V něm byl řešen nárok na smluvní pokutu ze smlouvy o rezervaci nemovitosti, která byla posouzena jako smlouva o realitním zprostředkování v režimu zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Obecně použitelným výstupem uvedeného rozhodnutí je to, že není možné ani v trojstranných rezervačních smlouvách sjednat povinnost uzavřít realitní smlouvu a tuto povinnost zajistit smluvní pokutou.
V článku je vymezeno, jak smluvní rezervaci nemovitostí není možné z právního pohledu nadále provádět. V neposlední řadě je uvedeno možné řešení smlouvy o rezervaci na realitním trhu tak, aby byla v souladu se zákonem a aby byl zároveň zachován její praktický účel. To vše při zachování práv a oprávněných zájmů klientů realitních zprostředkovatelů.
V uvedeném rozhodnutí Nejvyšší soud posoudil trojstrannou smlouvu o rezervaci nemovitosti jako smlouvu o realitním zprostředkování spadající pod režim zákona o realitním zprostředkování[1] (dále jen jako „ZRZ“). Ve smlouvě o rezervaci byla sjednána povinnost zájemců (potenciálních kupujících) uzavřít smlouvu o převodu nemovitostí, která byla utvrzena smluvní pokutou. Smluvní pokuta se měla započíst na rezervační poplatek uhrazený zájemci v případě porušení jejich povinnosti uzavřít smlouvu o převodu s prodávajícím. Ujednání o smluvní pokutě bylo shledáno neplatným, protože zajištěná povinnost odporovala znění zákona.
Zkušenosti z advokátní praxe ukazují, že obdobných smluv není v realitní praxi zrovna málo. Dokonce si troufám uvést, že v realitním prostředí je málo obdobných smluv o rezervaci, které by obstály z hlediska požadavků současného ZRZ a rozhodnutí Nejvyššího soudu (dále i „NS“).[2] Článek se zamýšlí nad možnostmi legálního řešení „rezervace nemovitosti“ jakožto typického postupu v rámci realitního zprostředkování převodu nemovitostí ve světle rozhodnutí NS.
Smlouva o rezervaci v právních souvislostech
Rozhodnutí NS bylo v odborné veřejnosti v prostředí internetu poměrně hojně komentováno.[3] Mezi realitními zprostředkovateli bohužel není ojedinělý názor, že „Bez smluvní pokuty by rezervační smlouva neměla téměř žádnou váhu. Její výše se obvykle rovná výši rezervačního depozita. Pro makléře představuje jistotu, že nepřijde o svou odměnu v případě, že si zájemce nebo vlastník obchod rozmyslí.“[4] Cílem článku je poukázat na možné způsoby, kterými realitní zprostředkovatelé mohou sledovaných cílů dosáhnout i legálními a „férovými“ postupy při zachování oprávněných zájmů a práv svých klientů.
Smlouva o rezervaci nemovitosti (dále jen „smlouva o rezervaci“),[5] která byla předmětem posouzení v rozhodnutí NS a která je předmětem tohoto článku, je trojstranná smlouva mezi:
· realitním zprostředkovatelem,
- zájemcem jakožto klientem realitního zprostředkovatele,[6] a
· třetí osobou, kterou našel realitní zprostředkovatel a která má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem (dále jako „třetí osoba“).
Smlouva o rezervaci v rozhodnutí NS nebyla shledána neplatnou jako celek. Neplatná byla „pouze“ sjednaná povinnost k uzavření realitní smlouvy a na to navazující ujednání o smluvní pokutě pro případ porušení této povinnosti. Smlouva o rezervaci není smluvním typem, který by byl upraven v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), nebo jiném zákoně. Jedná se o smlouvu vytvořenou realitní praxí, kterou musíme hodnotit důsledně individuálně podle jejího obsahu. Judikatura ji dříve v několika případech hodnotila jako inominátní smlouvu podle § 1746 odst. 2 o. z.[7] Ve většině případů se bude jednat o smíšenou smlouvu kombinující inominátní část (tj. rezervaci), smlouvu o zprostředkování se smlouvou o budoucí smlouvě (tj. závazek uzavřít cílovou smlouvu). Podle smluvních stran a obsahu smlouvy musíme vždy hodnotit, zda se zároveň jedná o smlouvu spadající pod režim ZRZ.
Podstatným předmětem smlouvy o rezervaci pro účely tohoto článku je:
· povinnost realitního zprostředkovatele vyvíjet činnost směřující k uzavření realitní smlouvy,
· rezervování nemovitosti pro třetí osobu, resp. závazek realitního zprostředkovatele nenabízet nemovitost nikomu jinému,
- složení rezervačního poplatku[8] na účet realitního zprostředkovatele, který se v případě uzavření realitní smlouvy započte na provizi realitního zprostředkovatele,[9]
- povinnost zájemce a třetí osoby uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o budoucí realitní smlouvě,[10]
- smluvní pokuta (nebo jinak obdobně formulovaný utvrzovací nárok) ve prospěch realitního zprostředkovatele pro případ porušení povinnosti uzavřít realitní smlouvu, která se započte na uhrazený rezervační poplatek, příp. ji uhradí zájemce, pokud by tuto povinnost porušil zájemce.[11]
Pro účely řešené problematiky je přitom nerozhodné, jestli za zájemce nebo třetí osobu uzavře smlouvu o rezervaci realitní zprostředkovatel jako zástupce na základě plné moci, nebo ji zájemce či třetí osoba uzavře tzv. sama za sebe.[12]
Realitní smlouva
Výše uvádím pojem „realitní smlouva“. Ta je definována v § 2 písm. d) ZRZ jako smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování. Je nesporné, že realitní smlouva je smlouva kupní nebo nájemní, tj. smlouva tzv. ostrá, která přímo vede k převodu (zřízení) práva. Pro zjednodušení budu dále v článku pracovat s koupí nemovitostí, nikoli s právem nájmu nebo řešením věcných práv k nemovitosti apod.
Otázkou je, jestli za realitní smlouvu můžeme považovat i smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Podle § 15 ZRZ totiž platí, že smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Pokud bychom na smlouvu o smlouvě budoucí nahlíželi jako na realitní smlouvu, tak smlouvy o realitním zprostředkování v trojstranné smlouvě o rezervaci by byly zapovězeny tam, kde je jejich obsahem oboustranný závazek zájemce a třetí osoby k uzavření realitní smlouvy.[13] To by platilo i v případě, kdy by bylo možné v takové smlouvě dostát ust. § 14 ZRZ, které zapovídá možnost uložení povinnosti zájemci, který je spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy ve smlouvě o realitním zprostředkování – k tomu blíže viz níže.
Názory odborné veřejnosti na to, jestli smlouva o smlouvě budoucí je realitní smlouvou či nikoli, se přitom různí. Podle jednoho názoru platí, že „Realitní smlouvou dle ZRZ je pouze smlouva o takovém nabytí, nikoli však smlouva o uzavření budoucí realitní smlouvy. Zároveň ani z obecného právního pohledu není realitní smlouva (tedy smlouva o nabytí) totožným nebo zaměnitelným právním jednáním se smlouvou o uzavření budoucí realitní smlouvy.“[14]
Odlišný pohled uvádí Kříž: „Jednak samotný zákon rozlišuje realitní smlouvu a smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy (§ 14 ZRZ), jednak z důvodové zprávy lze dovodit, že zákonodárce neměl v úmyslu takové smlouvy do samotného pojmu realitní smlouva zařadit.
Podle mého názoru je však vhodnější takové smlouvy o smlouvě budoucí za realitní smlouvy považovat. Opět je třeba vyjít z podstaty realitního zprostředkování, jak jej vymezuje zákon o realitním zprostředkování, kterým je podle § 3 ZRZ zásadně vyhledání osoby, která má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem (tj. klientem realitního zprostředkovatele). Pokud dojde k uzavření smlouvy, na základě které se třetí osoba zaváže zájemci uzavřít s ním smlouvu naplňující znaky realitní smlouvy podle § 2 písm. d) ZRZ, již není koho hledat, ani není důvod činit jiné úkony za účelem vytvoření příležitosti pro zájemce k uzavření realitní smlouvy, protože zájemce je již stranou dané smlouvy a s třetí osobou jsou vzájemně zavázáni uzavřít realitní smlouvu. Pokud se tak za realitního zprostředkovatele považuje osoba vyhledávající pro své klienty osoby ochotné uzavřít s nimi smlouvy v oblasti realitního trhu, jak je obecně vymezuje zákon, mělo by být bez rozdílu, jakou formou vstoupí do vzájemných závazků, tj. zda rovnou uzavřou danou smlouvu, nebo nejdříve uzavřou smlouvu o smlouvě budoucí. Po uzavření takové smlouvy již přitom není co zprostředkovávat, protože strany jsou vzájemně právně zavázány.
Jsem tak přesvědčen, že pokud by mělo být podle smlouvy mezi zájemcem a realitním zprostředkovatelem zprostředkováno pouze uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, jde o smlouvu o realitním zprostředkování. Stejně tak mám za to, že úschova za účelem vypořádání plnění podle smlouvy o smlouvě budoucí se řídí § 4 ZRZ. Smlouvu o smlouvě budoucí je také podle mého názoru nutné považovat za realitní smlouvu pro účely určení splatnosti provize podle § 19 ZRZ.“[15]
Přijetí závěru o tom, že smlouva o smlouvě budoucí je realitní smlouvou ve smyslu ZRZ, konkrétně ve smyslu jeho § 2, by bylo dotvářením práva. Souhlasím s tím, že lze pomyslet na řadu případů, kde účel a smysl ZRZ povede k závěru o tom, že smlouva o smlouvě budoucí je realitní smlouvou. Je např. možné, že zájemce bude mít z nějakých důvodů zájem o uzavření smlouvy o smlouvě budoucí s třetí osobou, kterou vyhledá realitní zprostředkovatel. Na její uzavření může být vázán i vznik nároku na provizi. Výsledek, že by taková smlouva o zprostředkování mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem, jejímž cílem by bylo uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, nepodléhala režimu ZRZ, není smysluplný, resp. by byl v rozporu se smyslem a účelem ZRZ.[16] Podle mého názoru může absence zákonného podřazení smlouvy o smlouvě budoucí pod pojem „realitní smlouva“ naplňovat znaky nepravé otevřené teleologické mezery v právu, tj. takové mezery, kde „zákonný text vyjadřuje méně, než odpovídalo smyslu jeho regulace. Právní norma dopadá pouze na určitou skutkovou podstatu, a nikoliv na skutkovou podstatu jinou, a neexistuje přitom rozumný důvod, proč by se na tuto obdobnou skutkovou podstatu neměla použít. Jde o argumentaci podobností, přičemž platí, že kde je stejný smysl a účel, má být stejná úprava… Nejde o tvorbu práva, nýbrž o dotváření práva, kterým soudce ‚toliko‘ domýšlí existující právní řád do důsledků, čímž soudce stále zůstává na půdě platného práva a jen vychází z presumpce racionálního zákonodárce. Toto dotváření práva je třeba odlišit od představy soudce rozporné s platným právem, jejíž realizace by byla možná pouze cestou změny zákona.“[17]
Přikláním se k závěru Kříže, že smlouva o smlouvě budoucí je realitní smlouvou ve smyslu ZRZ. Přiznávám, že se jedná o výklad sporný. Lze totiž nalézt smysluplné argumenty pro závěr opačný. Některé jsou výše naznačeny. Smysl a účel ZRZ sledující primárně ochranu klientů realitních zprostředkovatelů, zejména v postavení spotřebitele, ovšem podle mého přesvědčení převažuje ve prospěch přijatého závěru.
Pokračování článku najdete na portálu Právní prostor pod tímto odkazem.
Článek by publikován v Advokátním deníku.
[1] Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, který nabyl účinnosti dnem 3. 3. 2020.
[2] Jedná se o subjektivní zkušenost a názor autora článku, který samozřejmě nevylučuje, že v praktickém právním životě existuje i smluvní dokumentace souladná se zákonem.
[3] Viz např. D. Mašek, M. Pechová: Smluvní pokuta ve smlouvě o realitním zprostředkování, www.epravo.cz, 22. 9. 2023 (cit. 30. 12. 2023), nebo T. Zilvar: Realitky nesmí požadovat pokutu, když nakonec neuzavřete smlouvu, in www.mesec.cz, 31. 8. 2023 (cit. 30. 12. 2023)
[4] M. Mazancová: Minimum makléře: o smluvních pokutách v rezervačních smlouvách, in www.plus.ceskereality.cz, 25. 1. 2021 (cit. 30. 12. 2023)
[5] V praxi jsou tyto smlouvy nazývané různými způsoby, jako např. „rezervační smlouva“, „dohoda o složení blokovacího depozita“, „dohoda o rezervaci nemovitosti“ apod.
[6] Viz § 2 písm. c) ZRZ, podle kterého je zájemce ten, se kterým realitní zprostředkovatel uzavírá smlouvu o zprostředkování. Osoba, kterou realitní zprostředkovatel vyhledá, nemá legální pojmenování. Zákon o realitním zprostředkování tuto osobu v § 3 odst. 1 označuje jako toho, kdo „má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem“.
[7] Viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 11. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2865/2022, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002.
[8] Opět platí, že v praxi jsou používány různé termíny, jako např. „rezervační záloha“, „blokovací depozitum“, „platba za rezervaci“ apod.
[9] Další možností je započtení rezervačního poplatku na kupní cenu, ze které pak daná smluvní strana provizi hradí. Tato jiná právní konstrukce charakter smlouvy o rezervaci jako smlouvy o realitním zprostředkování nemění a nic by podle mého názoru nezměnila ani v případě rozhodnutí NS.
[10] V praxi je tato povinnost občas formulována nikoli přímo jako povinnost realitní smlouvu uzavřít, ale jako povinnost součinnosti směřující k uzavření realitní smlouvy. Věcně se i v těchto případech jedná ve svém důsledku o povinnost k uzavření realitní smlouvy – k tomu viz např. rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 8. 11. 2022, sp. zn. 26 Co 251/2022.
[11] Smluvní pokuta v těchto případech bývá sjednána i způsobem, že jedna část náleží realitnímu zprostředkovateli a druhá část náleží zájemci, potažmo třetí osobě, podle toho, kdo povinnost realitní smlouvu uzavřít poruší.
[12] V praxi je totiž poměrně běžným jevem, že realitní zprostředkovatel podepisuje smlouvu nejen za sebe, ale také za zájemce na základě plné moci. Jistě by v takových případech přicházelo do úvahy řešení střetu zájmů podle § 437 a násl. o. z., příp. otázky spojené s vymezením zástupčího oprávnění a jeho překročením apod. Řešení těchto situací by však přesahovalo cíl a rozsah tohoto příspěvku.
[13] Taková povinnost ve smlouvě o rezervaci bude mít charakter smlouvy o smlouvě budoucí ve smyslu § 1785 a násl. o. z., bez ohledu na to, jestli bude takto smlouva výslovně označena ve smlouvě o rezervaci. Právní jednání je totiž nutné vždy hodnotit podle obsahu, nikoli podle jeho názvu – viz § 555 odst. 1 o. z.
[14] T. Philippi: Zákon o realitním zprostředkování, Komentář, 1. vyd., C. H. Beck, Praha 2020, str. 106-117, bod 17.
[15] J. Kříž: K definici smlouvy o realitním zprostředkování, Obchodní právo č. 6/2020, identifikační číslo ASPI LIT280466CZ.
[16] Účel a smysl přijetí ZRZ lze dovodit i z důvodové zprávy k ZRZ, která v části vysvětlující nezbytnost navrhované úpravy jako celku uvádí mj., že: „Mezi nedostatky stávajícího stavu patří:
– chybějící pravidla pro výkon realitního zprostředkování, nízká či zcela chybějící odborná kvalifikace osob vykonávajících tuto činnost, nízká konkurenceschopnost v rámci evropského trhu,
– nedostatečná ochrana klientů a neúčinná kontrola realitních zprostředkovatelů,
– chybějící definice realitního zprostředkování včetně specifické úpravy zprostředkovatelské smlouvy (pro tento účel),
– nedůvěra v realitní služby a nízká prestiž realitních zprostředkovatelů.
Hlavním motivem pro přijetí nové právní úpravy je zejména snaha o vyšší ochranu spotřebitele, jakožto účastníka realitního obchodu realizovaného za účasti realitního zprostředkovatele. Snahu o ochranu spotřebitele v rámci realitního zprostředkování podpořila i vláda, když vytvoření zákona o realitním zprostředkování zařadila jako jeden z úkolů v materiálu Priority spotřebitelské politiky 2015–2020, který byl schválen usnesením vlády ze dne 7. ledna 2015 č. 5.“
[17] Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2018, sp. zn. 22 Cdo 155/2018.
Diskuze k článku ()