Vývoj právní úpravy založení a vzniku společenství vlastníků jednotek

Členství ve společenství je neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky. Otázka existence společenství vlastníků, jakož i okamžik jeho vzniku, jsou pak pro vlastníky jednotek důležité nejen z hlediska samotného zajištění správy domu a pozemku, ale i z hlediska odpovědnosti za závazky z této správy vyplývající. Tam, kde vzniká společenství vlastníků jako samostatná právnická osoba, zcela logicky odpovídá za tyto závazky společenství vlastníků. Tam, kde však ke vzniku společenství vlastníků nedochází, jsou společné části domu spravovány v režimu správy společné věci dle ustanovení § 1126 an. občanského zákoníku. Článek se blíže zabývá vývojem právní úpravy založení a vzniku společenství vlastníků jednotek, která se z výše uvedeného hlediska jeví jako velmi podstatná.

Původně byla problematika vlastnictví bytu upravena samostatným zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen ZoVB), který byl speciálním zákonem v poměru k občanskému zákoníku. V rámci rekodifikace soukromého práva byla úprava bytového vlastnictví zahrnuta do zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen OZ), s odůvodněním, že se i v tomto případě jedná o úpravu vlastnického práva, která systematicky do občanského zákoníku náleží.[1] V souvislosti se změnou právní úpravy bytového spoluvlastnictví, kterou rekodifikace přinesla, se v rámci aplikační praxe vyskytla řada nejasností. Problematičnost některých ustanovení přijatých v rámci rekodifikace soukromého práva ostatně potvrzuje i to, že nejvíce výkladových stanovisek vydaných Expertní skupinou Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti po té, co OZ nabyl účinnosti, se týkala právě ustanovení upravujících bytové spoluvlastnictví. Novela občanského zákoníku č. 163/2020 Sb. (dále jen novela OZ), která nabyla účinnosti dne 1. 7. 2020, si klade za cíl takový stav odstranit, a zejména zjednodušit a zpřesnit právní úpravu tam, kde se to jeví jako nezbytné. Změny se významným způsobem dotýkají mimo jiné i úpravy založení a vzniku společenství vlastníků jednotek.

ZoVB zavedl pravidlo, že společenství vlastníků jako právnická osoba způsobilá vykonávat správu domu má vznikat v domech s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Toto pravidlo bylo zachováno i při zařazení úpravy bytového spoluvlastnictví do OZ, přičemž nově bylo stanoveno, že společenství vlastníků může být založeno i v domě s méně než pěti jednotkami, souhlasí-li s tím všichni vlastníci.

Zásadní změnu OZ přinesl ve způsobu vzniku společenství vlastníků. Za účinnosti ZoVB docházelo dle ustanovení § 9 odst. 3 ke vzniku společenství vlastníků jednotek v domě s nejméně pěti jednotkami ve vlastnictví alespoň tří různých vlastníků ve chvíli, kdy byla třetímu vlastníkovi doručena listina osvědčující jeho vlastnické právo. Tento postup se v praxi jevil jako problematický, jelikož vlastníci jednotek si často neuvědomovali důsledky ze vzniku společenství plynoucí.

Úprava obsažená v OZ proto byla změněna tak, že společenství vlastníků nemá vznikat automaticky splněním zákonných podmínek, ale aktivním jednáním vlastníků jednotek tak, aby tito za nově vznikající právnickou osobu převzali již od počátku plnou odpovědnost. Ke vzniku společenství vlastníků dochází dle OZ dnem zápisu společenství do veřejného rejstříku, čímž zápis získal konstitutivní charakter.

Zákon89/2012 Sb. Zákon občanský zákoník

§ 1198

(1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.

(2) Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníku, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků.

Zobrazit celý dokumentvčetně souvisejících dokumentů a komentářů