Přístup pozemku k veřejné komunikaci při dělení pozemku aneb jak nový výklad § 12 vyhlášky 503/2006 Sb. ze strany stavebních úřadů komplikuje praxi

V posledních několika málo letech se lze setkat s praxí stavebních úřadů, kdy není udělen souhlas s dělením pozemku, pokud nově vznikající pozemek nemá přístup k veřejné komunikaci. Stavební úřady tento postup odůvodňují argumentací, že nemohou nechat osamocené pozemky bez přístupu. Věc se dosud řešila obvykle tak, že stavební úřad zavázal vlastníka pozemku, aby zajistil přístup k pozemku prostřednictvím služebnosti (věcného břemene). Vzhledem k tomu, že vlastníkovi stanovil podmínky, nebylo možné využít § 82 odst. 3 věta druhá zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu („stavební zákon“), který stanoví: „Není-li třeba stanovit podmínky pro dělení nebo scelování pozemků, stavební úřad potvrdí tuto skutečnost sdělením, kterým současně schválí navrhovaný záměr.“ Bylo tak sice zapotřebí projít klasickým územním řízením, což vydání jednoduchého souhlasu značně prodlužovalo, ale po vydání rozhodnutí bylo alespoň možné souhlas s dělením získat.

Nyní však správní orgány začaly vyžadovat bezprostřední přístup nově oddělovaného pozemku k veřejné komunikaci s odkazem na ust. § 12 písm. b) vyhlášky 503/2006 Sb. o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření, ve znění pozdějších předpisů, a dále na rozhodnutí Nejvyššího správního soudu 1 As 166/2016-38, v němž Nejvyšší správní soud potvrdil rozhodnutí nižších soudů a přisvědčil jejich názoru, že § 12 písm. b) vyhlášky 503/2006 Sb., je třeba vykládat tak, že nový pozemek je nutno vymezit „tak, aby byl dopravně napojen na veřejně přístupnou pozemní komunikaci, přičemž příslušné rozhodnutí vždy musí obsahovat vyznačení přístupu z takové komunikace. Z litery zákona jednoznačně vyplývá, že napojení na veřejně přístupnou pozemní komunikaci musí být bezprostřední.“ Osobně tuto část rozhodnutí považuji za nešťastnou, kdy soud velmi extenzivně vyložil platné právo, čímž nově uložil povinnost, která z něj vůbec nevyplývá.

V našem případě tak stavební úřad vlastníka pozemku nutil kromě požadovaného dělení pozemků do následného scelení s jinými pozemky, aby byl splněn požadavek přímého přístupu k veřejné komunikaci. To však není vždy možné. V předmětném řízení to nebylo možné z důvodu rozdílných věcných břemen, která na jednotlivých parcelách vázla (spojení takových pozemků zakazuje katastrální vyhláška v ust. § 35 odst. 7). V dalším případě z naší praxe byli vlastnicí pozemků odlišní – jeden z pozemků vlastnili manželé, ve druhém případě vlastnil pozemek pouze jeden z manželů. Abychom tak dostáli požadavku správního orgánu, bylo by nutné podstatně zasáhnout do vlastnického práva – tedy ve zmíněných konkrétních příkladech:

1. vzdát se věcných břemen (které však vlastník potřeboval k užívání pozemku), aby mohlo dojít ke sloučení pozemků,
2. druhý manžel by musel darovat, anebo se naopak vzdát vlastnictví, aby měly oba pozemky stejné vlastníky a bylo je možné sloučit.

Z výše uvedeného se tak nabízí v úvodu položená otázka: Má stavební úřad právo zasahovat do vlastnického práva, aby splnil podmínku, která zřejmě ani nevyplývá z platného práva? A pokud bychom připustili, že vyplývá, může vůbec do vlastnického práva zasahovat vyhláška?

Stavební úřady jsou vedeny patrně myšlenkou, že prodá-li vlastník takto oddělený pozemek bez přístupu k veřejné komunikaci, nový nabyvatel se bude po stavebním úřadu domáhat zřízení přístupu k pozemku.

Podle mého názoru se však stavební úřad staví do role soudu a zasahuje do soukromých práv, na které soukromé právo řešení zná. Existuje například institut nezbytné cesty, který lze úspěšně využít. Pokud by si zájemce o koupi pozemku bez přístupu takový pozemek koupil a nezabýval se zajištěním přístupu, soud mu podle ust. § 1032 občanského zákoníku nezbytnou cestu nepřizná. Zájemce je tak nucen přístup k pozemku řešit.

Je rovněž nutné zmínit, že v současné době existuje mnoho pozemků bez přímého přístupu z veřejné komunikace a je krátkozraké si myslet, že pokud správní orgány přestanou povolovat „vznik“ takových pozemků, vyřeší tím problémy s přístupy. Pokud orgány v minulosti připustily vznik takových pozemků, problémy s přístupy budou existovat i nadále. Jako zcela absurdním se jeví odlišný postup, kdy, pokud pouze změníme hranice stávajících pozemků (i v případě, že neleží u pozemní komunikace) a nežádáme o přidělení nového parcelního čísla, vše je dle stavebního úřadu v pořádku a změnu povolí. V tomto případě však stále bude existovat pozemek bez přímého přístupu k veřejné komunikaci, avšak existence takového pozemku správním orgánům v tomto případě nevadí.

Nikoli žádoucí je rovněž to, že stavební úřady začaly aplikovat tuto podmínku přestože se za více než 10 let nijak nezměnila právní úprava a došlo tak pouze k jakési „skokové“ změně rozhodovací praxe, která nicméně nenachází žádný odraz ve změně legislativní, či alespoň změně v důsledku ustálené judikatury. Změněnou praxi pak správní orgány aplikují paušálně na všechny případy, aniž posuzují konkrétní situaci v daném území.

Současná praxe stavebních úřadů je neudržitelná a zasahuje do vlastnických práv více, než je přípustné. Podle mého názoru je nepřípustné, aby úřady nutily vlastníky k převodu či změně vlastnického práva, popřípadě ke vzdání se věcných břemen, která jsou pro užívání pozemku nezbytná, a to jen z důvodu dodržení domnělého požadavku vyhlášky, který z ní ani výslovně nevyplývá a byl dovozen pouze jednotlivým (nikoli ustáleným) výkladem. Je jistě žádoucí řešit problematiku přístupů k osamoceným pozemkům, nicméně by se tak mělo stát nejdříve v rovině legislativní, nikoli ze svévole moci výkonné. V opačném případě je značně oslabena zásada předvídatelnosti práva, která by měla být imanentní každému právnímu státu.