Pokud se pronajímatel s nájemce nedohodnou, budou se podmínky zvyšování nájemného řídit zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem.
Jaká jsou omezení zvyšování nájemného?
Dle ustanovení § 2249 odst. 1 občanského zákoníku může pronajímatel nájemci zvýšit nájemné maximálně o 20% za tři roky a zároveň maximálně do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Tento limit byl stanoven zejména proto, aby se zabránilo lákat nájemce na nízké nájemné, a poté je skokově zvýšit. Pokud se tedy pronajímatel s nájemcem nedohodne jinak, nemůže pronajímatel jednostranně zvýšit nájemné v rozporu s tímto ustanovením.
Je důležité zmínit, že do uvedeného zvýšení o 20 % se počítají všechna předchozí zvyšování nájmu za poslední tři roky. Pokud by tedy nájemce platil nájem ve výši 10.000,- Kč a pronajímatel by mu po jednom roce zvedl nájem o 1.000,- Kč a po dalším roce také, třetí rok již nájem zvýšit nemůže. Došlo by totiž k navýšení o více než 20% za 3 roky. Pokud je tedy nájem 10.000,- Kč, pronajímatel jej může zvýšit maximálně o 2.000,- Kč v průběhu tří let.
Jakým způsobem je možné nájemné zvýšit?
Pronajímatel musí navrhnout nájemci zvýšení nájemného v písemné formě. Pokud nájemce souhlasí, zvýšené nájemné začíná dle ustanovení § 2249 odst. 3 občanského zákoníku platit počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu (tj. pokud nájemce obdrží návrh na zvýšení v lednu, zvýšení nájemného je účinné od dubna). Pokud nájemce sdělí pronajímateli, že se zvýšením nesouhlasí nebo se do dvou měsíců vůbec neozve, může pronajímatel navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud (ten pak nájemné zvýší i zpětně ke dni podání návrhu soudu).
Výhodou případného rozhodnutí soudu je, že již neplatí 20% limit zvýšení za poslední tři roky, nájemné tedy soud může zvýšit až do míry obvyklé v daném místě a čase. Může tak dojít ke zvýšení nájemného na částku, která představuje zvýšení o více než 20% za poslední tři roky. Nájemné také soud zvýší zpětně, s účinky ke dni podání žaloby, ne až od právní moci svého rozhodnutí.
Zjištění srovnatelného obvyklého nájemného v daném místě
Postup pro zjištění srovnatelného obvyklého nájemného v daném místě stanoví v souladu s ustanovením § 2249 odst. 2 občanského zákoníku prováděcí právní předpis. Podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě zjišťuje buď znaleckým posudkem anebo stanovením na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 nájemných v bytech o obdobné velikosti a v obdobné lokalitě.
Zvýšení nájemného po provedení stavebních úprav
Výše uvedené podmínky pro zvýšení nájemného neplatí v případě, že pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepšují hodnotu pronajatého bytu nebo celkové bydlení v domě, případně mají za následek úspory energie nebo vody. V tomto případě se pronajímatel dle ustanovení § 2250 občanského zákoníku může s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného o maximálně 10% z účelně vynaložených nákladů ročně. Pokud s tímto zvýšením souhlasí alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. Pokud by se však pronajímatel s nájemci nedohodl, může ještě navrhnout ze stejného důvodu navýšení o 3,5 % z vynaložených nákladů ročně.
Proces zvyšování nájemného má tedy přesně stanovená pravidla, která musí být dodržena, aby zvýšení nájemného bylo platné.
Diskuze k článku ()