změny v rámci veřejného seznamu velmi diskutovaným tématem. Vzhledem k tomu, že se jedná o podstatné změny, je rok 2014 přechodným rokem pro to, aby subjekty měly dostatek část uvést do souladu právní stav se stavem zapisovaným do veřejného seznamu.

1. Cíl a metody

Hlavním cílem a jádrem článku je analytický popis a rozkladová analýza právní oblasti veřejného seznamu se zaměřením na příslušná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, která se přímo dotýkají problematiky veřejného seznamu. Úvodní metodou je deskripce vědeckých publikačních zdrojů z oblasti práva veřejného seznamu, které korespondují se stávající právní úpravou. Cílem článku je ucelený popis nové problematiky veřejného seznamu s výkladem jednotlivých ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník se zaměřením na nutnost provedení jednotlivých kroků k ochraně vlastnického práva daného subjektu v případě jeho narušení. Cílem článku je tedy přinést jeho čtenářům přehled o tom, co mají učinit v případě zásahu do jejich vlastnického práva prostřednictvím zápisů ve veřejném seznamu.

2. Veřejný seznam

Veřejný seznam zahrnuje informace o evidovaných nemovitých věcech na území České republiky, včetně jejich popisu, soupisu, geometrického a polohového určení. Jeho součástí je také evidence vlastnického práva a jiných věcných práv ke konkrétním nemovitým věcem, které jsou předmětem evidence veřejného seznamu. Veřejný seznam je založen na několika zásadách:

• zásada intabulace – ke vkladu či záznamu dochází pouze na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu, veškeré skutečnosti budou nově zapisovány pouze na základě návrhu na vklad vlastnického práva do veřejného seznamu,

• zásada priority – katastr nemovitostí dodržuje časové pořadí zápisů, právo, které je ve veřejném seznamu platí bez ohledu na skutečnost, že vzniklo dříve než právo, které ve veřejném seznamu zapsáno není,

• zásada veřejnosti – každý má přístup do katastru nemovitostí, každá osoba si může pořizovat výpisy, opisy, nahlížet do sbírky listin,

• zásada oficiality – všechny změny se zapisují z úřední povinnosti,

• zásada legality – všechny zápisy v katastru nemovitostí jsou platné, pokud jsou v souladu s danými zákony,

• zásada dobré víry – důvěra v zápis, který je v katastru nemovitostí uveden. 

Hlavní myšlenkou pro změnu systematiky veřejného seznamu byla ochrana dobré víry účastníků právních vztahů, kteří mohou od 1. 1. 2014 jednat s důvěrou v zápis ve veřejném seznamu. Platí tedy, že subjekt, který je ve veřejném seznamu zapsán jako vlastník nemovité věci, je právoplatným vlastníkem a je oprávněn nakládat s předmětnou nemovitou věcí bez ohledu na to, jaký je skutečný právní stav věci. Zásada materiální publicity je tak založena na principu, kdy je poskytována ochrana osobě, která nabývá v dobré víře vlastnické právo od osoby, která je zapsána ve veřejném seznamu. Nemůže tedy nastat situace případného zpochybnění vlastnického práva po zápisu ve veřejném seznamu do budoucna vůči osobě, která vlastnické právo nabyla, jak tomu bylo dle staré právní úpravy. Platí, že i když není stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem.[4]

Právě na základě výše uvedené zásady materiální publicity, která je uplatňována na všechna vkladová řízení, která byla zahájena po 1. 1. 2014, bylo v roce 2013 provedeno nejvíce vkladů, jelikož se veřejnost obávala převodů vlastnického práva v roce 2014 a případných podvodů, které v souvislosti s uplatňovanou zásadou materiální publicity budou pravděpodobně páchány. V současné době jsou veřejností kritizovány lhůty, ve kterých probíhá vkladové řízení, jelikož s ohledem na novou systematiku vkladového řízení se značně prodloužily a vkladové řízení tak může trvat až 3 měsíce, než je vklad do veřejného seznamu řádně proveden. Systematika vkladů vlastnických práv je nová, až právní praxe ukáže, jaké nedostatky s sebou přinesla a jak je nutné tyto nedostatky řešit.

Graf č. 1 – počet provedených vkladů v roce 2013 v jednotlivých krajích

Shora uvedený graf uvádí počet provedených vkladových řízení za rok 2013. Nejvíce provedených vkladů bylo učiněno ve Středočeském kraji, v Praze a Jihočeském kraji, dále v Ústeckém a Plzeňském kraji.

3. Poznámka spornosti a další obrana proti neoprávněnému převodu vlastnického práva

Na základě nové právní úpravy se změnila i systematika provádění vkladů do veřejného seznamu. Nejen, že jsou v současné době veškerá řízení, kromě zápisu poznámek k nemovitým věcem ve veřejném seznamu, které jsou určeny pouze pro orgány státní správy, prováděna prostřednictvím vkladového řízení, kdy je potřeba spojit tento úkon s návrhem na vklad, ale také na základě nově uplatňovaného principu materiální publicity, je v rámci vkladového řízení zavedena i poznámka spornosti.

V případě zahájení vkladového řízení má nově veřejný seznam povinnost o zahájeném vkladovém řízení informovat vlastníka nemovité věci, který je vedený na listu vlastnictví, jako vlastník předmětné nemovité věci. Zprávu o tom, že bylo ohledně nemovité věci započato vkladové řízení, zasílá vlastníkovi veřejný seznam doporučeně či datovou schránkou. Na základě této informace je mu, v případě neoprávněného převodu vlastnického práva k nemovité věci, dána možnost, ve lhůtě 20 dnů, informovat veřejný seznam o skutečnosti, že dochází k neoprávněnému převodu vlastnického práva. Po tuto dobu, tedy po dobu 20 dnů, veřejný seznam ohledně vkladového řízení nečiní ničehož a vyčkává, zda mu tento úkon bude ze strany vlastníka doručen či nikoliv. Veřejný seznam pouze vyznačí na příslušném listu vlastnictví uplatnění poznámky spornosti, avšak na vlastníkovi je, aby své právo uplatnil ve lhůtě 2 měsíců u příslušného soudu podáním žaloby na určení vlastnického práva. Pokud osoba v této lhůtě žalobu u příslušného soudu nepodá, ztrácí možnost ochrany svého vlastnického práva a veřejný seznam poznámku spornosti z listu vlastnictví vymaže. Vyznačení poznámky spornosti v tomto případě neznemožňuje převod vlastnického práva, avšak vyznačení poznámky spornosti má za následek znegování zásady materiální publicity a osoba, která nabývá vlastnické právo, ho nenabývá v dobré víře, což pro ni může mít zcela zásadní následky. Na tuto skutečnost reaguje i nový zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, který v sobě nově zakotvuje systematiku veřejného seznamu a možné ochrany proti neoprávněnému převodu vlastnického práva. Lze říci, že je možné členit příslušná ustanovení na tři situace, které v praxi mohou nastat. Znalost těchto ustanovení a jednotlivých kroků ochrany vlastnického práva je nutná, jelikož osoba, která jednotlivé kroky neučiní řádně, nebo je řádně učiní, avšak s časovou prodlevou, může o své vlastnické právo přijít a zákonem jí již nebude poskytována ochrany a jeho znovuobnovení.

3.1 Ochrana vlastnického práva před provedeným zápisem ve veřejném seznamu

První situace se vztahuje na případy, kdy dochází k převodu vlastnického práva na základě návrhu na zápis vlastnického práva do veřejného seznamu. Lze tedy konstatovat, že se jedná o právní vadu zápisu, která se projeví na začátku daného právního případu. Nejčastěji se bude jednat o právní případy, kdy bude docházet k převodu vlastnického práva na základě jednání s osobou, která disponuje falešnou plnou moci, nebo na základě jiné skutečnosti není oprávněna za skutečného vlastníka, který je zapsaný ve veřejném seznamu, jednat. K převodu vlastnického práva tedy dochází bez vědomí skutečného vlastníka nemovité věci.

Tuto problematiku upravuje ustanovení § 986, zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník[4]. Dle tohoto ustanovení platí, že ten kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno[4].

Pokud tedy nastane situace, že oprávněný vlastník nemovité věci bude informován, že již oprávněným vlastníkem dle veřejného seznamu nemusí být, aniž by udělil plnou moc, či realizoval kroky vedoucí k prodeji nemovité věci, je povinen o této skutečnosti informovat orgán, který vede veřejný seznam, který, na základě jeho sdělení, vyznačí poznámku spornosti. O vyznačení poznámky spornosti musí oprávněný vlastník požádat nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl. V tomto případě je nejčastěji informovanost vlastníka vázána na sdělení, které je povinně zasílané orgánem, který vede veřejný seznam všem vlastníkům, kteří jsou vedeni na příslušném listu vlastnictví. Pokud tak učiní, působí v tomto případě poznámka spornosti vůči každému, komu popíraný zápis svědčí, nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu vlastnického práva. Vlastnické právo je tedy v tomto případě chráněno i zpětně. Nebyl – li žadatel o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn orgánem, který vede veřejný seznam, prodlužuje se shora uvedená lhůta na tři roky a počíná běžet ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden. Pokud oprávněný vlastník lhůty tří let nevyužije, nebo ji promešká, přichází o možnost domáhat se ochrany svého vlastnického práva, a to i za předpokladu, že jeho převod byl realizován podvodným způsobem.

V rámci nového zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, je uplatňována zásada vigilantibus iura scripta sunt, bdělým náležejí práva[4]. Nestačí tedy pouze podat poznámku spornosti vůči veřejnému seznamu k ochraně vlastnického práva. Veřejný seznam poznámku spornosti, která neguje zásadu materiální publicity, na příslušném listu vlastnictví vyznačí. Povinností oprávněného vlastníka je však podat nejpozději do dvou měsíců žalobu na určení vlastnického práva k příslušnému soudu a následně ji doručit orgánu, který vede veřejný seznam. V opačném případě bude z listu vlastnictví poznámka spornosti vymazána a zásada materiální publicity bude obnovena.

Shrnutí: K příslušnému veřejnému seznamu doručit do 1 měsíce poznámku spornosti. Nejpozději do dvou měsíců podat určovací žalobu k příslušnému soudu a tuto žalobu doručit k příslušnému orgánu, který vede veřejný seznam. V tomto případě má poznámka spornosti jak zpětné tak budoucí účinky ochrany vlastnického práva. Při podání jakéhokoli návrhu na vklad ověřit na podatelně, zda na dané nemovité věci není vedena poznámka spornosti. Nemusí být ještě vyznačena přímo na příslušném listu vlastnictví.

3.2   Ochrana vlastnického práva po provedeném zápisu do veřejného seznamu

Druhá situace se vztahuje na případy, kdy došlo k převodu vlastnického práva na základě návrhu na zápis vlastnického práva do veřejného seznamu a vklad vlastnického práva byl ve veřejném seznamu proveden. V tomto případě tedy došlo ke změně vlastníka nemovité věci. V praxi však může nastat situace, kdy je ve smlouvě o převodu vlastnického práva vázána úhrada kupní ceny na provedení vkladu do veřejného seznamu a k úhradě kupní ceny po provedení vkladu následně nedojde. V tomto případě lze využít zákonného ustanovení o odstoupení od smlouvy o převodu vlastnického práva. Stav ve veřejném seznamu však zůstává nadále ve stavu, v jakém byl po provedení vkladu vlastnického práva nemovité věci zaznamenán. Lze tedy konstatovat, že se jedná o právní vadu zápisu, která se projeví na konci daného právního případu.

Tuto problematiku upravuje ustanovení § 986 odst. 1, zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník[4]. Dle tohoto ustanovení platí, že ten kdo tvrdí, že je se na svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Odstoupení od smlouvy má takové právní důsledky, kdy se na danou právní problematiku hledí, jako by nebyla právně zrealizována a strany jsou si povinny vrátit to, co si navzájem plnily. Z tohoto důvodu se dá o tomto právním kroku hovořit, jako o plnění bez právního důvodu. Nebezpečí této situace je zakotveno v uplatňované zásadě materiální publicity.

Pokud osoba, která je vedená ve veřejném seznamu, jako vlastník nemovité věci, nemovitou věc prodá i přes skutečnost, že věděla o zrealizovaném odstoupení od smlouvy a tudíž musela vědět, že není vlastníkem nemovité věci, a ve veřejném seznamu o této skutečnosti není ničehož vedeno, tedy absence podané poznámky spornosti, stává se osoba, která nabyla vlastnické právo od tzv. nevlastníka, novým vlastníkem nemovité věci a to v souladu se zásadou dobré víry. Jeho vlastnické právo nemůže být do budoucna nikdy zpochybněno. Původní vlastník tedy přišel o své vlastnické právo v plném rozsahu. Aby původní vlastník nepřišel o své vlastnické právo, musí být z jeho strany realizovány tři kroky současně a musí být vázané na jeden okamžik. Prvním krokem k uplatnění práva je odstoupení od smlouvy. Pokud se původní vlastník rozhodne pro realizaci odstoupení od smlouvy, stačí, když písemné odstoupení zašle novému vlastníkovi dle veřejného seznamu a není rozhodující, zda mu bude doručeno. Současně je nutné realizovat druhý krok, tedy ve stejný den doručit na příslušný veřejný seznam poznámku spornosti a zároveň učinit třetí krok, podat žalobu na určení vlastnického práva. Pokud toto původní vlastník neučiní v jeden den, vystavuje se riziku, které je shora popsané. Pokud mezi odstoupením od smlouvy a podáním poznámky spornosti k příslušnému veřejnému seznamu nastane prodlení a vlastník dle veřejného seznamu bude o této skutečnosti informován, může do doby doručení poznámky spornosti k příslušnému veřejnému seznamu zrealizovat prodej třetí osobě, která je v dobré víře. Na rozdíl od prvního případu, který je popisován v bodu 3.1 poznámka spornosti nepůsobí na daný případ zpětně, ale od okamžiku, kdy je příslušnému veřejnému seznamu doručena.

Shrnutí: Odstoupení od smlouvy realizovat písemně a zaslat doporučeně. Do veřejného seznamu doručit poznámku spornosti, od tohoto okamžiku není dána dobrá víra pro dalšího nabyvatele. Podat určovací žalobu, aby příslušný soud rozhodl o tom, kdo je vlastníkem nemovité věci. Určovací žalobu doručit k příslušnému orgánu, který vede veřejný seznam. Všechny tyto kroky realizovat v jeden den, není důležité, zda odstoupení do smlouvy bylo doručeno. Poznámka spornosti je účinná až od okamžiku zápisu do veřejného seznamu.

Jako obranu před touto skutkovou podstatou, lze subjektům, které se rozhodly pro převod vlastnického práva, doporučit, aby ve smlouvě o převodu vlastnického práva vázaly podání návrhu na vklad do veřejného seznamu na úhradu kupní ceny, případně aby z jejich strany byla využita advokátní úschova, která bude hájit zájmy obou stran.

3.3   Společné jmění manželů

Rok 2014 je přechodným rokem, v jehož průběhu je nutné sladit skutečný právní stav se stavem zapsaným ve veřejném seznamu. V praxi nastávají situace, kdy jsou nemovité věci ve veřejném seznamu zapsány pouze na jednoho z manželů, a to i přes skutečnost, že spadají do společného jmění manželů. Tento rozpor může být ve veřejném seznamu odstraněn souhlasným prohlášením manželů o tom, že nemovitá věc spadá do jejich společného jmění manželů, které je spojené s povinností podat návrh na vklad. V opačném případě je nutné doručit, ze strany manžela, který není veden veřejným seznamem, příslušnému veřejnému seznamu poznámku spornosti a následně podat žalobu na určení vlastnického práva. Poznámku spornosti je však nutné doručit v době, kdy nebude probíhat žádné vkladové řízení. V případě probíhajícího vkladového řízení není manžel, který není veden veřejným seznamem, oprávněn podat poznámku spornosti, jelikož k tomu není aktivně legitimován. Pokud dojde k převodu vlastnického práva, má manžel, který nebyl veden ve veřejném seznamu, pouze právo požadovat náhradu škody vůči zapsanému manželovi a to ve výši, která odpovídá polovině kupní ceny.

3.4   Služba poskytována veřejným seznamem vlastníkům nemovitých věcí

V souvislosti se zavedením zásady materiální publicity nabízí veřejný seznam od 1. 1. 2014 službu hlídací pes, která sleduje změny vlastnického práva ve veřejném seznamu. Služba je placená a je určena pro vlastníky nemovitých věcí, kteří mají zájem být informováni o změnách souvisejících s jejich vlastnickým právem. Na základě podané žádosti a úhradě stanoveného poplatku bude vlastník o případné změně informován způsobem, který si zvolí, a to bud prostřednictvím emailové adresy či SMS zprávy. Tato služba je poskytována veřejným seznamem nad rámec poskytovaných služeb, a proto je placená.

4. Diskuze k dané problematice

Nová právní úprava v podobě zásady materiální publicity přináší pro účastníky právních vztahů klady i zápory. Nová právní úprava na jednu stranu posiluje veřejnou víru v zápisy ve veřejném seznamu a platí, že ten kdo je zapsán ve veřejném seznamu jako vlastník jím skutečně je, bez ohledu na to jaký je skutečný právní stav. Nabyvatelům věcných práv, kteří vycházejí ze zapsaného stavu, jednají v dobré víře a svá práva nabývají úplatně, poskytuje zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník podstatně účinnější ochranu, než tomu bylo před účinností tohoto zákona. Lze konstatovat, že daleko větší nároky jsou kladeny na stávající vlastníky nemovitých věcí. Zapsaní vlastníci jsou nuceni na základě zavedené zásady materiální publicity kontrolovat stav zaspaný ve veřejném seznamu, aby řádně chránili svá práva, a to ve lhůtě minimálně jednou za tři roky, v opačné případně by dle zákonné úpravy došlo k promlčení ochrany jejich vlastnického práva. Pokud zapsaný stav ve veřejném seznamu nebude korespondovat s projevem jejich vůle, jsou to právě vlastníci nemovité věci, kteří se musí domáhat svého práva u příslušného soudu podáním žaloby na určení vlastnického práva. S podáním žaloby jsou spojeny soudní výlohy a odměna za právní poradenství ve věci, které musí být do úplného ukončení sporu hrazeny z vlastních prostředků subjektu, který se domáhá ochrany svého vlastnického práva, v čemž mnozí spatřují značnou nevýhodu. V případě pokud stav ve veřejném seznamu vlastníkem nemovité věci nebude kontrolován po dobu delší než tři roky, může přijít o své vlastnické právo k nemovité věci. Lze tedy vlastníkům nemovitých věcí, které jsou zapsány ve veřejném seznamu doporučit, pro zaručení jistoty, zřídit si službu hlídací pes, která je poskytována veřejným seznamem. Investice do této služby se pohybuje okolo 400,- Kč, dle počtu vlastněných nemovitostí, což je oproti případně vynaloženým nákladům na soudní řízení, zanedbatelná částka. Je to v dnešní době, na základě zavedení zásady materiální publicity, jediná možnost jak účinně chránit své vlastnické právo. Pokud bude ohledně vlastněné nemovité věci zahájeno jakékoli řízení, veřejný seznam je o této skutečnosti povinen informovat vlastníka nemovité věci a to způsobem, který si zvolil v žádosti o zřízení služby, která je poskytována veřejným seznamem.

Závěr

Úmyslem zákonodárce bylo vytvořit právní normu, která reaguje na dění v moderní společnosti a touto právní nornou posílit právní jistotu subjektů, které jednají v důvěře ve veřejný seznam, a to na základě zavedení zásady materiální publicity. Na druhou stranu lze zavedení zásady materiální publicity chápat jako krok, který může určitým způsobem, při konkrétních skutkových podstatách zasahovat do jednoho z nejvýznamnějších práv, do vlastnického práva, které je zakotveno v Listině základních práv a svobod. Zavedení zásady materiální publicity může mít v určitých okamžicích za následek omezení a oslabení obrany vlastníka proti nezákonným zásahům do jeho vlastnického práva, pokud uplyne lhůta, která je zákonem určena pro ochranu vlastnického práva. V přímé souvislosti s touto skutečností je však nutné uvést, že nová právní norma v podobě zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník je postavena na zásadách, které jsou aplikovány současně s aplikací právní normy na dané případy, a to zásady bdělým náležejí práva a zásady, která byla aplikována již v minulosti, neznalost zákona neomlouvá.

Až uvedení této právní normy do praxe odhalí případné mezery v zákoně. Zda změna v podobě nově uplatňované zásady materiální publicity byla krokem vpřed, ukáže až aplikace této normy v praxi.

---

Literatura:

[1]   BAUDYŠ P., Katastr nemovitostí, 2. vydání, nakladatelství CH. Beck, 2011, ISSN: 9788074003042

[2] Komentář k zákonu č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, dostupné na http://obcanskyzakonik.justice.cz/

[3]   TRAJER, TRAJEROVÁ, Katastr nemovitostí, 1. vydání, nakladatelství ASPI, a. s., 2010, ISSN: 9788073574819

[4]    Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník

[5]    Zákon č. 256/2013 Sb., O katastru nemovitostí