Deset důvodů, proč není nový stavební zákon „jen prodeveloperský“ - část III.

Poslanecká sněmovna přehlasovala Senát a prezident republiky dne 15. 7. 2021 podepsal nový stavební zákon. Ten vyšel ve Sbírce zákonů pod č. 283/2021 Sb. a nabude účinnosti 1. 7. 2023, s výjimkou některých ustanovení s dřívější účinností. To jsou fakta, na kterých se úředníci, akademici, advokáti, odborníci i politická reprezentace shodnou. O zbytku se však vede diskuse a zákon se stal samozřejmě předmětem politického souboje. Rezonují hlasy, že zákon je obecně prodeveloperský a povede ke snížení ochrany veřejných zájmů a práv veřejnosti. Zazněly dokonce i až dezinformační zprávy o tom, že nový zákon umožní zbourat Karlův most.[1] Není ale slyšet proč a konkrétně v jakých ustanoveních. Úsilím tohoto článku je proto na odborné rovině a na konkrétních institutech nového stavebního zákona tyto hlasy vyvrátit. Poslanecká sněmovna přehlasovala Senát a prezident republiky dne 15. 7. 2021 podepsal nový stavební zákon.

Předcházející část článku si můžete přečíst zde.

Požadavky na výstavbu

Tzv. stavební hmotné právo, které podle glosy Josefa Staši v současném stavebním zákoně neexistuje, se stalo jedním z velkých témat k doplnění a modernizaci. Pro účely tohoto textu není ani tak podstatné, že stávající stav, v němž prakticky vše stanoví bez zákonných mezí prováděcí vyhlášky, koliduje s čl. 79 odst. 3 Ústavy, ale to, že prostřednictvím požadavků na výstavbu, tedy stavebního hmotného práva, lze uložit všem stavebníkům opatření, která jsou prospěšná a sledují veřejné zájmy. A nejen jim. Požadavky na výstavbu zahrnují i požadavky na využívání území, které se uplatní i pro pořizovatele územně plánovací dokumentace.

Návrh Hospodářské komory se v tomto ohledu inspiroval nařízením Rady hl. m. Prahy č. 10/2016 Sb. hl. m. Prahy, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (Pražské stavební předpisy). Ty jsou podstatně více moderní, inovativní a environmentálně i sociálně zaměřené, než celostátní vyhlášky ministerstev. Cílem bylo promítnout tyto požadavky do zákona.

Ne všechny sice přežily připomínkové řízení a odpor z různých resortních míst, ale přesto ve stavebním zákoně zůstaly novinky v podobě požadavku zvyšování obytné kvality veřejných prostranství či omezování dopadů oteplování a sucha, zejména možností vsakování vody či podporou využívání obnovitelných zdrojů a podporou e-mobility (např. tzv. běžný dobíjecí bod nebo individuální stavby OZE s instalovaným výkonem do 20 kW se dostaly mezi drobné stavby ve volném režimu). Objevuje se též požadavek zajistit dostupnost, prostupnost a obsluhu území pro užití chodci a cyklisty (§ 141) nebo požadavek na vymezování výsadbových pásů pro stromy nebo jinou veřejnou zeleň v ulicích (§ 142). Na stavby pak přímo zákon klade nově formulované požadavky na ochranu zdraví, životního prostředí, bezpečnosti, úspory energie a udržitelného využívání přírodních zdrojů, zejména opětovným využitím nebo recyklovatelností materiálů a konstrukcí z odstraněné stavby nebo použitím surovin nebo druhotných materiálů šetrných k životnímu prostředí při stavbě (§ 145 a násl.).

Omezení a odstraňování nelegální výstavby

Jedním z důležitých cílů rekodifikace bylo omezení nelegální výstavby, resp. omezení možností jejího dodatečného povolení. Současná právní úprava umožňuje v § 129 odst. 2 stavebního zákona prakticky neomezené dodatečné povolení stavby, která byla realizována nelegálně, a to i vědomě stavebníkem bez příslušného povolení. Dodatečné povolení může nahradit nejen stavební povolení, ale i územní rozhodnutí, dokonce v něm může být udělena výjimka z požadavků na výstavbu. Možnost souseda stavby nebo jiné dotčené osoby vynutit si odstranění stavby byla prakticky velmi omezená. Částečně by ji mohla zlepšit nová judikatura Nejvyššího správního soudu,[2] která umožňuje sousedovi či jiné dotčené osobě vynutit si zahájení řízení o odstranění stavby, její výsledky však praxe zatím nestačila příliš poznat. V praxi jsme narazili na častý přístup stavebních úřadů i stavebníků, kteří (i pro urychlení) raději realizovali stavbu nelegálně a počítali s tím, že po realizaci bude stavební úřad více nakloněn stavbu povolit, než pokud by šlo o povolení před realizací. Dokonce i někteří úředníci stavebních úřadů v rámci rekodifikačních diskusí přiznávali, že pro urychlení doporučili takto postupovat svým známým.

Podle nového stavebního zákona to ale již nebude možné. Stavby bude možné dodatečně povolit, ale ne všechny. Nový stavební zákon v § 256 omezuje tuto možnost na ty stavebníky, kteří jednali v dobré víře (např. pokud by jejich povolení záměru bylo až po realizaci zrušeno, např. správním soudem). Dalším omezením je nemožnost povolit v řízení o dodatečném povolení výjimku z požadavků na výstavbu (a to ačkoliv by to v řádném řízení jinak bylo možné). Jedná se o podle našeho názoru správnou limitaci znevýhodňující nelegální stavebníky, která zároveň znemožňuje stavebním úřadům „přimhouřit oko“ nad již realizovanou stavbou. Poslední podmínkou je úhrada pokuty za přestupek související s nelegální stavbou.

V průběhu rekodifikačních prací byly zvažovány i tvrdší přístupy, a to např. úplná nemožnost dodatečného povolení nelegálních staveb. To by ale bylo nepřiměřené v případě stavebníků, kteří stavbu realizovali v dobré víře v pravomocné povolení, které bylo až následně zrušeno, a to i z důvodu špatného procesního postupu stavebního úřadu. Pokud by dodatečné povolení nebylo možné, stavebník by musel již rozestavěnou stavbu odstranit, i když jeho samotná dokumentace splňovala všechny právní předpisy i požadavky na výstavbu a důvodem by mohlo být i jen vada postupu úřadů.

Pokračování článku si můžete přečíst zde.

Článek byl publikován v Advokátním deníku.

[1] Viz https://www.irozhlas.cz/kultura/npu-stavebni-zakon-poskozeni-pamatky_1911261651_aur?_ga=2.261520142.2014680943.1627847654-1524812107.1624463171. Právní záruky ochrany Karlova mostu přitom zůstávají oproti stávající úpravě zcela nezměněny, resp. přesněji Karlův most jako národní kulturní památku legálně zbourat nelze a rozhodně na tom nechce nikdo nic měnit.

[2] Rozsudek rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu č. j. 6 As 108/2019-39 ze dne 26. 3. 2021.