Co se stane s „černými stavbami“ po účinnosti nového stavebního zákona? - část I.

Nový stavební zákon vyšel ve Sbírce zákonů 29. července 2021 pod č. 283/2021 Sb. a nabude plné účinnosti 1. července 2023, s výjimkou některých ustanovení s dřívější účinností.

Černé stavby podle nového stavebního zákona

Současná právní úprava umožňuje v § 129 odst. 2 stavebního zákona prakticky neomezené dodatečné povolení stavby, která byla stavebníkem realizována nelegálně, a to i vědomě bez příslušného povolení. Konkrétně tento proces funguje tak, že jakmile je zjištěna existence černé stavby (např. na podnět sousedů stavby nebo i z vlastních zjištění stavebního úřadu), stavební úřad zahájí řízení o odstranění stavby. V oznámení o zahájení tohoto řízení však musí stavební úřad vlastníka nebo stavebníka poučit o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby. Ta může být i neúplná a může být i následně doplňována o detailněji zpracovanou projektovou dokumentaci. Může dojít i přerušení řízení, během kterého si stavební úřad vyžádá (nebo stavebník z vlastní iniciativy doloží) všechny chybějící podklady.

Dodatečné povolení může nahradit nejen stavební povolení, ale i územní rozhodnutí, dokonce v něm může být udělena výjimka z požadavků na výstavbu. Možnost souseda stavby nebo jiné dotčené osoby vynutit si odstranění stavby byla prakticky velmi omezená. Částečně by ji mohla zlepšit nová judikatura Nejvyššího správního soudu,[1] která umožňuje sousedovi či jiné dotčené osobě vynutit si zahájení řízení o odstranění stavby, její výsledky však praxe zatím nestačila příliš poznat. V praxi jsme narazili na častý přístup stavebních úřadů i stavebníků, kteří (i pro urychlení) raději realizovali stavbu nelegálně a počítali s tím, že po realizaci bude stavební úřad více nakloněn stavbu povolit, než pokud by šlo o povolení před realizací. Bohužel tato situace vede i k častému udělování výjimek z požadavků na výstavbu (včetně např. i požadavků na odstupovou vzdálenost), které by jinak při řádném řízení povoleny nebyly.

Nový stavební zákon tento režim podstatně zpřísňuje. Možnost dodatečného povolení a povinnost stavebního úřadu poučit o této možnosti zůstává. V § 256 však nový zákon upravuje podmínky dodatečného povolení odlišně oproti stávající úpravě. První zásadní podmínkou je, že povinný (tj. dle legislativní zkratky v § 250 vlastník stavby a stavebník) prokáže, že jednal v dobré víře.

Požadavek na dobrou víru

Prakticky by se měla dobrá víra stavebníka v drtivé většině případů omezit v podstatě pouze na případy, kdy stavebníkovi bylo stavebním úřadem vydáno povolení záměru, toto povolení nabylo právní moci, stavebník následně realizoval stavbu nebo s její realizací započal, a následně bylo povolení zrušeno v přezkumném řízení, a dále na případy, kdy stavební úřad vydá informaci (předběžnou informaci, neformální sdělení, apod.) o tom, že stavba žádné povolení nevyžaduje. To by se mohlo aplikovat dle důvodové zprávy i na případy kdy se následně prokáže, že se tato informace nezakládala na pravdě, ať již z důvodu nesprávného posouzení podání stavebním úřadem (úředník není neomylný), nebo z důvodu nedostatečného podání, ze kterého nebylo možné zjistit všechny podstatné informace, stavební úřad nevyzval stavebníka k doplnění, a podání tak vyhodnotil nesprávně (stavební úřad stavebníka uvede v omyl z nedbalosti).

Za prokázání dobré víry pak nelze považovat situaci, kdy:

• stavebník realizuje stavbu odlišnou od stavby, které se týkala informace od stavebního úřadu,
• stavebník realizuje nepovolené změny oproti povolené stavbě (ledaže by se jednalo o změny stavby před dokončením, které mohou být projednány v kolaudačním řízení podle § 224 odst. 3).