Zákonné možnosti ukončení smlouvy o nájmu bytu

Občanský zákoník nájem bytu upravuje velmi zevrubně a komplexně a neopomíjí ani možnosti ukončení nájmu pro případ, kdy si smluvní strany v nájemní smlouvě v daném směru nic nesjednají. Pojďme si přiblížit, za jakých podmínek je možné nájemní smlouvu na byt ukončit přímo ze zákona, a to jak ze strany pronajímatele, tak i ze strany nájemce.

Podle obecných ustanovení o ukončení závazku dle ustanovení § 1998 a násl. občanského zákoníku platí, že smlouvu lze ukončit výpovědí či odstoupením, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon. Pokud si tedy smluvní strany v nájemní smlouvě výslovně nesjednají žádné důvody k výpovědi či k odstoupení od smlouvy, bude možné smlouvu ukončit pouze z důvodů, které stanoví zákon. Vzhledem k tomu, že občanský zákoník obsahuje zvláštní úpravu týkající se skončení nájmu bytu, obecná právní úprava se v takovém případě neužije a bude třeba se s ohledem na možnosti ukončení nájemní smlouvy řídit převážně obsahem ustanovení § 2285 a násl. občanského zákoníku.

Možnosti ukončení nájmu bytu pronajímatelem a nájemcem

S ohledem na ukončení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele občanský zákoník nabízí hned několik možností. Pronajímatel jednak může podle § 2288 občanského zákoníku vypovědět nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, pokud (i) nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu (např. neuhradí nájemné nebo náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců, závažným způsobem byt nebo dům poškozuje, provádí stavební úpravy v bytě bez souhlasu pronajímatele atp.), (ii) je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo (iii) má být byt vyklizen, protože je z důvodů veřejného zájmu potřebné s ním naložit tak, že jej nebude možné vůbec užívat (např. byt či dům podlehne demolici), popř. (iv) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pronajímatel má dle § 2288 občanského zákoníku právo vypovědět nájemní smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době také v případě, že byt potřebuje k užívání pro sebe či svého manžela, který hodlá opustit rodinnou domácnost v důsledku rozvodu, jakož i v případě, kdy pronajímatel byt potřebuje pro svého příbuzného. Tyto výpovědní důvody však může pronajímatel uplatnit jen u nájmu sjednaného na dobu neurčitou. Nadto pronajímatel musí ve výpovědi vždy uvést a popsat konkrétní výpovědní důvod. Tato povinnost pronajímatele souvisí především s prokazováním oprávněnosti výpovědi v případě, kdy je nájemcem zahájeno řízení o přezkum výpovědi. Nájemce má totiž právo ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení výpovědi od pronajímatele podat k soudu návrh na přezkum oprávněnosti takovéto výpovědi. Pokud totiž pronajímatel ve výpovědi žádný výpovědní důvod neuvede, lze dovodit, že taková výpověď bude pro rozpor se zákonem neplatná, a to bez ohledu na to, zda nájemce návrh na soudní přezkum výpovědi podá, či nikoli.

Zákon89/2012 Sb. Zákon občanský zákoník

§ 2288

(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

(3) Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

Zobrazit celý dokumentvčetně souvisejících dokumentů a komentářů

Pronajímatel má v neposlední řadě také právo nájem bytu vypovědět bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu, pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem. K takovémuto porušení povinností nájemcem dojde zejména v případě, kdy nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, nájemce byt poškozuje závažným nebo nenapravitelným způsobem, popř. způsobuje závažné škody či obtíže pronajímateli. Pokud však pronajímatel ve výpovědi výslovně neuvede, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, popř. pokud před doručením výpovědi nájemce nevyzve, aby v přiměřené době závadný stav či chování odstranil, k výpovědi se v takovém případě nebude přihlížet.

Nájemce může vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoliv a bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou. V případě nájmu na dobu určitou však takovou možnost ze zákona již nemá a v takovém případě mu občanský zákoník umožňuje nájem vypovědět jen za předpokladu, že se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku nájemního vztahu zřejmě vycházely, a to do té míry, že po nájemci již nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Předmětná formulace je však poněkud problematická s ohledem na její nejasný výklad. Zpravidla se však bude jednat o podstatnou změnu okolností, kdy vznikne v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich, a to buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, nebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění.

Forma výpovědi a automatické obnovení nájmu

Výpověď smlouvy o nájmu bytu vyžaduje vždy písemnou formu a musí dojít druhé straně, přičemž výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně. Pokud výpověď smlouvy o nájmu bytu učiní pronajímatel, má v takovém případě povinnosti nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkum oprávněnosti výpovědi soudem – jinak bude výpověď neplatná. V případě nájemní smlouvy na byt se rovněž ze zákona uplatní automatické obnovení nájmu, pokud nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel v této době nájemce nevyzve, aby byt opustil. V takovém případě se uplatní zákonná domněnka, že je nájem znovu sjednán na tutéž dobu, na jakou byl sjednán dříve, nejvýše však na dobu dvou let.

Závěr

Občanský zákoník upravuje relativně široké spektrum možností ukončení smlouvy o nájmu bytu, a to jak pronajímatelem, tak i nájemcem. Je zjevné, že nájemce má ve vztahu k zákonným možnostem skončení nájmu lepší postavení a jeho ochrana je vyšší, nežli je tomu u pronajímatele. Přesto však nelze říct, že by pronajímatel byl v natolik nevýhodném postavení, jelikož i v jeho případě existuje řada způsobů, jakými může nájemní vztah ukončit, zejména pak dochází-li ze strany nájemce k porušování povinností vyplývajících z nájmu.