Valorizace investic ze společného jmění manželů do nemovitosti ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů

Vzhledem k nedostatku aktuální judikatury se tak jedná o výkladovou mezeru, která, s ohledem na specifičnost této oblasti, ovlivňuje velké množství účastníků právních vztahů.

Právní úprava do 1. 1. 2014

Zaměříme-li se na předchozí právní úpravu, byl výklad poměrně jednoznačný. V případě investic ze SJM do nemovitosti ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, byla vypořádána investice ve výši, v jaké byla v minulosti investována. Přiblížíme si tuto situaci na jednoduchém příkladu.

Manželka získala darem od svých rodičů v roce 1990 rodinný dům v hodnotě 3.000.000 Kč. Tento dům byl tedy ve výlučném vlastnictví manželky. Manželé začali společně tento dům užívat, bylo však nutné jej rekonstruovat a ze SJM dům zateplili a provedli další úpravy v celkové hodnotě 1.000.000 Kč. Manželé se po 20 letech vzhledem k nepřekonatelným problémům rozhodli rozvést, kdy v tomto roce činila hodnota nemovitosti, vzhledem k vývoji trhu, 9.000.000 Kč. Manželka byla povinna uhradit manželovi při vypořádání částku odpovídajícího podílu manžela v minulosti investovaného ze SJM do její nemovitosti, tedy ve výši 500.000 Kč.

Vypořádání, jak je vysvětleno na výše uvedeném příkladu, se tak vztahovalo výhradně ke konkrétnímu okamžiku v minulosti a nikterak nezohledňovalo, že cena této nemovitosti byla navýšena investicemi do nemovitosti a vývojem trhu s nemovitostmi. Došlo tak pouze k vrácení vkladu a ve faktickém smyslu slova se nejednalo o investici (nedošlo k žádnému výnosu či zhodnocení provedené investice z pohledu manžela). Minulá právní úprava však reflektovala snížení hodnoty nemovitosti. V případě, že by tedy došlo ke snížení hodnoty předmětné nemovitosti, došlo by i k úpravě částky vyplácené zpět manželovi, a to dle poměru v jakém došlo ke znehodnocení nemovitosti.

Aktuální právní úprava od 1. 1. 2014

Zákonodárce se, s přihlédnutím k rigidní judikatuře a značné diverzitě na trhu nejen s nemovitostmi, rozhodl v Občanském zákoníku jít cestou jinou. Ustanovení § 742 odst. 2 tak upravuje tuto situaci následovně: „Hodnota toho, co ze společného majetku bylo vynaloženo na výhradní majetek manžela, stejně jako hodnota toho, co z výhradního majetku manžela bylo vynaloženo na společný majetek, se při vypořádání společného jmění započítává zvýšená nebo snížená podle toho, jak se ode dne vynaložení majetku do dne, kdy společné jmění bylo zúženo, zrušeno nebo zaniklo, zvýšila nebo snížila hodnota té součásti majetku, na niž byl náklad vynaložen.“

Ač se zdá jazykový výklad tohoto ustanovení jednoznačný, jedná se o problematiku, která aktuálně ovlivňuje velké množství párů, kteří chtějí vypořádat své společné jmění manželů, kdy však výklady tohoto ustanovení jsou značně odlišné. Využijeme-li znění původního příkladu, pak rigidní výklad účinné právní úpravy by nahrával tomu, že manželka bude povinna kromě investované částky ze SJM nucena uhradit i to, o co se navýšila cena nemovitosti vzhledem k vývoji trhu. Manželka by tak byla, z důvodu ztrojnásobení hodnoty nemovitosti po dobu trvání manželství, povinna uhradit manželovi při vypořádání SJM částku ve výši 1.500.000 Kč. Naopak v případě, že by došlo ke snížení hodnoty nemovitosti, došlo by i k redukci částky, kterou by manželka byla povinna vyplatit manželovi, a to dle hodnoty nemovitosti ke dni, kdy dojde k vypořádání SJM.

Výše uvedený výklad ve značném množství případů, se kterými se ve své praxi setkávám, způsobuje vysoké nároky toho z manželů, který toto vypořádání požaduje. Často se jedná o situace, kdy v minulosti, například v 90. letech, došlo k částečné rekonstrukci domu, která by k aktuálnímu datu nijak neovlivnila cenu dané nemovitosti (nemovitost by měla stejnou hodnotu bez ohledu na to, zda by v minulosti k této rekonstrukci došlo). Požadované částky jsou, s přihlédnutím ke specifickému trhu s nemovitostmi, který v minulých letech ovlivňoval extrémní nárůst poptávky, v takové výši, že často jedinou možností by pro manžela vlastnícího nemovitost byl prodej této nemovitosti. Příslušná textace zákona tak způsobuje v nemalé míře další konflikty znemožňující dosáhnout vypořádání SJM smírnou cestou.

Vzhledem k předchozí judikatuře soudu se domnívám, že tento rigidní jazykový výklad bude mírněn právě příslušnými soudy, kdy bude nutné prokazovat nejen to, že k investicím, a tedy i ke zhodnocení nemovitosti došlo, ale i v jaké míře provedená investice zhodnotila nemovitost, a tudíž ovlivnila její pozici na trhu. Dle mého názoru tedy nebude používán jednoduchý výpočet dle ceny před investicí a dle ceny aktuální, ale bude docházet ke komplexnímu posuzování účelnosti vynaložené investice pro hodnotu nemovitosti jako takové a toho, jakým způsobem ovlivňuje provedená investice aktuální cenu nemovitosti.

Nadto důkazním břemenem bude zatížen manžel, který vypořádání těchto investic požaduje. Bude nucen prokázat, že skutečně k tvrzeným investicím došlo, dále bude nutné zajistit znalecký posudek hodnotící cenu nemovitosti k datu před provedením daných investic, jakož i znalecký posudek na aktuální cenu nemovitosti. Tyto skutečnosti způsobují, že bude velice složité prokázat tvrzené nároky toho z manželů, který se valorizace svých investic jako takových domáhá.

Aktuálně však judikatura k této problematice chybí a jsme tedy nuceni vyčkat na ustálení jejího výkladu.

---

Zdroje:

• Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník