Mimořádné vydržení vlastnického práva: jak ho uplatnit nebo jak se mu naopak bránit

Co je mimořádné vydržení?

Mimořádné vydržení je staronový způsob nabytí vlastnického práva k věci movité i nemovité osobou, která po zákonem stanovenou dobu věc drží jako vlastník (§ 1095 občanského zákoníku). K mimořádnému vydržení dojde tím, že vydržitel věc po určitou dobu drží – užívá ji jako vlastník a má za to, že mu věc náleží. Příkladem může být držba pozemku, kde hranice vyznačená v katastru nemovitostí vede mimoběžně s „přirozenou“ hranicí, jako je cesta, okraj lesa nebo hranice obdělávané plochy, jako je tomu na ilustračním obrázku.

Jaký je rozdíl mezi řádným a mimořádným vydržením?

V případě řádného vydržení je nezbytné, aby držiteli svědčil řádný právní titul (např. smlouva) a aby měl z přesvědčivého důvodu za to, že mu věc náleží. V této situaci se můžete ocitnout např. při dědění pole, u něhož není přesně vytyčená hranice geodetickými body, a vy se řídíte hranicí přírodní. Pole začnete obhospodařovat ve stejném rozsahu jako se jevilo obhospodařování vaším předchůdcem a takto sklízíte úrodu více než 10 let. Následně zjistíte, že přírodní hranice neodpovídá hranici pozemku - tak jak je zapsaná v katastru nemovitostí, a vy tedy užíváte a obhospodařujete část pozemku souseda v domnění, že i tuto část jste nabyli v dědickém řízení. Uplynutím deseti let jste vydrželi vlastnické právo k této části sousedova pozemku.

U mimořádného vydržení není nutné prokazovat právní titul držby, vydržitel však nesmí tímto jednáním sledovat nepoctivý úmysl, tedy jeho držba musí být poctivá.

Další rozdíl je ve vydržecí době. V případě mimořádného vydržení musí uplynout doba dvojnásobně dlouhá, tj. u nemovitých věcí 20 let, u věcí movitých pak let 6. Do vydržecí doby se započítává i doba držby právního předchůdce vydržitele, avšak u právních předchůdců musí být také splněny podmínky pro mimořádné vydržení, a to především nedostatek nepoctivého úmyslu.

Příklad mimořádného vydržení stavby

O mimořádném vydržení bychom hovořili v případě, kdy jste např. v r. 1998 na základě platné kupní smlouvy nabyli pozemek, na kterém byla postavena stavba nezapsaná v katastru nemovitostí a ve smlouvě byl jako předmět převodu označen jen pozemek s dovětkem „se všemi součástmi a příslušenstvím“.

V r. 1998 ještě neplatila zásada superficies solo credit, kterou zakotvil až nový občanský zákoník a na základě níž se stavby pevně spojené se zemí stávají součástí pozemku, čímž byste s pozemkem automaticky nabyli i vlastnické právo ke stavbě. Tedy za této situace vám v r. 1998 stavba převedena nebyla, neboť nebyla vymezena jako předmět převodu v kupní smlouvě. Nicméně spolu s předáním pozemku vám původní vlastník předal také klíče ke stavbě a vy jste ji již od roku 1998 využívali a opravovali, neboť jste měli za to, že jste také tuto stavbu řádně nabyli na základě kupní smlouvy. Tímto způsobem po uplynutí 20 let, resp. k 1. 1. 2019 vydržíte vlastnické právo k této stavbě.

Obrázek: Stavba není zapsaná v katastru nemovitostí ani zmíněná v kupní smlouvě na pozemek. Po 20 letech užívání se může stát oficiálně vaší.

Jak postupovat, když chci uplatnit své mimořádné vydržení

Vyjdeme ze stejného příkladu: užíváte stavbu stojící na svém pozemku, který jste koupili v roce 1998. Nemáte pochybnosti o tom, že vám patří, ale bojíte se, že by někdo mohl vaše vlastnické právo zpochybnit – například osoba, od níž jste pozemek se stavbou koupili. Pokud chcete mít jistotu a vlastnické právo potvrzené, můžete sami iniciovat řízení na určení vlastnického práva soudem.

Soud bude zkoumat splnění všech podmínek pro vydržení vlastnického práva - uplynutí vydržecí doby, oprávněnost držby a poctivý úmysl. U poslední zmíněné podmínky se však předpokládá, že úmysl vydržitele poctivý byl, leda by případná protistrana prokázala opak. Důkazní břemeno je tedy na protistraně. Jestliže se jí nepodaří prokázat nepoctivý úmysl a zbývající podmínky budou splněny, máte vyhráno a soud musí určit, že jste vlastníkem stavby v důsledku mimořádného vydržení vlastnického práva.

Jste-li v pozici vydržitele, doporučujeme vám s případnou žalobou počkat a řízení zahájit až po 1. lednu 2019. Stačí pak, abyste v soudním řízení prokázali nepřerušenou dvacetiletou držbu. Právní titul k užívání nemovitosti prokazovat nemusíte a naopak žalovaný bude muset soudu prokázat, že jste nebyli a nemohli být poctivým držitelem, tedy že jste nemohli být v dobré víře, že vám věc náleží.

Jak se lze bránit proti vydržení vlastnického práva

Jste-li vlastníkem nemovité věci, kde není přesně vymezená hranice, měli byste v prvé řadě ověřit situaci zápisu v katastru nemovitostí. Pokud zápis v katastru odpovídá skutečnosti, kopíruje hranice, které vy i vaši sousedé ctíte, máte téměř vyhráno, pravděpodobně vám žádné potíže nehrozí. Katastr nemovitostí je veřejný rejstřík a nahlížet do něj můžete např. pomocí webových stránek www.cuzk.cz.

Pokud však hranice pozemku není jednoznačná (například plot nebo přírodní hranice) a máte-li podezření, že váš soused užívá i část vašeho pozemku (například na něm seká trávu), buďte ostražití a nechte si hranici pozemku vytyčit geodetem. Je to minimum, co můžete pro ochranu svého majetku udělat a zároveň tímto krokem narušíte případný poctivý úmysl vašeho souseda, tedy jednu z podmínek vydržení.

Nejúčinnější obranou proti mimořádnému vydržení vlastnického práva, zejména v situaci, kdy tichý spor o hranice nemovitých věcí existuje už nějakou dobu, je podání žaloby na určení vlastnického práva. Tímto právním úkonem odvrátíte riziko ztráty svého vlastnického práva, neboť podáním žaloby se běh vydržecí doby zastaví. Tedy vydržitel již nesplní podmínku neporušeného běhu vydržecí doby.

Místní příslušnost soudu je v těchto věcech dána polohou nemovitých věcí. S žalobou se proto obraťte na soud v obvodu, ve kterém se nachází váš pozemek. Také je potřeba počítat s úhradou soudního poplatku ve výši 5000,- Kč za nemovitou věc.

Proč lze mimořádně vydržet vlastnické právo až po 1. lednu 2019?

Mimořádné vydržení zavádí občanský zákoník, jehož přechodné ustanovení (§ 3066) stanoví, že vydržecí doba pro mimořádné vydržení nemovité věci neuplyne dříve než 5 let od účinnosti nového občanského zákoníku. Tedy pro výpočet doby mimořádného vydržení lze započítat dobu pouze 15 let před účinnosti nového občanského zákoníku (tj. před 1. 1. 2014), a držitel tak může poprvé vlastnické právo k nemovité věci mimořádně vydržet až k 1. 1.2019.