Předkupní právo k jednotce (bytu)

Jak bylo uvedeno výše, účelem předkupního práva k jednotce (bytu) je ochrana bytových potřeb fyzických osob (tj. bývalých nájemců). Společnosti, tj. právnické osoby, jsou tedy z předkupního práva podle § 1187 odst. 2 občanského zákoníku výslovně vyloučeny.

Předkupní právo se obecně nevztahuje na každý převod jednotky. Uplatní se pouze za následujících podmínek:

(i) nájemcem jednotky (bytu) je fyzická osoba (nebo osoby, např. manželé);

(ii) jednotka (byt) vznikla rozdělením vlastnického práva k celé budově na vlastnická práva k jednotlivým jednotkám; a

(iii) předkupní právo se uplatní pouze na první převod jednotky po rozdělení domu na jednotky.

Předkupní právo nájemce se aktivuje okamžikem uzavření kupní smlouvy ohledně nově vytvořené jednotky mezi vlastníkem domu a koupěchtivým. Vlastník budovy je následně povinen nabídnout jednotku za totožných podmínek a za stejnou kupní cenu nájemci, přičemž nabídku musí učinit písemně.

Nájemce může předkupní právo uplatnit během šesti měsíců ode dne účinnosti nabídky, která se počítá od okamžiku, kdy byla doručena nájemci. Během těchto šesti měsíců má nájemce právo, pokud není v nabídce uvedeno jinak, nabídku písemně přijmout a zaplatit vlastníkovi stanovenou kupní cenu, jinak předkupní právo zanikne. Přijetím nabídky dojde k uzavření kupní smlouvy mezi nájemcem a původním vlastníkem budovy, kupní smlouva mezi původním vlastníkem budovy a koupěchtivým zanikne dle § 2143 občanského zákoníku a nájemce se stane vlastníkem nově vytvořené jednotky namísto koupěchtivého. V takovém případě má koupěchtivý pouze právo požadovat po prodávajícím, tj. původním vlastníku domu, aby mu vrátil kupní cenu.

I přes dobré úmysly autora občanského zákoníku se domníváme, že je institut předkupního práva poněkud nepraktický a nepříliš kvalitně zpracovaný. Za nejhorší považujeme skutečnost, že vlastnické právo koupěchtivého k dané jednotce je nejisté po dobu celých šesti měsíců (případně i déle, vzhledem k tomu, že lhůta k uplatnění předkupního práva počíná běžet teprve učiněním písemné nabídky nájemci) následujících po uzavření kupní smlouvy.

S ohledem na výše uvedené tedy vlastníkům domů doporučujeme, aby zvážili implementaci vzdání se předkupního práva nájemce přímo do nájemních smluv. Po uzavření nájemní smlouvy je totiž mnohem obtížnější nájemce přesvědčit, aby se takového práva vzdali bez nějakého protiplnění, a to zejména z důvodu jejich silné zákonné ochrany, v důsledku čehož jsou vlastníci při případných jednáních ve slabší pozici.

Potenciálním kupujícím nově vytvořených jednotek v České republice můžeme pouze doporučit, aby byli velmi opatrní a požadovali od prodávajícího spolehlivé smluvní záruky.