Dobrý den,

právo na nahlédnutí do podkladů k vyúčtování je upraveno v ustanovení § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění (dále jen „Zákon o užívání bytů“).

Ustanovení § 8 Zákona o užívání bytů však vysloveně zakotvuje toto právo pouze tzv. příjemci služeb, kterým je buďto nájemce bytu, nebo vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví. O podnájmu se Zákon o užívání bytu vůbec nezmiňuje.

Povinným z práva na nahlédnutí do podkladů k vyúčtování naopak je vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo společenství vlastníků jednotek, nikoliv však nájemce. Vzhledem ke skutečnosti, že při podnájemní smlouvě nevzniká žádný právní vztah mezi pronajímatelem na straně jedné, a podnájemcem na straně druhé, podnájemce toto právo nemá podle jazykového výkladu tohoto ustanovení.

Toto právo však může být upraveno odchylně od zákonné úpravy v podnájemní smlouvě, a bylo by tedy vhodné ze smlouvy zjistit, zdali vám jej nepřiznává sama smlouva.

Další věcí, na kterou by bylo vhodné se zaměřit, je skutečnost, zdali skutečně byla mezi vámi a druhou stranou uzavřena podnájemní smlouva. Jak vyplývá z ustanovení § 555 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „Občanský zákoník“), smlouvy se vždy posuzují podle svého obsahu, dokonce pokud má smlouva zastřít jiné právní jednání, posuzuje se smlouva podle své pravé povahy. Název smlouvy tedy není rozhodující pro určení, jaký smluvní typ byl mezi vámi uzavřen.

Není neobvyklé, že se pronajímatelé ve snaze zkrátit práva nájemce či podnájemce snaží místo nájemní smlouvy uzavírat zdánlivé smlouvy podnájemní. V takovém případě by se na právní vztah nahlíželo jako na nájemní smlouvu, a právo na nahlédnutí do podkladů k vyúčtování by náleželo i zdánlivému podnájemci. Tato situace se vztahuje zejména na podnájem bytů.

Otázka, zdali se práva chránící nájemce jakožto slabší smluvní stranu, což je i právo na nahlédnutí do podkladů, aplikují přiměřeně i na podnájemce, není doposud zcela vyjasněna, přičemž názory právních teoretiků se liší.

Jedním z pohledů teoretiků je ten, že vzhledem ke skromné úpravě podnájemního vztahu, se ustanovení o nájmu uplatní obdobně i pro podnájemní vztah. Druhý pohled naopak akcentuje přesné znění zákona, přičemž podle nich pojmy nájemce a podnájemce je třeba striktně odlišovat. Judikatura doposud tuto otázku nevyřešila jednotně.

Možným postupem je vyzvat nájemce k tomu, aby obstaral podklady k vyúčtování služeb od pronajímatele a následně vám je poskytl. Pokud se nájemce bude bránit vydání podkladů k vyúčtování služeb, je možné se po předžalobní výzvě obrátit na soud s žalobou na plnění. Berte však na vědomí, že předem nelze říci, jak případný spor může dopadnout, a to s ohledem na neznalost konkrétních skutkových okolností, a s ohledem na názorovou nejednotnost na existenci práva podnájemce na nahlédnutí do podkladů k vyúčtování služeb.