Jeden úřad, jedno řízení a jedno rozhodnutí: skutečně novela urychlí povolování staveb?

Novela zásadním způsobem mění nejen organizaci stavební správy, ale i způsob posuzování stavebních záměrů. Které změny mohou stavebníkům skutečně pomoci a na čem bude jejich úspěch záviset?

Jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko

Ústřední a nejviditelnější změnu má představovat „staronový“ návrat k zásadě jednoho úřadu, jednoho řízení a jednoho razítka. Cílem je skoncovat s praxí, kdy si stavebník sám obstarává velké množství vyjádření a závazných stanovisek dotčených orgánů. Tato agenda by podle nových pravidel měla být z velké části přenesena na stavební úřady. Zákonodárce od změny očekává kratší lhůty, méně procesního „ping-pongu“ a vyšší právní jistotu stavebníků.

Dotčené orgány budou ve většině případů vydávat jen nezávazná vyjádření, která budou stavební úřady vyhodnocovat, přičemž od jejich závěrů se budou moci v odůvodněných případech odchýlit. Pokud tak učiní, budou muset svůj krok patřičně zdůvodnit. V řadě případů však dotčené orgány nebudou vydávat ani nezávazná vyjádření a ochranu příslušného veřejného zájmu zajistí přímo stavební úřad. Stavební úřady by tím měly do značné míry převzít pravomoci dosavadních dotčených orgánů a stanoviska vyhodnocovat v jednom integrovaném procesu. Stavebník by tak v budoucnu již nemusel řešit nesourodé požadavky několika odlišných institucí. Závazná stanoviska sice zůstanou i v novém systému, ale v podstatně omezenější míře (např. v oblasti chráněných území, památkové péče nebo požární ochrany určitých kategorií staveb).

Nová státní stavební správa

S principem jediného řízení souvisí i zásadní organizační změna spočívající ve vytvoření jednotné státní stavební správy. Úřad rozvoje území ČR od 1.1.2027 převezme agendu Dopravního a energetického stavebního úřadu, DESÚ k 31.12.2026 zanikne. Pod ním bude působit 14 úřadů rozvoje území krajů a jejich 205 územních pracovišť, která budou sídlit v obcích s rozšířenou působností. Proces povolování staveb se tím přesune z dosavadního systému obecních a krajských úřadů do státem řízené soustavy.

Jedním z cílů této změny je umožnit účinnější využívání odborných kapacit a co nejvíce sjednotit rozhodovací praxi jednotlivých pracovišť. Přesunutí stavebních úřadů pod stát má rovněž omezit riziko tzv. systémové podjatosti, která vznikala v důsledku organizačního propojení stavebního úřadu se samosprávou, jejíž zájmy byly stavebním řízením mnohdy dotčeny. Změna však bude postupná. Úřad rozvoje území ČR by měl vzniknout v roce 2027 a celá nová organizační struktura by měla začít fungovat až od roku 2028.

Vyhrazené stavby a veřejný zájem

Novela dále zavádí nový pojem stavby pro hromadné bydlení, kterou se rozumí stavba nebo soubor staveb s převažující funkcí bydlení o součtu podlahové plochy nejméně 10 tis. m². Taková stavba bude považována za tzv. vyhrazenou stavbu, jejíž výstavba bude ve veřejném zájmu a povolování bude probíhat před Úřadem rozvoje území ČR, jenž by měl disponovat největším aparátem odborníků. Cílem je dát dostupnosti bydlení nejvyšší prioritu a zabránit tomu, aby velké projekty doplácely na neúnosně dlouhé povolovací procesy.

Ani existence veřejného zájmu však sama o sobě nezaručuje získání stavebního povolení. Nadále bude nezbytné respektovat ostatní zákonem chráněné zájmy, například ochranu životního prostředí. Měl by však být pádným argumentem pro urychlení výstavby v oblastech, kde to územní plán umožňuje a které nepodléhají zvláštní ochraně.

Kratší lhůty a fikce souhlasu při nečinnosti

Urychlení povolovacích procesů by měly podpořit také kratší lhůty a v některých případech i právní fikce souhlasu (zejm. při nečinnosti úřadu). U vyjádření a závazných stanovisek dotčených orgánů zákon zpravidla počítá s třicetidenní lhůtou pro jejich vydání. Pokud dotčený orgán v zákonné lhůtě požadované vyjádření nebo stanovisko nevydá, zpravidla nastane tzv. fikce souhlasu. Z tohoto pravidla však zákon stanoví výjimky, zejména v oblasti ochrany životního prostředí.

Případné námitky v řízení budou muset účastníci vždy konkrétně odůvodnit a vysvětlit, jak stavba zasahuje do jejich práv – pouhý obecný nesouhlas už nebude dostačující. Stejně tak bude nutné včas uvést důvody odvolání, jelikož úřad již nebude vyzývat k jejich doplnění a k později uvedeným důvodům nebude přihlížet. Lhůta pro podání správní žaloby zůstane jednoměsíční, odpadne však možnost pozdějšího rozšíření žaloby o další žalobní body po uplynutí této lhůty. U vybraných jednoduchých staveb a staveb sítí technické infrastruktury zavádí novela ve zrychleném řízení fikci povolení. Pokud stavební úřad nevydá rozhodnutí v zákonné lhůtě a budou splněny stanovené podmínky, bude se záměr považovat za povolený.

Posílení role obcí v oblasti územního plánování

Za významnou změnu lze označit také posílení pravomocí samospráv v územním plánování. Obce a kraje budou územně plánovací dokumentaci nově pořizovat v samostatné, nikoli přenesené působnosti. Územní plán by v důsledku této změny měl silněji odrážet zájmy jednotlivých obcí na způsobu rozvoje a využití území. Poselství je zde jednoduché: obce si mají pravidla pro výstavbu na svém území stanovit svobodně a samy. Tato pravidla by se však již neměla znovu otevírat při povolování konkrétní stavby. Novela se tím snaží oddělit diskusi o tom, jak se má území rozvíjet, od posuzování, zda konkrétní projekt splňuje technické, odborné a územně plánovací požadavky.

Závěrem

Novela se v neposlední řadě snaží výrazněji oddělit profesní odpovědnost projektanta stavebního záměru od kontrolní role stavebního úřadu. Zjednodušeně řečeno: za splnění technických požadavků projektové dokumentace by měl odpovídat primárně projektant a stavební úřad by se měl soustředit na soulad záměru se zákonem a územním plánem. Nikoliv provádět opakovanou odbornou kontrolu projektu, což by rovněž mělo přispět ke zrychlení celého procesu. V praxi by se tím měl zvýšit důraz na kvalitu projektu a profesní odpovědnost projektanta.