Rozhovor: Lukáš Hadamčík - Aktuální otázky úpravy nájmu bytu a domu

V dubnu se můžeme v rámci dalšího ročníku odborného kongresu Právní prostor 2019 těšit i na Vaši přednášku. Mohl byste nám přiblížit, čeho se bude týkat?

Ve své přednášce se zaměřím na aktuální otázky vztahující se k problematice nájmu bytu a domu. Prakticky od platnosti současného občanského zákoníku je jak právníky, tak neodbornou veřejností diskutována otázka jistoty (laicky nazývána kauce), a to zejména nutnosti jejího úročení, resp. minimální sazby úročení. Ani po pěti letech účinnosti občanského zákoníku nebyla tato otázka jednoznačně vyřešena. V příspěvku tedy upozorním na právní názory, jež k této otázce byly vysloveny. V další části svého příspěvku se budu zabývat aktuální judikaturou Nejvyššího soudu k úpravě nájmu bytu, a to zejména k problematice výpovědi nájmu ze strany pronajímatele.

Jaká jsou v současnosti největší úskalí právní úpravy nájmu bytu a domu?

Osobně se domnívám, že současná úprava nájmu bytu a domu, až na několik připomínek k jednotlivostem, je ve svém souhrnu úpravou kvalitní, v tom smyslu, že dostatečně chrání postavení nájemce. Naopak jsem toho názoru, že při koncipování úpravy bylo možné uvažovat o jejím větším uvolnění. Například v jedné z původních verzí zákoníku byla navrhována u nájmů na dobu neurčitou možnost výpovědi ze strany pronajímatele bez udání důvodu, avšak s dlouhou výpovědní dobou (dva roky). Takovou úpravu bych považoval za rozumnou, neboť současný stav vede k tomu, že v praxi, není-li pronajímatelem obec, nájmy na dobu neurčitou téměř uzavírány nejsou. Na druhou stranu existence pouze nájmů na dobu určitou nemusí být nutně na škodu. Ostatně některé právní řády ani institut nájmu na dobu neurčitou neznají.

Největší úskalí tak nevidím v úpravě samotné, ale ve stále existujících tendencích jejího obcházení. Např. se často setkávám s nájmem bytu uzavřeným na příliš krátkou dobu (např. tři měsíce) s tím, že zjevně jde o dlouhodobý nájem, neboť nájem je opakovaně prodlužován. Pronajímatelé využívají toho, že není nijak upravena minimální doba nájmu. Jde tak o snahu obejít kogentní úpravu výpovědi. Zde by bylo možné hledat inspiraci např. ve španělské úpravě, kde je minimální doba nájmu bytu tři roky. V těchto prvních třech letech může vždy jednou za rok vypovědět nájem bez udání důvodu jen nájemce, naopak pronajímatel pouze ze zákonem stanovených důvodů. I v naší úpravě však lze nalézt řešení tohoto problém. Byla-li takto krátká doba nájmu ujednána pouze s cílem zkrátit práva nájemce, tedy obejít úpravu výpovědi, pak by se k tomuto ujednání nepřihlíželo (§ 2235 odst. 1 o. z.). Výsledkem bude, že se uplatní nevyvratitelná domněnka, dle níž byl nájem uzavřen na dobu neurčitou (§ 2204 odst. 1 o. z.). Problém však spočívá v tom, že pokud právní úprava výslovně nezapovídá u nájmu bytu sjednání krátké nájemní doby, bude obtížně prokazatelné, že cílem takového ujednání bylo pouze zkrácení práv nájemce.

Dalším častým postupem pronajímatelů bývá využití třetí osoby (např. právnické osoby, nebo rodinného příslušníka), jíž byt pronajmou s tím, že až tato osoba následně s konečným uživatelem uzavře podnájemní smlouvu. Pronajímatelé se pak domnívají, že na podnájem se přísnější úprava nájmu bytu neuplatní. Zde jde však o omyl, neboť současná úprava vychází z účelu nájmu, přičemž podnájem není nic jiného než zvláštní typ nájmu, který je pouze jinak označen pro případ, kdy pronajímatelem je subjekt, který je sám nájemcem dané věci. Je-li splněna podmínka, že podnájem je uzavřen za tím účelem, aby podnájemce tímto zajistil bytové potřeby své či bytové potřeby členů své domácnosti, uplatní se i zde zvláštní úprava nájmu bytu a domu. Daleko složitější je otázka zneužití akcesority podnájmu, tedy zániku podnájmu společně s nájmem. Vzhledem k omezenému rozsahu tohoto příspěvku by bylo obtížné ve stručnosti tuto otázku vyložit. Nabízí se však jako vhodný podnět pro diskuzi na samotném kongresu.

Dlouhodobě diskutovaným tématem (a stále aktuálním) je problematika “krátkodobých pronájmů” Airbnb. V jakém „stavu“ je v současnosti právní úprava takového poskytování ubytování?

Dle aktuální úpravy z hlediska soukromého práva v případě krátkodobého nájmu nejde o nájem bytu. Občanský zákoník výslovně nájem bytu či domu ke krátkodobému účelu ze zvláštní úpravy vylučuje (§ 2235 odst. 2 o. z.). Lze tak uvažovat o užití úpravy ubytování § 2326 a násl. o. z., avšak tato úprava spíše cílí na hotely, hostely a obdobná zařízení, neboť výslovně odkazuje na zařízení určená k přechodnému ubytování. Spíše tak na tyto závazky bude dopadat pouze obecná úprava nájmu. Dále vzhledem k okolnosti, že minimálně z hlediska soukromoprávního lze pronajímatele v těchto případech považovat za podnikatele, uplatní se i zde ustanovení sloužící k ochraně spotřebitele. Lze také poukázat na slovenskou úpravu, kde již od roku 2014 je účinný zákon č. 98/2014 Z.z., o krátkodobom nájme bytu. Nutno však dodat, že podstatná část tohoto zákona slouží k vyloučení zvláštních ustanovení o nájmu bytu, což je na Slovensku potřebné z toho důvodu, že diferenčním kritériem je stále předmět nájmu, jak tomu bylo u nás před rokem 2014. Možnost inspirace tímto předpisem pro účely českého práva je tudíž tímto značně omezená.

Diskutovaným je v této souvislosti negativní dopad Airbnb na ceny nájmů a podnájmů v ČR. Je vůbec možné, aby zpřísnění regulace Airbnb pozitivně ovlivnilo trh s nemovitostmi v ČR, zejména v Praze?

Tady jde o otázku spíše pro ekonoma nežli pro právníka. Vzhledem k mému omezenému vzdělání tedy na ni nemohu kvalifikovaně odpovědět. I z laického pohledu je však zjevné, že pokud regulace krátkodobých nájmů povede k tomu, že pro pronajímatele bude výhodnější dlouhodobý pronájem nežli krátkodobý, zvýší se tím nabídka bytů k dlouhodobým nájmům, což by mohlo mít pozitivní vliv na výši nájemného. Prozatím jsem zaznamenal pouze diskuze o přísnější regulaci krátkodobých nájmu z hlediska veřejnoprávního, např. v podobě změny poplatkového zákona, nebo v podobě nutnosti rekolaudace bytu. Chtěl bych však podotknout, že krom těchto diskutovaných cest, existuje také možnost pozitivní motivace např. v podobě daňového zvýhodnění pronajímatelů, kteří byt pronajímají za účelem uspokojení bytových potřeb nájemce. Tato pozitivní motivace by mohla mít své důsledky i do oblasti soukromého práva v tom, že by omezila výše popsané tendence některých pronajímatelů zvláštní úpravu obcházet.

Jaká doporučení byste měl pro nájemce/podnájemce při uzavírání smlouvy o nájmu/podnájmu? Na co se při uzavírání smluv nejčastěji zapomíná a na co by si měly smluvní strany dávat pozor?

V první řadě bych rád upozornil smluvní strany (zvláště pronajímatele), aby nespoléhaly na různé mnohdy nekvalitní a letité smluvní vzory, které často vycházejí ještě z předcházející úpravy. Důkladné seznámení s aktuální zákonnou úpravou je základem.

Žádá-li pronajímatel jistotu, pak bych doporučil, aby do nájemní smlouvy alespoň nějaké úročení jistoty zahrnul. Byť stále není jisté, jak se vyvine judikatura k minimální výši úročení, je zřejmé, že pokud nebude ujednáno úročení žádné, nevyhne se pronajímatel tomu, že bude hradit obvyklý úrok, jejž poskytují banky za úvěry (§ 1802 o. z.). Sjedná-li však pronajímatel nižší úrok, je stále ještě možnost, že budoucí judikatura i takto sjednaný úrok bude považovat za platný.

Při předávání bytu, jak nájemci na začátku nájmu, tak pronajímateli na konci nájmu, bych smluvním stranám doporučil věnovat pozornost důsledné dokumentaci stavu bytu. Protokol o předání bytu již bývá standardem. Vhodné je však využít také moderních technologií a přílohou smlouvy učinit fotodokumentaci či videonahrávku stavu bytu při předání.