Nezbytná cesta k pozemku určenému územním plánem k zastavění

Občanský zákoník má pro takové případy řešení – tzv. právo nezbytné cesty, které soud zřídí za náhradu k sousednímu pozemku ve prospěch vlastníka nemovitosti, na které nelze řádně hospodařit či ji jinak řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou.

A teď otázka: Postavili byste nejdřív stavbu a pak byste k ní chtěli zřídit právo nezbytné cesty? Docela nejisté, že? Co když Vám soud nevyhoví… Nebo byste chtěli mít nejdřív zajištěný přístup a až pak byste se pustili do výstavby?

Nejvyšší soud aktuálně potvrdil, že nezbytnou cestu lze povolit i pro budoucí využití pozemku, který je určen územním plánem k zastavění a má být zastavěn teprve v budoucnu (tj. až po rozhodnutí soudu o povolení nezbytné cesty), a to v rozsahu potřebném k řádnému užívání budoucí stavby.

Samotné určení pozemku v územním plánu k zástavbě však k povolení nezbytné cesty nestačí. Jako vlastník budoucí stavby musíte prokázat, že příprava stavby dosáhla určitého stupně. že to prostě myslíte vážně. Zejména je třeba vymezit základní parametry plánované stavby včetně účelu, k jakému má sloužit. Současně je nutné prokázat, zda lze takovou stavbu na pozemku zřídit právě z hlediska územního plánu.

Ačkoli jste vše uvedené splnili, ještě nemáte vyhráno. Soud musí totiž dbát na to, aby soused byl povolením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. Soud proto dále zvažuje újmu, která vznikne sousedovi povolením nezbytné cesty, a porovnává ji s výhodou majitele budoucí stavby.

Nezbytnou cestu nelze povolit zvlášť v případech, kdy by v důsledku povolení nezbytné cesty v rozsahu potřebnému k užívání stavby byl sousední pozemek významně znehodnocen nebo jeho další užívání zásadně omezeno.

Přestože rozhodnutí Nejvyššího soudu poskytuje větší právní jistotu pro vlastníky, kteří plánují realizovat výstavbu na pozemcích bez napojení na veřejnou cestu, nedoporučujeme na možnost zřízení nezbytné cesty soudem spoléhat. Naopak, vždy je lepší řešit přístup k pozemku dostatečně předem, ideálně zřízením služebnosti cesty po dohodě s vlastníky dotčených pozemků.