Dobrý den,

bohužel Vám nemůžeme poskytnout konkrétní závěry bez toho, aniž bychom viděli obsah Vaší smlouvy. Pokusíme se tak alespoň poskytnout obecnou analýzu.

Z právního hlediska se smlouva o výhradním zastupování RK posoudí jako smlouva o realitním zprostředkování, která se řídí zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů („ZRZ“). Subsidiárně (tam, kde úpravu neposkytuje ZRZ) se na smlouvu o realitním zprostředkování použije § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů („OZ“). Vycházíme z toho, že jste smlouvu o realitním zprostředkování uzavřeli jako spotřebitelé, tj. nikoliv v rámci Vaší případné podnikatelské činnosti. Pokud byste smlouvu o realitním zprostředkování uzavírali z pozice podnikatele, níže uvedené závěry (konkrétně § 19 odst.4 ZRS) se neuplatní.

Zákonná úprava v ZRZ a OZ je, až na některá ustanovení, včetně § 19 ZRZ o provizi, převážně dispozitivní, což znamená, že přednost mají podmínky Vámi ujednané ve smlouvě. Pokud uplynula doba trvání, kterou máte stanovenou ve smlouvě, a nedošlo k jejímu prodloužení za podmínek stanovených ve smlouvě, tak opravdu můžete požadovat po realitní kanceláři, aby nabídku stáhla.

Otázka, zda realitní kanceláři vznikl nárok na provizi, bude opět záležet na podmínkách, které obsahuje Vaše smlouva. Nicméně smluvní volnost v oblasti splatnosti provize je v ustanovení § 19 ZRZ s ohledem na ochranu zájemce omezená. Podle § 19 odst. 1 ZRZ je provize splatná nejdříve dnem uzavření samotné realitní smlouvy. Toto ustanovení má poskytovat ochranu zájemci tak, aby provize nebyla splatná dříve, než bude naplněn účel realitního zprostředkování. ZRZ připouští za jistých podmínek rovněž ujednání dřívější splatnosti provize (před uzavřením realitní smlouvy – ve Vašem případě kupní smlouvy). Pokud ve smlouvě máte sjednané podmínky splatnosti tak, aby nastala před uzavřením realitní smlouvy, musí Vaše smlouva obsahovat poučení podle § 19 odst. 2 ZRZ, tj. jasné a srozumitelné poučení o tom, že splatnost provize je vázána na jiný okamžik než na uzavření realitní smlouvy či splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, a že splatnost tak může nastat i před jejím uzavřením. V takovém případě by mohla být ujednána doba splatnosti provize nejdříve k okamžiku obstarání příležitosti k uzavření zprostředkované smlouvy, což se ale dle Vašeho popisu nestalo, a vycházíme tedy z toho, že realitní kanceláři nárok na provizi ještě nevznikl. Zároveň pro úplnost doplňujeme, že obstarání příležitosti by muselo být skutečné, tj. že existovala reálná osoba, která byla ochotna uzavřít kupní smlouvu na koupi domu.

Pokud podmínky vzniku nároku na provizi ve Vaší smlouvě upravené nemáte, tak se dle našeho názoru uplatní § 19 odst. 1 ZRZ, kdy by nárok realitní kanceláře na provizi vznikl nejdříve uzavřením zprostředkované (kupní) smlouvy. Obecně má realitní zprostředkovatel nárok na provizi i v případě, kdy došlo k uzavření kupní smlouvy, až po zániku smlouvy o realitním zprostředkování. Uvedené však neplatí, pokud k uzavření kupní smlouvy došlo až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování z důvodů nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele, a zároveň je zájemce (Vy) spotřebitelem podle § 19 odst. 4 ZRZ. V takovém případě by nárok na provizi realitní kanceláři nevznikl ani v okamžiku, kdy byste uzavřeli kupní smlouvu (po zániku smlouvy o realitním zprostředkování).

Výše uvedená analýza je založená na velice omezeném množství informací. Pro detailní analýzu konkrétních práv a povinností ze smlouvy o realitním zprostředkování by byla zapotřebí hlubší analýza dané smlouvy.

Henrieta Hovanová, advokátka

Vojtěch Vojíř, advokátní koncipient

DELTA legal, advokátní kancelář s.r.o. - https://deltalegal.cz