Každé SVJ pak má (v souladu s občanským zákoníkem) povinně nejvyšší orgán (nazvaný shromáždění) a statutární orgán. Stěžejní informace týkající se typů statutárního orgánu SVJ podle aktuální právní úpravy naleznete právě v tomto příspěvku.
Obecně k oprávnění statutárního orgánu
Statutární orgán právnické osoby (tedy SVJ i jiných právnických osob) je obecně oprávněn a povinen zastupovat právnickou osobu ve všech záležitostech. Toto zástupčí oprávnění nemůže být zúženo, je ale možné rozhodnout o tom, že bude zapotřebí, aby právnickou osobu zastupovalo vícero členů orgánu (pro bližší informace viz kapitola 3.2. tohoto příspěvku). Dále má statutární orgán v souladu s občanským zákoníkem zbytkové rozhodovací oprávnění, což znamená, že může rozhodnout o všem, co není na základě zákona či stanov svěřeno jinému orgánu, v případě SVJ tedy standardně shromáždění.
Možné varianty statutárního orgánu
Občanský zákoník nabízí dva druhy statutárního orgánu, a to:
- výbor (vícečlenný orgán);
- předsedu společenství vlastníků (jednočlenný orgán).
Společenství vlastníků může mít pouze jeden z výše uvedených druhů statutárního orgánu. Ve stanovách musí být jednoznačně určeno, zda je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků jednotek, nebo výbor. Nemůže dojít k „automatické transformaci“ výboru na předsedu, pokud je zvolena jen jedna osoba do statutárního orgánu.
Členství v SVJ, tedy vlastnictví jednotky v daném domě, může být předepsáno jako předpoklad pro výkon funkce člena statutárního orgánu. Pokud k tomu však nedojde, může se členem statutárního orgánu stát i osoba, která není vlastníkem žádné jednotky v domě, ale může to být třeba osoba, která je profesionálem v oblasti správy nemovitostí.
Základní informace o výboru
Výbor je kolektivní orgán, což především znamená, že rozhoduje ve sboru, může rozdělit a delegovat působnost na jednotlivé členy podle oborů a volí svého předsedu (kterého tedy nevolí shromáždění). Jednotliví členové výboru proto obecně nemohou jako jednotlivci rozhodovat o otázkách společenství, které patří do působnosti výboru SVJ (viz však též kapitolu 3.3. tohoto příspěvku k možnosti vnitřního rozdělení působnosti). Členové výboru se musejí nejprve shodnout, jak budou postupovat, a na základě toho za SVJ jednat.
Ve stanovách musí být uveden buďto konkrétní počet členů, nebo je možné určit pravidlo pro stanovení počtu členů výboru (např. ve vazbě počtu členů výboru na počet vlastníků v domě). Nelze však vyjádřit počet členů pouze stanovením určitého rozpětí (např. tři až pět) ani ponechat určení počtu na dodatečném rozhodnutí shromáždění.
Pravidla pro rozhodování výboru
Aby výbor mohl platně rozhodovat, musí být usnášeníschopný. Usnášeníschopnost pak podle zákona nastává za přítomnosti nebo jiné účasti většiny členů výboru (většina se určuje z počtu členů výboru, který má SVJ podle svých stanov); stanovy mohou obsahovat i přísnější pravidlo (např. účast všech členů). Jinou účastí může být účast prostřednictvím telekonference nebo za použití jiných elektronických prostředků tak, aby se člen sice účastnil, ale nemusel být fyzicky přítomen. Jiné způsoby účasti musí připouštět úprava ve stanovách (typicky se používá souvětí ve smyslu „Připouští se rozhodování s využitím elektronických prostředků.“)
Každému členovi výboru náleží jeden hlas, ledaže stanovy určí jinak – stanovy např. mohou určit, že v případě rovnosti hlasů rozhoduje hlas předsedajícího. Pro přijetí rozhodnutí výboru je potřeba většina hlasů zúčastněných (tedy fyzicky či jinak přítomných) členů výboru – stanovy však mohou předepisovat kvalifikovanou většinu (např. většinu hlasů všech). O průběhu zasedání výboru se pořizují zápisy, do nichž je nezbytné zaznamenat odchylný názor členů výboru.
Způsob zastupování SVJ s výborem
Z důvodu menší administrativní zátěže lze doporučit samostatné zastupování každým z členů výboru. Tento způsob zastupování platí i tehdy, pokud bude mít SVJ jako statutární orgán výbor a zároveň nebude konkrétní způsob zastupování výslovně upraven ve stanovách. Případně lze stanovit, že ve významných otázkách je zapotřebí společné zastupování, tj. podpis, dvěma členy, a to např. takto:
Za společenství jedná a podepisuje v běžných záležitostech každý z členů výboru samostatně. V případě právních jednání, jejichž hodnota přesahuje částku 100.000,- Kč, zastupují společenství a podepisují za něj předseda výboru a jeden člen výboru společně.
Dojde-li ke snížení počtu členů výboru na jediného člena, zastupuje společenství vždy jeden člen výboru.
- Rozdělení působnosti mezi jednotlivé členy výboru (neboli tzv. horizontální delegace)
Rozdělení působnosti podle oborů představuje alternativu vůči rozhodování ve sboru. Rozdělení působnosti ve zkratce znamená, že mezi určené členy výboru budou rozděleny určité obory (oblasti), za jejichž vedení budou následně daní členové odpovědní. Důsledkem rozdělení působnosti tedy je, že o otázkách spadajících do daného oboru nerozhoduje celý orgán jako celek, nýbrž jeho odpovědný člen. O rozdělení působnosti rozhoduje výbor, a to většinou hlasů přítomných členů, nestanoví-li stanovy jinak
Na jednotlivé členy ovšem nelze delegovat ty záležitosti, které zákon výslovně svěřuje do působnosti statutárního orgánu jako celku, což je zejména svolání zasedání shromáždění. Rozdělení působnosti se taktéž nijak se nedotýká způsobu zastupování SVJ, který upravují stanovy (tudíž pokud stanovy kupříkladu vyžadují, aby SVJ zastupovali všichni členové výboru společně, bude se tak muset dít i po rozdělení působnosti; pro bližší informace viz část 1. tohoto příspěvku).
Členové výboru jsou povinni dohlížet na správu ostatních oborů svými kolegy – řádnost výkonu povinného dohledu má klíčový význam pro posouzení odpovědnosti za škodu vzniklou v „sousedním“ oboru. Při posuzování, zda je dohled dostatečný, jsou významné následující (zčásti protichůdné) zásady:
- na kontrolní povinnosti ostatních členů není možné klást přemrštěné nároky, protože přílišné nároky by člena orgánu fakticky paralyzovaly při správě vlastního oboru;
- na vzájemnou kontrolu nelze zcela rezignovat;
- lze vycházet z principu důvěry ve schopnosti ostatních členů orgánu, jinak by byla spolupráce v kolektivním orgánu jen těžko představitelná; samotné vměšování se do správy jiného oboru totiž bývá odpovědným členem vnímáno negativně, což může mít (nechtěný) dopad na další kolegiální spolupráci v rámci orgánu.
Každý z členů má právo na informace od ostatních členů a zároveň povinnost ostatním členům poskytovat informace o svém oboru. Rozsah informací přitom musí být takový, aby umožnil kontrolu. Nepřípustné je zahlcení nevýznamnými informacemi, ale i naopak poskytnutí příliš kusých informací o opatřeních zásadního charakteru
Členové výboru dále nesou odpovědnost za rozhodnutí, jímž přenesli část výkonu své působnosti na určité osoby – jde o odpovědnost za výběr takové osoby, u které je s ohledem na její odborné schopnosti, znalosti a způsobilost dán důvodný předpoklad, že bude svěřené úkoly plnit řádně.
Základní informace o předsedovi SVJ
Předseda SVJ představuje individuální orgán. Samostatné postavení mu dává velkou flexibilitu v řešení správy domu a hospodaření SVJ. Na druhou stranou nevýhodou je velká odpovědnost a časová zátěž. Ty však předseda může přenést na další osoby (pro bližší informace viz část 6. tohoto příspěvku).
Délka funkčního období členů výboru/předsedy
Může být stanovena libovolně dlouhá, neboť ze zákona neplyne výslovné omezení. Obvyklá délka je mezi třemi a pěti lety, aby SVJ nemuselo volit členy výboru každý rok, neboť každoroční volba znamená i nutnost každoročního zápisu do veřejného rejstříku, což znamená náklady (zejm. soudní poplatek ve výši 2.000,- Kč).
Tzv. vertikální delegace
Jak předseda, tak jednotliví členové výboru SVJ mohou delegovat veškerou svou rozhodovací působnost nebo její část na třetí osobu, odlišnou od zbylých členů statutárního orgánu (tuto osobu budeme dále pro zjednodušení nazývat „delegovaný“). Takováto delegace však nevede automaticky k tomu, že by člen statutárního orgánu byl zproštěn odpovědnosti za případná nesprávná rozhodnutí delegovaného. Této odpovědnosti se totiž zprostí pouze tehdy, pokud:
- řádně vybere delegovaného, tedy zvolí takovou osobu, o níž vzhledem ke všem okolnostem důvodně předpokládá, že bude způsobilá k výkonu své funkce;
- řádně delegovaného poučí o tom, jak má být funkce vykonávána, jaká jsou interní pravidla atd.;
- bude delegovaného řádně kontrolovat, zda svou funkci vykonává tak, jak by měl.
K vertikální delegaci může člen statutárního orgánu SVJ použít plnou moc nebo může vertikálně delegovat svou působnost kupříkladu i na zaměstnance SVJ, a to ať již stávajícího, nebo nového, se kterým za tím účelem uzavře v zastoupení SVJ pracovní smlouvu nebo dohodu o pracích konaných mimo pracovní poměr.
Závěrečné shrnutí a doporučení k tomu, aby Vaše SVJ fungovalo bez problému
Nevýhodou předsedy jako jednočlenného statutárního orgánu SVJ je skutečnost, že v případě tohoto řešení nese veškerou tíži odpovědnosti jediná osoba. Zároveň hrozí paralýza fungování SVJ v případě, že se předsedovi stane něco, co by mu výkon funkce znemožnilo, nebo v případě, že předseda na svou funkci rezignuje. To sice lze řešit za pomoci volby náhradníka, popř. stanovením krátkého funkčního období (např. jeden rok), přesto se však nejedná o ideální řešení. Řešením by také mohlo být, kdyby předseda delegoval svá rozhodovací oprávnění na třetí osobu. Tato delegace však vyžaduje kromě náležitého výběru a instruktáže třetí osoby i její soustavnou kontrolu. V případě krátkého funkčního období totiž vzniká častá nutnost provést změnu zápisu v rejstříku SVJ, s čímž se pojí poplatková povinnost. Proto lze doporučit funkční období v délce tří až pěti let.
Jako vhodnější model se zpravidla jeví vytvoření kolektivního orgánu s vnitřní dělbou působnosti. Dělbou působnosti odpadá jeden z problémů kolektivních orgánů, a sice povinnost se pravidelně scházet a společně rozhodovat. Zároveň se rozdělením působnosti mění dopad na odpovědnost jednotlivých členů orgánu. Způsobí-li totiž jeden z členů výboru škodu v oboru své působnosti, bude se u ostatních členů zkoumat „pouze“ to, zda s péčí řádného hospodáře vykonávali svou povinnost dohledu. Pokud ano, svou povinnost neporušili a za vzniklou škodu nenesou odpovědnost.
Rozdělení působnosti nemá vliv na zastupování, tj. na podepisování za SVJ. Zastupovat může každý člen SVJ samostatně, a to případně i mimo oblast své působnosti. I v případě výboru lze zvolit náhradníky pro případ, že by některý z členů výboru dlouhodobě onemocněl, případně pro případ, že by tento člen nebyl schopen plnit svou funkci řádně. Alternativou je tzv. kooptace, která znamená, že v případě, že jednomu z členů výboru zanikne funkce, mohou zbývající členové zvolit na uvolněné místo nového člena, a to do konce probíhajícího funkčního období.
[1] Zde vycházíme z JOSKOVÁ, L. Rozdělení působnosti v rámci kolektivního orgánu a jeho dopad na odpovědnost. Bulletin advokacie, 2014, č. 7-8, s. 46-50 (a jí citovaní autoři – zejména z německého prostředí).
Pokud chcete poradit v jakýchkoliv záležitostech souvisejících s SVJ, jestliže například chcete:
- připravit stanovy SVJ, které umožní bezproblémové fungování SVJ,
- svolat schůzi shromáždění SVJ správně a v souladu s právem,
- zvolit členy statutárního nebo jiného orgánu SVJ,
- řešit spory a šarvátky mezi členy SVJ,
neváhejte se na nás obrátit. Ve ZVOLSKÝ ADVOKÁTI s.r.o. se na SVJ a jejich vnitřní poměry zaměřujeme a přineseme Vám takové řešení, které bude nejlépe vyhovovat Vašim potřebám.
Diskuze k článku ()