Předkupní právo spoluvlastníků k nemovitosti

Předkupní právo spoluvlastníků je svou povahou zákonné předkupní právo, stejně jako tomu bylo v koncepci starého občanského zákoníku. V praxi se tento institut blíží předkupnímu právu věcnému, ačkoliv se výslovně nezapisuje do veřejného seznamu. Bylo by však chybou podlehnout dojmu, že se úprava předkupního práva vrací v původní podobě obsažené ve starém občanském zákoníku. Obecná úprava předkupního práva v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, se totiž zásadně odlišuje.

Úprava předkupního práva v občanském zákoníku ve znění účinném od 1. 1. 2018

Předkupní právo spoluvlastníků k nemovitým věcem je upraveno v ust. § 1124, které stanoví:

(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.

Z výše uvedeného je tedy patrné, že v případě převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo k tomuto podílu vždy, s výjimkou převodu spoluvlastnického podílu osobě blízké. Legální definici osoby blízké nalezneme v ust. § 22 odst. 1 občanského zákoníku: Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.

Bude-li tedy spoluvlastník převádět svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci na některou z osob výše uvedených, není povinen nabízet svůj spoluvlastnický podíl ke koupi ostatním spoluvlastníkům. Je rovněž na místě zdůraznit, že zákonné předkupní právo spoluvlastníků se použije toliko na nemovité věci; v případě movitých věcí tedy není nadále spoluvlastník omezen zákonným předkupním právem ostatních spoluvlastníků (ovšem nic nebrání spoluvlastníkům si i v případě movitých věcí předkupní právo ke spoluvlastnickým podílům sjednat). Spoluvlastníci mají právo vykoupit spoluvlastnický podíl poměrně podle velikostí svých podílů, a pokud by mělo jít o bezúplatný převod, musí spoluvlastníci převodci uhradit obvyklou cenu převáděného podílu na nemovité věci.

Občanský zákoník však zároveň poskytuje spoluvlastníkům jakýsi opt-out z nově zavedeného režimu v ust. § 1125, když umožňuje se zákonného předkupního práva vzdát, a to s účinky i pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše (ve formě poznámky). Toto právní jednání musí vždy proběhnout v písemné formě, jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu. Mělo by z něj být jasně patrné, zda se spoluvlastník vzdává svého předkupního práva rovněž s účinky pro své právní nástupce. Vzdání se předkupního práva pak může mít podobu jednostranného právního jednání spoluvlastníka (prohlášení o vzdání se předkupního práva) či dohody spoluvlastníků.

Obecnou úpravu předkupního práva upravuje občanský zákoník v ust. § 2140–2149. Zásadní změnou oproti úpravě ve starém občanském zákoníku je zejména okamžik, kdy je prodávající povinen učinit nabídku předkupníkovi (osobě oprávněné z předkupního práva); tato povinnost prodávajícího vzniká totiž až okamžikem uzavření vlastní kupní smlouvy s třetí osobu (koupěchtivým), jak vyplývá z ust. § 2143 občanského zákoníku. Postupoval-li by tedy prodávající způsobem běžně užíváným za účinnosti předchozí právní úpravy, tedy nabídl-li by předkupníkovi využití předkupního práva ještě před uzavřením vlastní kupní smlouvy s koupěchtivým, nejednalo by se v intencích občanského zákoníku vůbec o platnou nabídku na využití předkupního práva předkupníkovi, a její odmítnutí předkupníkem by tedy nemělo za následek nevyužití předkupního práva ze strany předkupníka.

Náležitosti nabídky prodávajícího předkupníkovi pak vymezuje ust. § 2147 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého je prodávající povinen učinit nabídku předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu. K učinění této nabídky předkupníkovi však nestanoví občanský zákoník prodávajícímu žádnou lhůtu. Naproti tomu po řádném učinění nabídky prodávajícím, která splňuje výše uvedené požadavky, počíná předkupníkovi běžet lhůta k využití nabídky, která je blíže vymezena ust. § 2148 odst. 1 občanského zákoníku v délce osmi dnů po nabídce u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce (nedošlo-li mezi prodávajícím a předkupníkem k jiné dohodě). Neučiní-li tak, předkupní právo zanikne. V případě, že se jedná o nemovitou věc, vyžaduje akceptace nabídky předkupníkem rovněž písemnou formu.

„Prodávající dlužník bude povinen sdělit i jméno kupujícího, jak to požadovala předválečná judikatura (např. Vážný 1679). Tím je předkupník chráněn před smyšlenými smlouvami nebo osobami. Předkupník má se znalostí jména kupujícího možnost si ověřit podmínky smlouvy a vůbec potvrdit záměr prodat věc… K oznámení obsahu kupní smlouvy není nutné, aby předkupník dostal přímo kopii smlouvy, byť takto bude splnění asi nejčastější nebo pro dlužníka i nejjednodušší. Povinnost bude splněna i jiným výčtem všech podstatných náležitostí smlouvy, včetně všech dalších ujednání o splatnosti a vedlejších plněních.“ (Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 128 -130)

Jaký je osud původně uzavřené smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým, využije-li předkupník svého předkupního práva? Vodítko poskytuje ust. § 2145 občanského zákoníku, které stanoví: Věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. Původní smlouva tedy uplatněním předkupního práva předkupníkem zaniká, ovšem s ohledem na nutnou vědomost (resp. povinnost vědomosti) koupěchtivého doporučuji ve smlouvě mezi prodávajícím a koupěchtivým vždy výslovně prohlásit, že k věci existuje předkupní právo předkupníka, eventuálně ujednat rozvazovací podmínku ve smlouvě šířeji.

Z výše uvedeného je patrné, že při koupi spoluvlastnického podílu na nemovité věci je nutné dbát zvýšené opatrnosti.