Dobrý den,
na základě Vašeho popisu situace je zřejmé, že nájemní smlouva obsahuje ujednání o možném navýšení nájemného ve smyslu ustanovení § 2248 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a to v závislosti na indexu spotřebitelských cen, který je vyhlašován Českým statistickým úřadem (ČSÚ). Toto navýšení by mělo být dle smlouvy provedeno vždy k 1. červenci příslušného roku.
Pokud od roku 2016 nedošlo k žádnému navýšení nájemného, je teoreticky možné alespoň částečně využít toto „nevyužité“ navýšení dodatečně, tedy pro budoucí (dosud neuhrazené) nájemné. V souladu s platnou judikaturou je však nutné postupovat obezřetně. Obecně platí, že právo na navýšení nájemného není konkrétně časově omezeno, pokud nájemní smlouva neobsahuje speciální ujednání o zániku tohoto práva, není-li uplatněno v určité lhůtě. V každém případě je však doporučeno, aby navýšení nájemného bylo realizováno co nejdříve (bezodkladně) poté, co pronajímatel získal možnost toto právo uplatnit. Autonomie je zde totiž limitována obecnými zásadami, v případě nájmu k těmto bude zpravidla patřit ochrana slabší smluvní strany, tedy nájemníka, či zásada dobrých mravů a poctivosti. Za hraniční lze považovat zejména navyšování budoucího nájemného o procentuální výše inflace připadající na období starší 3 let. V každém případě lze doporučit opravdu důkladnou analýzu nájemní smlouvy, aby bylo potvrzeno, že ujednání o časovém omezení práva zvýšit nájemné opravdu neobsahuje.
Co se týče data, od kterého můžete nájemné navýšit, je třeba zohlednit, že oznámení o navýšení nájemného musí být nájemci doručeno před datem účinnosti tohoto navýšení. Pokud tedy hodláte navýšit nájemné například od 1. září, je zapotřebí nájemci oznámení doručit před tímto datem. Pokud oznámení doručíte později, bude možné nájemné navýšit až od následujícího měsíce po doručení oznámení. Samozřejmě tyto závěry platí pouze v případě, že smluvní dokumentace neobsahuje odlišná ujednání.
Pokud jde o vzor dokumentu ke zvýšení nájemného, jak je v soukromoprávní oblasti zvykem, není zákonem předepsaný žádný jednotný formulář. Doporučujeme, aby oznámení o navýšení nájemného bylo provedeno písemně, s odkazem na relevantní ustanovení smlouvy a výpočtem navýšení na základě konkrétních údajů ČSÚ. Samozřejmě je rovněž nutné nechat dokument podepsat osobou, jež disponuje dostatečným zástupčím oprávněním.
S pozdravem,
Tým Accace Legal
www.accace.cz
