Nedostatek bytů může vyřešit rezidenční development měst ve spolupráci s developery

Velká i menší města v poslední době pociťují nedostatek vlastního bytového fondu zapříčiněný historickými privatizacemi spojenými s absencí jakékoli vlastní výstavby nových projektů. Absence aktivity měst na tomto poli je přitom dána především nedostatkem potřebného developerského know-how a zkušeností s přípravou a následnou realizací rezidenční výstavby v celé její komplexnosti. Světlou výjimku představuje Hlavní město Praha, které v roce 2020 založilo příspěvkovou organizaci Pražská developerská společnost. Ta má působit jako městský developer a již se začínají objevovat první výsledky její práce. Ostatní města se tímto přístupem inspirovala a začínají také čím dál častěji uvažovat o realizaci bytové výstavby na svých pozemcích vhodných pro rezidenční development ve spolupráci s profesionálními developery, když výměnou za své pozemky očekávají část bytů realizovaných developerem v dané lokalitě. Taková forma spolupráce může být oboustranně výhodná, protože developery velmi často trápí právě nedostatek vhodných pozemků, případně složité majetkoprávní situace v jednotlivých lokalitách.

Spolupráce mezi městy a developery přitom může mít různé formy. V úvahu připadá například vytvoření společného podniku (joint venture), do kterého město vloží pozemky a developer následně zajistí výstavbu s tím, že město získá vybudované byty v rámci vypořádacího podílu při ukončení existence společného podniku. Fakticky podobně může být konstruován i převod pozemků developerovi za protiplnění ve formě bytů poskytované v budoucnu, kde hlavním rozdílem je absence majetkové účasti města na SPV realizujícím výstavbu. Nelze pak vyloučit ani to, aby developer na základě (dočasného) práva stavby stavěl přímo na pozemcích města, byty po nějakou dobu pronajímal, tím realizoval návratnost své investice a následně (se zánikem práva stavby) byty převedl městu. Hlavní město Praha v tomto duchu již spustilo projekt Dostupného družstevního bydlení, kde základem rezidenčního developmentu na městských pozemcích má být založení společného družstva městem a vybraným developerem.

Je však nutné upozornit, že v závislosti na konstrukci protiplnění developera vůči městu může vzájemná spolupráce podléhat regulaci zákona o zadávání veřejných zakázek. Konkrétně regulaci zakázek na dodání stavebních prací. Při nastavování obchodně-právních podmínek spolupráce je proto nutné brát tento aspekt v úvahu. Mohlo by se totiž stát, že i když se developer a město na spolupráci dohodnou, zákon jim jejich projekt zkomplikuje.

Výslednou podobu smluvní dokumentace, kromě zákona o veřejných zakázkách, významně ovlivňují také požadavky měst vůči developerům. Zejména požadavky na zajištění a sankce vůči developerovi, které jsou však do jisté míry pochopitelné. Spolupráce města s developery totiž často vyžaduje, aby město na začátku svěřilo své pozemky do dispozice developera s tím, že protiplnění ve formě bytů v daný okamžik ještě neexistuje. Město se tak musí spoléhat na to, že developer slíbené byty skutečně vybuduje. Jakákoli věcně-právní zajištění zřízená ve prospěch města k developovaným pozemkům (např. zástavní právo nebo zákaz zcizení anebo dalšího zatížení) by však mohla developerovi zkomplikovat (bankovní) financování výstavby. Proto je vhodné rozsah a podmínky zajištění zřizovaného ve prospěch města od počátku diskutovat také s věřitelem.

Nejsou to ale pouze města, kdo si klade podmínky pro úspěšnou realizaci projektu. Aby byl developer schopen vystavět byty v dohodnuté době, je nezbytné, aby byl nejen kvalitní projekt, ale také vyřešené vztahy v dané lokalitě. To může přispět k rychlému získávání potřebných povolení a usnadnit výstavbu domluvených bytů. V rámci uzavírané smluvní dokumentace by si proto měl developer zajistit i potřebnou součinnost města na úrovni samosprávy v rámci jednotlivých povolovacích procesů.

I zde ale pozor. Taková „dohoda o neútočení“ mezi developerem a městem totiž může dle rozhodovací praxe Nejvyššího správního soudu v nejzazším případě založit i systémovou podjatost celého místně příslušného stavebního úřadu a povolovací proces výrazně zpomalit. Právě odstranění systémové podjatosti přenesením povolovacích procesů z obcí na specializované státní stavební úřady bylo jedním z plánovaných nástrojů urychlení povolovacích procesů dle původního návrhu nového stavebního zákona. Současná vláda se ale rozhodla od zavedení tohoto principu upustit a v důsledku toho tak zřejmě jeden z palčivých problémů českého stavebního práva bohužel zůstal nevyřešen.

Výše uvedené představuje stručný výčet pouze několika hlavních aspektů nebo potenciálních problémů spolupráce mezi městy a developery ve snaze nejen doplnit městský bytový fond, ale také navýšit objem rezidenční výstavby obecně, a tím zlepšit dostupnost bytů na současném trhu. Ostatně jen v Praze aktuálně údajně chybí až 120 000 bytů, což je stav, který vyžaduje řešení. Spolupráce měst a developerů může být jedním z nich, a to velmi výhodným pro všechny zúčastněné.