Zákonné možnosti ukončení smlouvy o nájmu bytu

Občanský zákoník nájem bytu upravuje velmi zevrubně a komplexně a neopomíjí ani možnosti ukončení nájmu pro případ, kdy si smluvní strany v nájemní smlouvě v daném směru nic nesjednají. Pojďme si přiblížit, za jakých podmínek je možné nájemní smlouvu na byt ukončit přímo ze zákona, a to jak ze strany pronajímatele, tak i ze strany nájemce.

Podle obecných ustanovení o ukončení závazku dle ustanovení § 1998 a násl. občanského zákoníku platí, že smlouvu lze ukončit výpovědí či odstoupením, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon. Pokud si tedy smluvní strany v nájemní smlouvě výslovně nesjednají žádné důvody k výpovědi či k odstoupení od smlouvy, bude možné smlouvu ukončit pouze z důvodů, které stanoví zákon. Vzhledem k tomu, že občanský zákoník obsahuje zvláštní úpravu týkající se skončení nájmu bytu, obecná právní úprava se v takovém případě neužije a bude třeba se s ohledem na možnosti ukončení nájemní smlouvy řídit převážně obsahem ustanovení § 2285 a násl. občanského zákoníku.

Možnosti ukončení nájmu bytu pronajímatelem a nájemcem

S ohledem na ukončení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele občanský zákoník nabízí hned několik možností. Pronajímatel jednak může podle § 2288 občanského zákoníku vypovědět nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, pokud (i) nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu (např. neuhradí nájemné nebo náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců, závažným způsobem byt nebo dům poškozuje, provádí stavební úpravy v bytě bez souhlasu pronajímatele atp.), (ii) je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo (iii) má být byt vyklizen, protože je z důvodů veřejného zájmu potřebné s ním naložit tak, že jej nebude možné vůbec užívat (např. byt či dům podlehne demolici), popř. (iv) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pronajímatel má dle § 2288 občanského zákoníku právo vypovědět nájemní smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době také v případě, že byt potřebuje k užívání pro sebe či svého manžela, který hodlá opustit rodinnou domácnost v důsledku rozvodu, jakož i v případě, kdy pronajímatel byt potřebuje pro svého příbuzného. Tyto výpovědní důvody však může pronajímatel uplatnit jen u nájmu sjednaného na dobu neurčitou. Nadto pronajímatel musí ve výpovědi vždy uvést a popsat konkrétní výpovědní důvod. Tato povinnost pronajímatele souvisí především s prokazováním oprávněnosti výpovědi v případě, kdy je nájemcem zahájeno řízení o přezkum výpovědi. Nájemce má totiž právo ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení výpovědi od pronajímatele podat k soudu návrh na přezkum oprávněnosti takovéto výpovědi. Pokud totiž pronajímatel ve výpovědi žádný výpovědní důvod neuvede, lze dovodit, že taková výpověď bude pro rozpor se zákonem neplatná, a to bez ohledu na to, zda nájemce návrh na soudní přezkum výpovědi podá, či nikoli.

Zákon89/2012 Sb. Zákon občanský zákoník

§ 2288

(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

(3) Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

Zobrazit celý dokumentvčetně souvisejících dokumentů a komentářů