Vývoj právní úpravy založení a vzniku společenství vlastníků jednotek

Členství ve společenství je neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky. Otázka existence společenství vlastníků, jakož i okamžik jeho vzniku, jsou pak pro vlastníky jednotek důležité nejen z hlediska samotného zajištění správy domu a pozemku, ale i z hlediska odpovědnosti za závazky z této správy vyplývající. Tam, kde vzniká společenství vlastníků jako samostatná právnická osoba, zcela logicky odpovídá za tyto závazky společenství vlastníků. Tam, kde však ke vzniku společenství vlastníků nedochází, jsou společné části domu spravovány v režimu správy společné věci dle ustanovení § 1126 an. občanského zákoníku. Článek se blíže zabývá vývojem právní úpravy založení a vzniku společenství vlastníků jednotek, která se z výše uvedeného hlediska jeví jako velmi podstatná.

Původně byla problematika vlastnictví bytu upravena samostatným zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen ZoVB), který byl speciálním zákonem v poměru k občanskému zákoníku. V rámci rekodifikace soukromého práva byla úprava bytového vlastnictví zahrnuta do zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen OZ), s odůvodněním, že se i v tomto případě jedná o úpravu vlastnického práva, která systematicky do občanského zákoníku náleží.[1] V souvislosti se změnou právní úpravy bytového spoluvlastnictví, kterou rekodifikace přinesla, se v rámci aplikační praxe vyskytla řada nejasností. Problematičnost některých ustanovení přijatých v rámci rekodifikace soukromého práva ostatně potvrzuje i to, že nejvíce výkladových stanovisek vydaných Expertní skupinou Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti po té, co OZ nabyl účinnosti, se týkala právě ustanovení upravujících bytové spoluvlastnictví. Novela občanského zákoníku č. 163/2020 Sb. (dále jen novela OZ), která nabyla účinnosti dne 1. 7. 2020, si klade za cíl takový stav odstranit, a zejména zjednodušit a zpřesnit právní úpravu tam, kde se to jeví jako nezbytné. Změny se významným způsobem dotýkají mimo jiné i úpravy založení a vzniku společenství vlastníků jednotek.

ZoVB zavedl pravidlo, že společenství vlastníků jako právnická osoba způsobilá vykonávat správu domu má vznikat v domech s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Toto pravidlo bylo zachováno i při zařazení úpravy bytového spoluvlastnictví do OZ, přičemž nově bylo stanoveno, že společenství vlastníků může být založeno i v domě s méně než pěti jednotkami, souhlasí-li s tím všichni vlastníci.

Zásadní změnu OZ přinesl ve způsobu vzniku společenství vlastníků. Za účinnosti ZoVB docházelo dle ustanovení § 9 odst. 3 ke vzniku společenství vlastníků jednotek v domě s nejméně pěti jednotkami ve vlastnictví alespoň tří různých vlastníků ve chvíli, kdy byla třetímu vlastníkovi doručena listina osvědčující jeho vlastnické právo. Tento postup se v praxi jevil jako problematický, jelikož vlastníci jednotek si často neuvědomovali důsledky ze vzniku společenství plynoucí. 

Úprava obsažená v OZ proto byla změněna tak, že společenství vlastníků nemá vznikat automaticky splněním zákonných podmínek, ale aktivním jednáním vlastníků jednotek tak, aby tito za nově vznikající právnickou osobu převzali již od počátku plnou odpovědnost. Ke vzniku společenství vlastníků dochází dle OZ dnem zápisu společenství do veřejného rejstříku, čímž zápis získal konstitutivní charakter. 

Motivací k založení společenství pak má být v souladu s ustanovením § 1198 odst. 2 OZ omezení převodu vlastnického práva k jednotkám, kdy se do veřejného seznamu nezapíší další převody jednotek, dokud není prokázán vznik společenství vlastníků jednotek. 

Původně ustanovení § 1198 odst. 1 OZ znělo: „Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.“ Odst. 2 tohoto ustanovení pak stanovil, že není možné zapsat do veřejného seznamu vlastnické právo k další převáděné jednotce, dokud není prokázán vznik společenství vlastníků, přičet byla stanovena výjimka pro nabytí jednotky prvním vlastníkem. Takto formulované znění bylo poněkud problematické, jelikož po převodu první jednotky ještě nemůže být zřejmé, zda a kdy v domě bude alespoň pět jednotek ve vlastnictví alespoň tří různých vlastníků. Počet jednotek v domě je samozřejmě znám ještě před převodem první jednotky z prohlášení vlastníka či ze smlouvy o výstavbě, z žádného z těchto dokumentů však nelze předem dovodit počet budoucích vlastníků právě vznikajících jednotek. Z tohoto důvodu vydala Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ke zmíněnému ustanovení stanovisko, v němž dovodila, že úmyslem zákonodárce bylo, aby za „první převedenou jednotku“ byla považována jednotka, k jejímuž převodu došlo až po převodu prvních tří jednotek. Tímto výkladem tedy bylo dovozeno, že vlastníci jednotek mají založit společenství vlastníků nejpozději po vzniku vlastnického práva ke čtvrté jednotce.

Přijetím novely OZ je pak tento výkladový problém odstraněn novým zněním ustanovení § 1198 odst. 1 OZ, které opouští pravidlo tří různých vlastníků a výslovně stanoví: „Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.“ V této souvislosti došlo k úpravě rovněž k formulační úpravě ustanovení odst. 2, který v návaznosti na znění předchozího odstavce stručně stanoví, že není možné do veřejného seznamu zapsat vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníku, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků, čímž zcela odstraňuje výše zmíněné výkladové nejasnoti.

Další významnou změnu představuje ta skutečnost, že založit společenství vlastníků jednotek je po přijetí novely OZ možné pouze zakladatelským právním jednáním, nikoli zahrnutím znění stanov přímo do prohlášení vlastníka či smlouvy o výstavbě, jak umožnovalo původní znění ustanovení § 1166 odst. 2, resp. ustanovení § 1170 odst. 2 OZ.  Důvodová zpráva k tomu uvádí, že je třeba odstranit výkladové problémy, které tato úprava vyvolává, například výkladové otázky související s tím, zda následná změna stanov po vzniku společenství vlastníků je i změnou prohlášení, jsou-li v něm stanovy zahrnuty, přičemž je třeba systematicky oddělit otázky správy domu a pozemku od náležitostí prohlášení vlastníka.[2]

Právní úprava založení společenství vlastníků je pak obsažena v ustanovení § 1200 OZ, kdy novelou OZ je stanoveno, že k založení dochází schválením stanov většinou vlastníků všech jednotek. To je změna oproti původnímu znění ustanovení, které vyžadovalo ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek. Nově je také výslovně zakotvena možnost, aby společenství tímto způsobem založil i jediný vlastník, a to zřejmě v reakci na skutečnost, že stanovy již není možné přijmout přímo v prohlášení vlastníka či smlouvě o výstavbě. V reakci na to stanovy vyžadují po novele OZ formu veřejné listiny, což ovšem neplatí v případě, kdy zakládá společenství vlastníků jediný vlastník všech jednotek. Forma veřejné listiny rovněž nově výslovně není vyžadována v případě změny stanov. Původní znění ustanovení § 1201 OZ stanovilo, že ke změnám stanov provedeným před vznikem společenství vlastníků se nepřihlíží. Tento koncept novela OZ opouští a změny stanov před vznikem společenství umožňuje, pokud s nimi souhlasí většina hlasů všech vlastníků jednotek.

Z výše popsaného vývoje právní úpravy je zřejmé, že se zákonodárce snaží reagovat na potřeby praxe zpřesněním a zpřehledněním tak, aby byly odstraněny výkladové otázky a problémy při aplikaci příslušných právních norem.