Pravidla a omezení k vzájemnému předkupnímu právu vlastníků staveb a vlastníků pozemků pod těmito stavbami

Stávající občanský zákoník navrátil do českého právního řádu tzv. superficiální zásadu, tedy že veškeré stavby až na zákonem stanovené výjimky tvoří součást pozemku, na kterém jsou tyto stavby zřízeny. S ohledem na ochranu práv vlastníků staveb zřízených před účinností občanského zákoníku nicméně platí, že tyto stavby se stanou součástí pozemku, na němž jsou zřízeny, pouze v případě, že vlastník takové stavby a pozemku je totožný, přičemž totéž platí i pro spoluvlastnictví. Dokud tedy není vlastnický režim ke stavbě zřízené před 1. 1. 2014 a k pozemku pod ní totožný, zůstává tato stavba samostatnou věcí v právním smyslu a součástí pozemku se nestane.

Za účelem postupného prosazení superficiální zásady a splynutí staveb zřízených před 1. 1. 2014 s pozemky, na nichž jsou tyto stavby zřízeny, mají vůči sobě vlastníci těchto staveb a vlastníci pozemků pod nimi vzájemné zákonné předkupní právo. V případě dispozice se stavbou, která se doposud nestala součástí pozemku, tak má vlastník pozemku pod touto stavbou právo stavbu přednostně koupit, a naopak, v případě dispozice s pozemkem pod touto stavbou má vlastník stavby právo pozemek přednostně koupit do svého vlastnictví.

Jako s každou novou právní úpravou, i v souvislosti s tímto zákonným předkupním právem vyvstala řada právních otázek, které musela následně vyřešit až soudní praxe. Nejvyšší soud pak koncem minulého roku v sérii několika zajímavých rozhodnutí objasnil některá další pravidla a omezení aplikace tohoto vzájemného předkupního práva vlastníků pozemků a vlastníků staveb na nich zřízených.

Veškeré Nejvyšším soudem řešené otázky přesahují rozsah tohoto článku, nicméně Nejvyšší soud mimo jiné uvedl, že ve vztahu k předkupnímu právu vlastníků pozemků a vlastníků staveb na nich zřízených se neuplatní výjimka pro převod mezi osobami blízkými tak jako v případě zákonného předkupního práva mezi spoluvlastníky nemovitostí (pozn. zákonné předkupní právo mezi spoluvlastníky nemovitostí se od 1. 7. 2020 opět vztahuje pouze na zákonem přesně specifikované výjimečné situace a nikoliv obecně). Nejvyšší soud přitom již dříve objasnil, že zákonné předkupní právo vlastníků pozemků a vlastníků staveb na nich zřízených se až na výjimky nevztahuje na převod spoluvlastnického podílu na stavbě či pozemku pod ní. V případě, že se stavba nachází na více pozemcích, pak se vzájemné předkupní právo uplatní pouze ve vztahu k tomu pozemku, na kterém se nachází převážená část stavby. Ve vztahu k ostatním pozemkům, na kterých se nachází menší část stavby, se toto vzájemné předkupní právo neuplatní. Nejvyšší soud naopak nevyloučil aplikaci vzájemného předkupního práva vlastníka stavby a vlastníka pozemku pod stavbou v případě stavby, která je příslušenstvím jiné (hlavní) stavby, a takové situace je dle Nejvyššího soudu třeba posuzovat individuálně podle konkrétních okolností případu.

Navzdory výše uvedenému však stále existují situace, kdy nemusí být zcela zřejmé, zda se vzájemné předkupní právo vlastníků pozemků a vlastníků staveb na nich zřízených uplatní či nikoliv. Stejně tak řada lidí neví, jak v případě aplikace tohoto zákonného předkupního práva správně postupovat, tedy jak správně učinit předkupní nabídku, či naopak jak toto své předkupní právo u někoho řádně uplatnit nebo jak postupovat v případě jeho porušení. Klientům proto doporučujeme, aby se v případě dispozice se samostatnými stavbami, jež nejsou součástí pozemků, nebo v případě dispozice s pozemky pod takovými stavbami, vždy radši obrátili na zkušeného advokáta, který konkrétní situaci zhodnotí s ohledem na aktuální rozhodovací praxi soudů a doporučí klientovi vhodný postup při dispozici s takovou samostatnou stavbou či pozemkem pod ní.

Zdroj: bnt journal

---

Zdroj: judikatura Nejvyššího soudu (sp. zn. 22 Cdo 1952/2019, 22 Cdo 1503/2020, 22 Cdo 1995/2020 a další)