Předkupní právo, krok zpět na realitním trhu - část I.

Nesnáze v podobě spoluvlastnictví

Nová úprava se dotýká jak práce makléřů, advokátů, tak samotných klientů, kteří mají spoluvlastnický podíl. Vztahuje se na všechny nemovitosti, které jsou v podílovém vlastnictví. Spoluvlastnictví vzniká na základě smlouvy o koupi, darováním věci, ale i dědickým řízením či společným vybudováním a podobně. Ze spoluvlastnictví vyplývá řada práv, ale i povinností. Spoluvlastníci rozhodují dle velikosti svých podílů. Se svým podílem může spoluvlastník nakládat relativně podle libosti, musí ovšem jednat v souladu se zákonem. Nyní obzvlášť v případě, kdy se chce svého podílu zbavit. „Od počátku roku neřešíme téměř nic jiného než předkupní právo. Dotýká se to velkého množství převodů. Na některých pobočkách více než 50 % transakcí. Někdy dokonce až 8 z 10 transakcí. Nejvíce problematické jsou dle našich zjištění nemovitosti v Praze. Prodávající jsou naštvaní, že když mají zájemce o koupi své nemovitosti, předkupní právo jim zdrží získání prostředků z prodeje o 3 měsíce,“ popisuje situaci na realitním trhu Ing. Lubomír Milek, generální ředitel realitní sítě CENTURY 21.

Úskalí předkupního práva

Překupní právo přináší výhody pro rodiny a osoby blízké, neboť těm bude nyní muset majitel spoluvlastnický podíl nabídnut k odkoupení prioritně.

„Pokud někdo vlastní rodinný domek či byt ve spoluvlastnickém podílu, a chtěl by ho třetí osobě prodat, dnes má povinnost ho nabídnout svým spoluvlastníkům. To je jediný přínos zákona. Jeho autor si neuvědomil, že spoluvlastnické podíly se týkají zejména parkovacích stání, pozemků pod budovami a podobně, což přináší komplikace pro velkou řadu transakcí. Třeba v Praze se parkovací stání týká 20-30 % prodávaných bytů,“ vysvětluje Ing. Lubomír Milek, generální ředitel realitní sítě CENTURY 21, https://www.century21.cz/.

Příklad:

Bratr a sestra vlastní dvoupodlažní rodinný dům. Přízemí rodinného domu je jeden byt, v prvním patře je druhý byt. Dům nikdy nebyl rozdělen na bytové jednotky prohlášením vlastníka a bratr se sestrou tento dům obývají se svými rodinami. Každý je ve svém bytě a vlastní jednu polovinu rodinného domu. Když se sestra rozhodne svou část prodat zájemci na trhu, dodnes neměla povinnost ji nabídnout bratrovi, ačkoliv o ni bratr usilovně stál, což se dnes změnilo a sestra musí napřed nabídnout ke koupi podíl právě svému bratrovi. Pokud bratr práva nevyužije, až poté může sestra nemovitost prodat.

Nejčastější problém ale přichází v podobě moderních bytů v dnešních developerských projektech. V tomto případě se nebytové prostory, jako je třeba sklep či parkovací stání určují podílem spoluvlastnictví na domě, a tak nejsou prostory smluvně vázané k bytu. Ideální je, když je přesně určené, ke které bytové jednotce se dané stání či jiné předměty nemovité věci, váží.

Co to znamená v praxi?

Jakmile je předmět prodeje (parkovací stání či garáž v bytovém domě, podíl rodinné vily) pouze částí spoluvlastnictví, musí být odkup tohoto podílu nabídnut nejprve ostatním spoluvlastníkům.

Například při prodeji podílu vily si nemůže spoluvlastník volně vybrat kupce, ale musí nejprve učinit nabídku všem ostatním spoluvlastníkům.

Sestra se rozhodla prodat svůj podíl na rodinném domě. Stanoví si prodejní cenu na 2 000 000,- Kč. Protože chce využít realitní kanceláře, která jí s prodejem pomůže, uzavře zprostředkovatelskou smlouvu. Realitní kancelář ji upozorní na to, že její bratr má předkupní právo a že by bylo vhodné nejprve nabídnout ke koupi nemovitost jemu. Lhůta pro vyplacení ceny bude 3 měsíce, pokud se bratr nevyjádří dříve. Bratrovi se ale cena zdá vysoká a koupi odmítne. Poté realitní kancelář najde zájemce – mladý pár. Ten však požaduje slevu a ve finále se dohodnou na ceně 1 900 000,- Kč. Mladý pár si nechá schválit hypotéku, podepíše kupní smlouvu s odkládací účinností, protože sestra musí nabídnout k prodeji svou ½ domu znovu svému bratrovi za 1 900 000,- Kč a dát mu další 3 měsíční lhůtu na vyplacení ceny podílu za stejných podmínek.

Z tohoto příkladu lze vyvodit řadu komplikací:

1. Nejistota: Mladá rodina musí čekat přes 3 měsíce, zda bude prodej schválen a nemá jistotu, i když složí rezervaci 100 000,- Kč a má schválenou hypotéku v bance a podepsanou kupní smlouvu.
2. Dlouhý prodej nemovitosti: Sestra má neúměrně prodlouženou dobu prodeje (v tomto případě se prodej možná ani za 6 měsíců nestihne).
3. Právní náročnost: Prodej je pro sestru velice složitý, bez pomoci advokátů a realitní kanceláře není schopná sama prodej nikdy zrealizovat, i když bude prodávat svůj podíl možná nakonec svému bratrovi.
4. Rizika: Pokud v jakémkoliv bodě vlastník podílů při prodeji zanedbá formální stránku prodeje, vyplývají pro něj a budoucího vlastníka možné postihy v budoucnu.

Dopisy se opět vracejí do módy

Větší problém nastává při prodeji parkovacího místa v bytovém domě. V takovém případě by prodávající spoluvlastník měl učinit písemnou nabídku všem ostatním spoluvlastníkům. V dnešních moderních bytových komplexech by mohlo jít o několik stovek dopisů. Lze tedy počítat i s individuálními komplikacemi a značně zdlouhavým procesem.

Písemnou nabídku, pokud možno posílejte doporučeně. Potvrzení o odeslaném doporučeném dopise se může hodit. V rámci předkupního práva lze uplatnit § 573 OZ upravující domněnku doby dojití. V tomto paragrafu je uvedená pravděpodobná doba doručení listovní zásilky: „Má se za to, že došlá zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla třetí pracovní den po odeslání, byla-li však odeslána na adresu v jiném státu, pak patnáctý pracovní den po odeslání.“