Výlučný majetek a společné jmění manželů: komu patří nájemné, dividendy a zisk z podnikání?

Vlastnické poměry k samotnému majetku přitom mohou být relativně jasné. Nemovitost vlastněná před svatbou, zděděný obchodní podíl nebo darované investiční portfolio zpravidla zůstávají ve výlučném vlastnictví příslušného manžela. Méně intuitivní však může být odpověď na otázku, komu náleží ekonomické hodnoty, které tento majetek v průběhu manželství vytváří: nájemné z pronajímaného bytu, dividendy z akcií, výnosy z investic nebo zisk z podnikání.

České manželské majetkové právo totiž vychází ze zásadního rozdílu mezi samotným výlučným majetkem jednoho z manželů a ziskem, který tento majetek generuje.

V předchozím článku Volba práva pro majetkové poměry mezi manželi jsem se věnovala otázce, jak určit právní řád rozhodný pro manželský majetkový režim a jak mohou manželé rozhodné právo ovlivnit svou dohodou. Pro manžele, jejichž majetkové vztahy se řídí českým právem, však následně vyvstává další praktická otázka: co přesně podle českého práva patří do společného jmění manželů a co zůstává výlučným majetkem jednoho z nich?

Právě u výnosů z výlučného majetku nemusí být odpověď vždy samozřejmá. Aktuální judikatura navíc ukazuje, že ani otázka, co přesně se rozumí „ziskem“ z výlučného majetku, není ve všech situacích definitivně vyřešena.

Výlučný majetek může zůstat výlučný, jeho zisk nikoliv

Základní pravidlo obsahuje § 709 občanského zákoníku. Podle něj do společného jmění manželů („SJM“) zásadně náleží to, co jeden nebo oba manželé nabyli za trvání manželství. Zákon zároveň stanoví několik významných výjimek. Do SJM například zásadně nespadá majetek, který jeden z manželů vlastnil již před uzavřením manželství, ani majetek, který za trvání manželství získal děděním nebo darem.

Dle § 709 odst. 2 občanského zákoníku pak platí, že součástí společného jmění je zisk z toho, co náleží výhradně jednomu z manželů. Výsledkem je tedy určité rozdělení majetkové podstaty a jejího ekonomického užitku. Pokud například manžel zdědí za trvání manželství byt, zůstane byt zásadně jeho výlučným majetkem. Jestliže jej však pronajímá, zisk z pronájmu bude za zákonného režimu součástí SJM.

Stejný princip se uplatní u akcií či obchodního podílu. Samotné akcie mohou být výlučným majetkem jednoho manžela, například proto, že je nabyl ještě před svatbou. Dividenda vyplacená za trvání manželství však je za zákonného režimu již součástí SJM.

Zákon dokonce samostatně upravuje okamžik, kdy se tyto hodnoty součástí společného jmění stávají. U pohledávky plynoucí z výlučného majetku jednoho z manželů je podle § 711 odst. 3 občanského zákoníku rozhodující její splatnost. U výdělků a zisku z pracovní či jiné výdělečné činnosti pak § 711 odst. 2 občanského zákoníku pracuje s okamžikem, kdy manžel získá možnost s příslušnou hodnotou nakládat.

Co je vlastně „zisk“?

Občanský zákoník pojem „zisk“ použitý v § 709 odst. 2 blíže nedefinuje. Na první pohled se nabízí jednoduchá odpověď, že zisk představuje rozdíl mezi výnosem a náklady vynaloženými na jeho dosažení. Takové pojetí není české civilní judikatuře neznámé.

Již v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 2296/2004 Nejvyšší soud pracoval se ziskem jako s rozdílem mezi výnosem z podnikání a náklady v souvislosti s podnikáním vynaloženými. Rozhodnutí však vycházelo z dřívější právní úpravy bezpodílového spoluvlastnictví manželů. Nejvyšší soud tehdy současně zastával názor, že do společného majetku manželů náleží zásadně celý výnos z podnikání a následné reinvestování těchto prostředků do výlučného podnikání jednoho manžela může představovat investici ze společného majetku do jeho výlučného majetku.

Současný občanský zákoník však v § 709 odst. 2 používá výslovně pojem „zisk“, nikoliv „výnos“. Rozlišení obou pojmů má přitom velmi praktické důsledky. Pokud například výlučně vlastněný byt generuje nájemné ve výši 40 000 Kč měsíčně, ale jeho vlastník současně vynakládá 5 000 Kč na správu, pojištění a běžné opravy, není bez dalšího možné považovat celých 40 000 Kč za zisk.

Složitější otázka však vznikne tehdy, pokud je nemovitost zatížena hypotečním úvěrem a z nájemného je každý měsíc hrazena splátka hypotéky ve výši 25 000 Kč. Je ziskem 40 000 Kč, nebo pouze 15 000 Kč? A je nutné rozlišovat mezi úrokem z úvěru a splátkou samotné jistiny?

Právě tato otázka se v posledním roce dostala před Nejvyšší i Ústavní soud.

Pronajímaná nemovitost a hypotéka: aktuální judikatura

Ve věci vedené u Nejvyššího soudu pod sp. zn. 22 Cdo 2200/2025 byl jeden z bývalých manželů výlučným vlastníkem domu a bytu. Obě nemovitosti byly financovány hypotečními úvěry a za trvání manželství pronajímány.

Z nájemného bylo za dobu manželství inkasováno více než dva miliony korun. Současně však bylo ze společných prostředků uhrazeno přibližně 1,8 milionu korun na splátkách hypotečních úvěrů. Při následném vypořádání SJM druhý manžel požadoval, aby bylo zohledněno, že společné prostředky byly použity na splácení úvěrů vztahujících se k výlučnému majetku manžela.

Vlastník nemovitostí proti tomu argumentoval právě § 709 odst. 2 občanského zákoníku. Podle jeho názoru představovaly splátky hypotéky náklad na dosažení výnosu z pronajímaných nemovitostí. Do SJM měl podle této argumentace vstupovat pouze rozdíl mezi inkasovaným nájemným a splátkami úvěru.

Městský soud v Praze tuto konstrukci odmítl. Zdůraznil, že splácením hypotečních úvěrů docházelo současně ke zvyšování čisté hodnoty výlučného majetku jednoho z manželů. Pokud by byly celé splátky hypotéky považovány pouze za náklad snižující společný zisk, fakticky by byl výlučný majetek jednoho manžela financován z hodnot, které mají podle zákona náležet do SJM.

Dovolatel následně předložil Nejvyššímu soudu otázku, co přesně je zisk ve smyslu § 709 občanského zákoníku a zda lze splátky hypotečního úvěru nebo alespoň jejich část považovat za náklad na dosažení zisku.

Nejvyšší soud tuto otázku meritorně nezodpověděl. Dovolání odmítl, protože předmětem konkrétního řízení byl vnos společných prostředků na výlučný majetek jednoho manžela, nikoli samotný zisk z pronájmu jako samostatně vypořádávaná položka. Obecná otázka definice zisku podle § 709 odst. 2 tak na úrovni Nejvyššího soudu zůstala otevřena.

Ústavní soud: hypotéka není běžným nákladem na dosažení zisku

Věc následně posuzoval Ústavní soud v usnesení sp. zn. IV. ÚS 466/26 ze dne 11. března 2026, který sice ústavní stížnost odmítl, v odůvodnění však formuloval několik z hlediska manželského majetkového práva podstatných úvah.

Podle Ústavního soudu je smyslem § 709 odst. 2 občanského zákoníku postavit zisk z výlučného majetku jednoho z manželů do obdobného postavení jako jiné příjmy rodiny. Vedle příjmů ze zaměstnání výslovně zmínil výnosy z nájmu, dividendy a zisky z podnikání jako hodnoty, z nichž mají za zákonného režimu prospěch oba manželé.

Současně však Ústavní soud rozlišil mezi běžnými náklady spojenými s vytvářením a zachováním výnosu a splácením pořizovací ceny samotného výlučného majetku. Za typické běžné náklady označil například udržovací opravy nebo pojištění nemovitosti. Naproti tomu splácením hypotečního úvěru dochází k umořování výlučného dluhu vlastníka a ke zvyšování čisté hodnoty jeho osobního majetku. Považovat takovou splátku bez dalšího za pouhý náklad snižující společný zisk by podle Ústavního soudu vedlo k ochuzování SJM.

Ekonomickou logiku tohoto závěru lze ilustrovat jednoduše. Jeden z manželů vlastní investiční byt v hodnotě 10 milionů Kč. Byt pronajímá a z nájemného zároveň splácí úvěr, kterým jeho koupi financoval. Pokud za několik let z nájemného splatí významnou část jistiny úvěru, naroste jeho čisté vlastní jmění – vlastní stále stejný výlučný byt, ale dluh, který na něm ekonomicky váznul, je podstatně nižší.

Pokud bychom celou splátku jistiny považovali pouze za náklad na dosažení nájemného, společné prostředky manželů by fakticky sloužily k postupnému budování výlučného majetku pouze jednoho z nich.

[Podle mého názoru zde zůstává jedna významná otázka, kterou dosavadní judikatura ještě dostatečně nerozpracovala: zda je třeba stejně posuzovat splátku jistiny úvěru a zaplacený úrok.

Z ekonomického hlediska je mezi nimi podstatný rozdíl. Splátkou jistiny se přímo snižuje dluh, a tím se zvyšuje čistá hodnota výlučného majetku. Úrok naproti tomu představuje cenu za poskytnutí financování a jeho zaplacením se majetková podstata dlužníka stejným způsobem nezvyšuje.

U výlučně investiční nemovitosti lze proto přinejmenším uvažovat o tom, zda by úroková složka úvěru neměla být za určitých okolností posuzována odlišně od splátky jistiny, podobně jako jiné náklady bezprostředně spojené s generováním výnosu. Dosavadní rozhodnutí však tuto hranici dostatečně přesně nevymezují.

Rozhodovací praxe navíc zatím není jednotná

Nejednoznačnost pojmu zisk dobře ukazuje také rozsudek Krajského soudu v Plzni sp. zn. 13 Co 30/2025 ze dne 13. listopadu 2025.

V tomto případě byla manželka výlučnou vlastnicí bytu financovaného hypotékou a nájemné z bytu používala na její splácení. Krajský soud vyšel z obecné úvahy, že zisk představuje rozdíl mezi výnosy a náklady, a splátky hypotečního úvěru při výpočtu zisku z pronájmu zohlednil. V rozsahu, v němž bylo nájemné použito na splácení hypotéky, proto takto použité prostředky nepovažoval za vnos ze společného majetku do výlučného majetku manželky.

Tento přístup není souladný s pozdější argumentací Ústavního soudu ve věci IV. ÚS 466/26. Právě tato rozdílná rozhodovací praxe potvrzuje, že obecnou definici zisku podle § 709 odst. 2 občanského zákoníku bude třeba ještě judikatorně zpřesnit.

Odlišná pravidla navíc mohou platit tam, kde výlučná nemovitost neslouží jako investice, ale jako rodinné bydlení. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 3428/2020 dovodil, že při splácení hypotéky na výlučnou nemovitost, ve které rodina společně bydlí, je třeba zohlednit také skutečnost, že splátky fakticky nahrazují náklady, které by rodina jinak musela vynaložit například na nájem srovnatelného bydlení.

Stejná hypoteční splátka tak může mít z pohledu vypořádání SJM rozdílný význam podle toho, zda jde o investiční nemovitost vytvářející výnos, nebo o dům sloužící k bydlení rodiny.

Rodinná firma: komu patří dividenda a komu růst hodnoty společnosti?

Ještě zajímavější mohou být tato pravidla u rodinných společností a obchodních podílů. Představme si podnikatele, který deset let před uzavřením manželství založil společnost. V době svatby má jeho obchodní podíl hodnotu 20 milionů Kč. Během dalších patnácti let společnost výrazně roste a hodnota podílu dosáhne 100 milionů Kč.

Samotný obchodní podíl nabytý před uzavřením manželství zůstává zásadně výlučným majetkem podnikajícího manžela. Jestliže však společnost za trvání manželství vyplatí společníkovi dividendu, může být tato dividenda součástí společného jmění manželů. S tímto závěrem pracovala rozhodovací praxe například ve věci 22 Cdo 3511/2022 a výslovně dividendy mezi příjmy rodiny zařadil také Ústavní soud v již zmíněném usnesení IV. ÚS 466/26.

Odlišná situace nastává, pokud společnost zisk nevyplatí, ale ponechá jej ve společnosti a reinvestuje jej do dalšího rozvoje podnikání. V důsledku toho se může zvýšit hodnota společnosti, a tedy i výlučně vlastněného obchodního podílu. To však samo o sobě neznamená, že přírůstek hodnoty obchodního podílu automaticky vstoupí do SJM.

Právě ve věci sp. zn. 22 Cdo 3511/2022 se bývalá manželka domáhala vypořádání zvýšení hodnoty akcií, které byly ve výlučném vlastnictví jejího manžela. Argumentovala mimo jiné tím, že manžel ovládal příslušné společnosti a jejich zisk nebyl v plném rozsahu vyplácen, nýbrž reinvestován, což vedlo ke zvýšení hodnoty jeho akcií.

Nejvyšší soud však odmítl automaticky přenést na akcie pravidla používaná pro obchodní závod podnikající fyzické osoby. Zdůraznil zejména, že na samotné akcie nebyly v daném případě vynaloženy prostředky náležející do SJM. Samotné zvýšení hodnoty výlučných akcií proto nebylo důvodem pro vypořádání odpovídající části jejich hodnoty ve prospěch druhého manžela.

Vyplacená dividenda je tedy zpravidla ziskem náležejícím do SJM. Zisk ponechaný uvnitř společnosti je však stále majetkem společnosti, nikoli přímo jejího společníka. Jeho ekonomickým důsledkem může být zvýšení hodnoty výlučného obchodního podílu, aniž by se tato hodnota sama o sobě stala součástí SJM.

Z praktického hlediska může jít o velmi významný rozdíl, zejména u rodinných společností, ve kterých je většina zisku dlouhodobě reinvestována.

Judikatura přitom podle mého názoru ještě zcela nevyčerpala potenciálně citlivou situaci, kdy výlučný vlastník současně společnost plně ovládá a má faktický vliv na rozhodnutí, zda bude zisk vyplácen, nebo ponechán ve společnosti. Nejvyšší soud se ve věci 22 Cdo 3511/2022 touto argumentací meritorně nezabýval, protože na jejím vyřešení napadené rozhodnutí nestálo.

Prodej výlučného majetku není totéž jako jeho výnos

Další hranici představuje rozdíl mezi výnosem z majetku a transformací samotného majetku.

Představme si manželku, která před svatbou vlastní akcie v hodnotě 10 milionů Kč. Během manželství jejich hodnota vzroste na 40 milionů Kč a manželka je následně prodá.

Bylo by možné uvažovat o rozdílu 30 milionů Kč jako o „zisku“ z výlučného majetku a tedy o součásti SJM. Judikatura však pracuje s tzv. principem transformace výlučného majetku.

Podle § 709 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku zůstává zásadně výlučným majetkem také to, co jeden z manželů nabude právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví.

Nejvyšší soud tuto logiku aplikoval právě ve věci 22 Cdo 3511/2022, v níž akceptoval výlučný charakter majetkových hodnot získaných prodejem výlučně vlastněných akcií.

Velmi názorně lze rozdíl mezi výnosem a transformací ukázat také na rozhodnutí sp. zn. 24 Cdo 931/2023. V něm Nejvyšší soud posuzoval majetkové právo, které bylo výlučným majetkem jednoho z manželů. Průběžné nájemné plynoucí z tohoto práva za trvání manželství bylo ziskem spadajícím do SJM. Peněžní plnění získané následně za zrušení samotného výlučného majetkového práva však zůstalo výlučným majetkem jako jeho transformace.

Podnikání fyzické osoby a reinvestování zisku

Specifickou kategorií je podnikání jednoho z manželů jako fyzické osoby. Zde se totiž hranice mezi výlučným majetkem a společnými příjmy může v každodenním provozu velmi rychle stírat. Na jednom podnikatelském účtu se mohou nacházet prostředky existující již před uzavřením manželství, tržby z podnikání, prostředky určené na úhradu faktur a mezd, skutečný zisk i peníze používané na potřeby rodiny.

Nejvyšší soud se touto situací zabýval například v rozsudku 22 Cdo 91/2023. Výslovně přitom upozornil, že je nutné rozlišovat mezi pouhými výnosy z podnikání a skutečným ziskem a že samotné uložení výlučných a společných prostředků na jeden bankovní účet automaticky nevede k tomu, že by všechny peníze na účtu změnily svůj majetkový režim. Soud musí zkoumat jejich původ a konkrétní okolnosti jejich použití.

Manžel, který má na jednom účtu například pět milionů korun ze svého předmanželského majetku a následně je na stejný účet připsána částka patřící do SJM, nemusí jen kvůli tomu přijít o možnost prokázat výlučný původ původních pěti milionů. Na druhou stranu s rostoucím počtem transakcí může být po mnoha letech prakticky velmi obtížné původ jednotlivých prostředků zpětně rekonstruovat.

Novější rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 2665/2024 ze dne 26. května 2026, který navazoval na stejnou kauzu, opět ukazuje praktickou obtížnost stanovení zisku z podnikání při vypořádání majetkových poměrů manželů. Nejvyšší soud připomněl, že z řízení o vypořádání SJM nelze vytvářet detailní účetní vyúčtování každého jednotlivého příjmu a výdaje za dlouhé období a že při vyčíslení výsledku podnikání může být nutné pracovat s účetními a daňovými podklady a přiměřenými metodami výpočtu.

Právě u podnikatelů proto může mít význam nejen správné právní nastavení manželského majetkového režimu, ale také dlouhodobě přehledná evidence jednotlivých zdrojů a peněžních toků.

Význam pro strukturování rodinného majetku

Otázky popsané výše se nejčastěji dostanou před soud až ve chvíli, kdy se manželství rozpadá a dochází k vypořádání společného jmění manželů. Z hlediska správy a ochrany rodinného majetku je však vhodnější řešit je podstatně dříve.

U rodin s významnějším majetkem, investičními nemovitostmi, rodinnou společností nebo větším investičním portfoliem by měl být manželský majetkový režim součástí širšího plánování majetkové struktury.

Typickým příkladem může být podnikatel, který vstupuje do manželství jako výlučný vlastník rodinné společnosti. Nestačí pouze konstatovat, že obchodní podíl zůstane jeho výlučným majetkem. Je vhodné současně promyslet, jaký režim mají mít dividendy, jiné výnosy společnosti a prostředky, které budou z rodinného majetku případně investovány zpět do podnikání.

Obdobně u investičních nemovitostí nemusí být rozhodující pouze to, kdo je jejich vlastníkem. Důležité může být také to, zda jsou financovány úvěrem, z jakých prostředků jsou hrazeny splátky, komu má náležet zisk z nájmu a jak budou evidovány případné investice ze společného majetku do výlučné nemovitosti.

České právo dává manželům při nastavení těchto vztahů poměrně širokou smluvní volnost. Snoubenci i manželé si mohou smlouvou o manželském majetkovém sjednat režim odlišný od zákonného SJM. Může jít například o zúžení společného jmění manželů nebo režim oddělených jmění. Smlouva však vždy musí mít formu veřejné listiny – notářského zápisu.

Při přípravě takové smlouvy je vhodné nepřemýšlet pouze nad současnými aktivy, ale také nad jejich budoucím ekonomickým vývojem. U významnějšího rodinného majetku bývá právě otázka budoucích výnosů, financování a reinvestic stejně důležitá jako vlastnictví samotného aktiva.

Neméně důležitá je evidence peněžních toků. Samostatné bankovní účty nejsou zákonnou podmínkou zachování výlučného charakteru majetku a Nejvyšší soud odmítá automatickou domněnku, že smísením prostředků na jednom účtu jejich původ přestává být rozlišitelný. Z důkazního hlediska však může dlouhodobé oddělení investičních, podnikatelských a rodinných finančních toků výrazně snížit riziko budoucího sporu.

U rozsáhlejšího majetku by proto mělo strukturování rodinného majetku, nastavení SJM, dědické plánování a uspořádání rodinného podnikání tvořit vzájemně propojený celek, nikoli několik izolovaných právních dokumentů.

Závěr

Skutečnost, že určitý majetek patří výlučně jednomu z manželů, ještě neznamená, že mu budou výlučně náležet také všechny ekonomické hodnoty, které tento majetek v průběhu manželství vytváří.

Současná právní úprava rozlišuje mezi majetkovou podstatou a jejím ziskem. Zatímco zděděná nemovitost, předmanželský obchodní podíl nebo jiné výlučné aktivum mohou zůstat vlastnictvím pouze jednoho z manželů, nájemné, dividendy nebo zisk z podnikání mohou být součástí společného jmění manželů.

Právě aktuální judikatura k pronajímaným nemovitostem však ukazuje, že hranice mezi výnosem, ziskem, nákladem na jeho dosažení a investicí do samotné majetkové podstaty není ve všech situacích jasná. Nejvyšší soud zatím obecnou definici zisku podle § 709 odst. 2 občanského zákoníku výslovně neformuloval a rozdílné přístupy soudů k hypotečním splátkám ukazují, že se tato oblast může dále judikatorně vyvíjet.

Pro vlastníky významnějšího rodinného či podnikatelského majetku je proto vhodné tyto otázky řešit nikoli až v okamžiku rozvodu nebo sporu o vypořádání SJM, ale již při samotném nastavení manželského majetkového režimu a dlouhodobé struktury rodinného majetku. Dobře nastavená předmanželská či manželská smlouva a srozumitelná pravidla pro správu majetku a jeho výnosů mohou předejít nejen budoucím právním sporům, ale také rozdílným očekáváním manželů ohledně toho, co je v jejich rodinném majetku skutečně společné a co má zůstat výlučné.