Soudní ochrana menšinového spoluvlastníka před „přehlasováním"

Podle § 1129 odst. 1 OZ je k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci (záležitosti tzv. mimořádné správy), zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Spoluvlastník, který byl při rozhodování o záležitosti mimořádné správy přehlasován, může navrhnout, aby o dané záležitosti rozhodl soud.

Podle § 1130 OZ může přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí většiny hrozí těžkou újmou (zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu), navrhnout soudu, aby toto rozhodnutí zrušil.

Text § 1130 OZ nerozlišuje běžnou a mimořádnou správu a až do nedávného rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR (sp. zn. 22 Cdo 192/2017) nebylo zřejmé, ve kterých případech může menšinový vlastník tento typ soudní ochrany využít. Nejvyšší soud nově konstatoval, že možnost menšinového spoluvlastníka domáhat se soudního zrušení rozhodnutí většiny je sice vyhrazena menšinovému spoluvlastníku zásadně jen u rozhodnutí ve věcech mimořádné správy, současně ale dodal, že nelze vyloučit, že v závislosti na konkrétních okolnostech případu (zejména tam, kde stav hrozící těžké újmy bude zcela zřejmý), bude možné soudní ochranu poskytnout i tehdy, půjde-li o rozhodnutí v záležitosti běžné správy.

Situací běžné správy, kdy bude v praxi možné výše uvedený postup využít, bude jen málo a soud bude muset vždy důsledně zvažovat konkrétní okolnosti každého případu. Příkladem, který je obvykle považován za běžnou správu, je nájem. V závislosti na konkrétních parametrech nájmu (např. nestandardně dlouhá doba nájmu, extrémně nízké nájemné či nestandardní možnosti předčasného ukončení nájmu) však může být i rozhodování spoluvlastníků o nájmu posouzeno jako rozhodování v záležitosti mimořádné správy, která si zaslouží ochranu dle § 1130 OZ.

Druhou podmínkou pro rozhodnutí soudu o zrušení rozhodnutí většinových spoluvlastníků dle § 1130 OZ je, že přehlasovanému spoluvlastníku hrozí v důsledku rozhodnutí těžká újma. Není-li tato podmínka splněna, nemůže soud podle § 1130 OZ postupovat. To však ještě neznamená, že by soud mohl žalobu menšinového spoluvlastníka bez dalšího zamítnout. Soud musí vždy zjišťovat, zda se nejedná o záležitost mimořádné správy a zjistí-li že ano, měl by přehlasovanému spoluvlastníkovi poskytnout ochranu podle § 1129 odst. 2 OZ. V takovém případě pak může soud rozhodnout jak o zrušení rozhodnutí spoluvlastníků, tak o jeho nahrazení svým vlastním rozhodnutím v dané věci, a to podle tzv. slušného uvážení. Slušné uvážení soudu je přitom kritériem pro rozumné uspořádání právních poměrů spoluvlastníků.

Článek byl publikován v newsletteru Nemovitosti advokátní kanceláře Dvořák Hager & Partners, advokátní kancelář, s.r.o.