Předmět nájmu bytu po 1. 1. 2014

Důvodová zpráva občanského zákoníku pak poukazuje na nutnost oddělení soukromého a veřejného práva, kdy definice bytu se poprvé tedy objevuje přímo v občanském zákoníku v § 2236 odst. 1, 2 z. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen obč. zák.), v platném znění. Naprostou novinkou pak je možnost pronajmout i jiný než obytný prostor jako by šlo o byt, pokud se na tom účastníci smlouvy takto dohodnou. Navíc pak je v ustanovení § 2236 odst. 2 obč. zák. určeno, že nemůže být na újmu nájemci, pokud pronajatý prostor není určen k bydlení.

Dosavadní mnohaletá praxe, kdy v okamžiku zjištění, že předmět nájmu není bytem dle jeho právní definice, byla tím smlouva o nájmu bytu absolutně neplatná bez dalšího a nezvratně, se tak zcela od základu mění. Nemůže již docházet k vyklizení nájemce, pokud se zjistí, že jím obývaný prostor není určen k bydlení. Občanský zákoník nám tak říká, že bydlet můžeme i v prostoru, jež bytem není, že je to zcela na našem rozhodnutí a výběru. I když úmyslem zákonodárce zřejmě byl zájem na ochraně nájemce, v praxi nám tato změna jistě přinese mnoho otázek, jejichž řešení budeme muset nalézt.

Tou nejzásadnější otázkou je dle mého názoru, zda tedy může být předmětem nájmu skutečně jakýkoli prostor v jakémkoli stavu. Může tedy být skutečně pronajat prostor k bydlení, který například ohrožuje zdraví svého uživatele, aniž by to mělo vliv na existenci či trvání nájemního vztahu? Nelze pak ovšem zapomenout, že na poli veřejného práva existují normy, jež kladou určité požadavky na prostory sloužící k bydlení, například zákon o ochraně veřejného zdraví č. 258/2000 Sb. pokud jde o neionizující záření, dezinfekci a deratizaci, nadměrné vibrace a hluk například z letiště a dále nařízení vlády č. 272/2011 Sb. o ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací.

Domnívám se, že takto vymezené zákonné požadavky na prostor užívaný k bydlení je možné mít za obsažené v požadavku stanoveném pro byt k nastěhování v ustanovení § 2243 obč. zák., dle nějž má byt být čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý (dále se požaduje zajištění poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisících). Pokud byt je ve stavu, kdy jsou některá z pravidel o čistotě, hygieně apod. porušena, uplatní se pak především § 2244 odst. 1, 2 a § 2245 obč. zák., kdy nájemní smlouva je sice platná, ale nájemce má právo se odmítnout nastěhovat. Takto zakotvené právo nájemce je také novinkou občanského zákoníku platného od 1. 1. 2014. Zároveň s právem nenastěhovat se má totiž nájemce právo neplatit nájemné, což vlastně řeší do určité míry po praktické stránce situaci, smlouva je tak sice platná, ale povinnosti z ní nájemce, jehož zdraví by bylo ohroženo, nemá. Pronajimatelův byt je pak blokován existující nájemní smlouvou, což by mělo být dostatečnou motivací pro nápravu stavu pronajímaného prostoru. Takto by byla prakticky situace jistě vyřešena.

Pokud se nájemce do prostoru přes takové jeho nedostatky ovšem přesto nastěhuje, opět je nájemní smlouva platná, nájemce má pouze právo na slevu z nájemného i když zbavené formálních požadavků na uplatnění práva na slevu, jež ovládaly právní úpravu platnou do 31. 12. 2013.

Pokud tedy shora uvedené normy veřejného práva o ochraně zdraví při bydlení stanovují nějaký postih, např. pokuta apod. za porušení, pak tyto sankce z pohledu shora popsané nové právní úpravy budou stíhat pronajimatele/vlastníka bytu bez vlivu na současnou platnost nájemní smlouvy a stav užívaného prostoru bude vždy věcí pouze mezi pronajimatelem a jeho nájemcem.

Chci však na druhou stranu poukázat na obsah ustanovení § 2242 odst. 2 obč. zák., které skutečně stanoví určité omezení ohledně stavu předmětu nájmu bytu, neboť pokud není byt způsobilý k obývání, je ujednání mezi pronajimatelem a nájemcem o předání takového prostoru k bydlení platné jen tehdy, jestliže jsou zároveň ujednána zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, a to včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných úprav.

Pokud tedy použijeme na náš výklad také toto nové ustanovení občanského zákoníku, nemůže platně nájemní smlouva vzniknout v případě, že je předmětný prostor „nezpůsobilý k obývání”, jestliže nájemní smlouva neobsahuje zvláštní ujednání popsané v ustanovení § 2242 odst. 2 obč. zák. Jakmile ovšem smlouva ustanovení obsahuje, pak není problém a nájem bytu bez problémů vzniká. Zmíněná zvláštní ujednání jsou přitom popsána velice vágně, v podstatě nekladou žádná omezení fantazii smluvních stran. Takže pokud při nadměrném hluku budou uvedeny sluchátka na uších, které má nájemce nosit, postačí to. Samozřejmě také musí nájemní smlouva uvádět výši a způsob úhrady v tomto případě tedy na odhlučnění bytu. Zákon již však nestanoví, že mají být takové úpravy a případně také do kdy provedeny.

Závěrem si tedy dovolím uvést, dle občanského zákoníku lze platně pronajmout prostor k bydlení v jakémkoli stavu, pokud ošetří smluvní strany zvláštní ujednání dle § 2242 odst. 2 obč. zák., byť v podobě, která v podstatě nebude nic řešit. Ochrana autonomie vůle smluvních stran je zcela určujícím faktorem, když stav bytu se projeví pouze v platbách za nájem, neboť může být jednoduše uplatněna sleva z nájemného.

* Autorka je soudkyně Městského soudu v Praze a spoluautorka komentáře k zákonu o zvláštních řízeních soudních (dosud nevydaného)