Práva z vadného plnění při koupi věci

S těmito skutečnostmi je pak spojena řada povinností, kterými je zasažena jak strana prodávající, tak strana kupující.

Tento článek se věnuje především problematice uplatňování práv z vadného plnění, tj. dívá se na danou problematiku z pohledu kupujícího, jakož se i pokouší navrhnout co možná nejbezpečnější postup, jak se práva z vadného plnění domoci.

Právní úprava práv z vadného plnění je obsažena především v ustanovení § 2099 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („OZ“), které se zabývají právní úpravou koupě movité věci, která je ve vztahu k úpravě koupě věci nemovité úpravou obecnou, čili aplikuje se, pokud speciální úprava (o koupi nemovité věci) nestanoví něco jiného.

Ustanovení § 2099 odst. 1 OZ nám říká, že věc je vadná, pokud nemá vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096 OZ, tedy věc není odevzdána v ujednaném množství, jakosti či provedení. V těchto případech poté svědčí kupujícímu práva z vadného plnění. Důležitým předpokladem pro uplatnění těchto práv je však skutečnost, že vada, kterou je věc postižena, vázla na věci již v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť k jejímu projevení došlo až později. Stručně řečeno, vada musí na věci váznout již v době, kdy ji prodávající předává kupujícímu. Později vzniklá vada již nemůže založit práva kupujícího z vadného plnění, s výjimkou situací, kdy vada vznikla porušením povinností ze strany prodávajícího.

Důležité je však ustanovení § 2103, které nepřiznává kupujícímu práva z vadného plnění v případech, pokud nerozpoznal předmětnou vadu již při uzavření smlouvy, ačkoliv tak s vynaložením obvyklé pozornosti učinit musel. Jednoduše řečeno, kupující musel svým laickým pohledem při běžné prohlídce věci poznat, že s ní není něco v pořádku. I z tohoto pravidla však existuje výjimka, a tou je situace, kdy prodávající kupujícího výslovně ujistí, že daná věc vadami netrpí. Toto ujištění však může být následně problematické, a to především z pohledu jeho dokazování. I z tohoto důvodu je proto více než na místě doporučit sepsání předávacího protokolu či obdobného dokumentu, ve kterém bude zaznamenán komplexní stav převáděné věci, třeba i s případným ujištěním či jiným tvrzením prodávajícího.

Dále je pro případné uplatnění práv kupujícího z vadného plnění zapotřebí, aby kupující prohlédl věc co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci. Pokud tak neučiní a následně neoznámí prodávajícímu vadu bez zbytečného odkladu, nemůže mu být právo z vadného plnění přiznáno. Jiná je situace v případě vad skrytých, u kterých je stanovena lhůta pro oznámení zjištěné vady v délce dvou let, v případě koupi nemovité věci je pak tato lhůta dokonce pěti letá. I zde však nesmí být oznámení učiněno se zbytečným odkladem. V případě nemovité věci pak námitka promlčení této lhůty prodávajícímu nesvědčí, pokud jde o vadu, o které prodávající v době odevzdání věděl nebo o ni vědět musel. Nic na této skutečnosti nezmění ani poměrně oblíbené ustanovení kupních smluv o převodu nemovité věci „tak jak leží a běží.“ Taková, ani jí podobná formulace, nezbavuje prodávajícího případných povinností souvisejících s vadným plněním.

Co se týče samotných práv plynoucích z vadného plnění, je rozhodujícím především charakter konkrétní vady.

Pokud se jedná o vadu, která je podstatným porušením smlouvy, tj. jedná se o takovou vadu, o které kdyby kupující věděl, tak by smlouvu nikdy neuzavřel, má kupující právo na:

• odstranění vady dodáním věci nové, bezvadné, případně chybějící;
• opravu věci;
• přiměřenou slevu z kupní ceny;
• odstoupení od smlouvy.

Důležitým je pak oznámení volby daného práva (které musí být opět učiněno bez zbytečného odkladu po oznámení vady nebo přímo při něm), neboť kupující nemůže již zvolené právo z vadného plnění bez souhlasu prodávajícího změnit. Toto neplatí v případě, kdy kupující zvolil opravu věci a věc opravit nelze, či k její opravě nedošlo ze strany prodávajícího v přiměřené lhůtě. Poté je možné požadovat slevu z kupní ceny či od smlouvy dokonce odstoupit.

Pokud se jedná o vadu, která není podstatným porušením smlouvy, nebo pokud nebyla vada podstatná oznámena včas, má kupující právo pouze na odstranění vady či na přiměřenou slevu z kupní ceny.

Uplatňování práv z vadného plnění při koupi věci není tak jednoduché, jak by se snad mohlo na první pohled zdát. Musí při něm být dodržena řada zákonných podmínek, které mohou mít v důsledku velmi zásadní vliv na řešení dané věci. Obecně lze tedy velice doporučit, aby kupující při koupi věci požadovali sepsání podrobného protokolu, který bude obsahovat kompletní informace o stavu převáděné věci a další relevantní informace. Toto doporučení platí dvojnásob v případě koupě nemovitých věcí, u kterých je existence, možná především skrytých vad, poměrně častá. Další doporučení se týká včasného a důkladného prohlédnutí věci, jakožto i bezodkladné vytýkání vad prodávajícímu (spolu s uplatněním předmětného práva), a to nejlépe vždy v písemné formě, která může zabránit případné důkazní nouzi.