Ohrožuje aktuální rozhodnutí NS právo nájemce na slevu z nájmu?

Nejvyšší soud ČR ve svém nedávném rozhodnutí (rozsudek ze dne 11. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 527/2017) zaujal právní názor, že nájemci nevznikne nárok na slevu z nájemného z důvodu vady předmětu nájmu, pokud se nájemce na vniku vady, byť i jen částečně, podílel. V konkrétním případě šlo o spoluzavinění nájemce při vzniku plísně v pronajímaných prostorách v důsledku nedostatečného větrání pronajatých prostor nájemcem.

Soud rozhodl, že nájemce nemůže požadovat slevu z nájemného a musí pronajímateli hradit nájemné v plné výši i v situaci, kdy předmět nájmu vykazuje zřejmou vadu, v důsledku níž může být částečně či úplně neuživatelný ke sjednanému účelu. A to v případě, že nájemce ke vzniku takové vady jakkoliv přispěl. Podle Nejvyššího soudu přitom NENÍ rozhodná míra přispění nájemce ke vzniku vady, ani zavinění (úmysl nebo nedbalost) nájemce.

Odborná veřejnost přijala odůvodnění rozhodnutí velmi kriticky. Dovedeme-li právní závěry soudu do extrému, znamená to, že nájemce by nemohl požadovat slevu z nájemného ani v případě, kdy vadu předmětu nájmu způsobil pronajímatel úmyslně a nájemce se na vadě jen v nepatrné míře spolupodílel svou nedbalostí (např. opominutím). Domníváme se, že takové řešení je v rozporu se zásadami spravedlnosti a poctivosti.

Rozhodnutí vychází z poměrů předešlé právní úpravy účinné do konce roku 2013. Proto je nutné se zabývat i otázkou, zda se jeho závěry mohou uplatnit ve světle aktuální právní úpravy.

Platný občanský zákoník (oproti minulé úpravě) nestanoví v § 2208 jako podmínku pro vznik nároku na slevu z nájemného neexistenci způsobení vady nájemcem. Nejvyšší soud navíc v kritizovaném rozhodnutí odkazuje především na samotný text zákona (§ 673 předešlého občanského zákoníku z roku 1964). Závěry Nejvyššího soudu by se podle našeho názoru tedy spíše neměly uplatnit, pokud případ bude posuzován podle nové právní úpravy.

Nájemce bude mít v takovém případě právo na slevu z nájemného i když se na vzniku vady předmětu nájmu částečně podílel. Pokud však k vadě došlo nedbalostím nebo úmyslným jednáním nájemce, bude jeho nárok na slevu nájemného omezen (analogicky podle § 2918 občanského zákoníku) podle míry jeho spoluzavinění.

Závěrem zbývá dodat, že pro úspěšné uplatnění slevy z nájemného v důsledku vady předmětu nájmu, musejí být splněny i další podmínky. Především se musí jednat o vadu, kterou má pronajímatel povinnost odstranit.

Musí být splněna i podmínka, že nájemce takovou vadu oznámil pronajímateli řádně a včas a pronajímatel i přes včasné oznámení vadu ve stanovené lhůtě neodstranil. Nárok na slevu vzniká jen pokud může nájemce pronajatou věc v důsledku vady užívat jen s obtížemi, příp. vada zásadním způsobem ztěžuje nebo úplně znemožňuje užívání pronajaté věci. Právo na slevu z nájemného se promlčuje ve speciální promlčecí lhůtě 6 měsíců ode dne, kdy nájemce vadu zjistil nebo mohl zjistit.

Zdroj: BNT journal