Bytová společenství vlastníků často nejsou schopná rozhodovat, chybí vlastníci

Výsledkem je, že se zastaví chod domu, protože každý je tam pánem pouze svého bytu a společně se nedá nic odhlasovat. Analytikové ze společnosti Atlas Consulting, která se zabývá analýzami judikatury a právními informačními systémy, upozorňují, že soudy o drobnostech života v domě rozhodovat nebudou a výkon správy domu se paralyzuje. Je to o to závažnější, že se SVJ nyní musí podle nového občanského zákoníku transformovat a sladit s novou právní normou.

„Vtip“ je v tom, že SVJ se může usnášet, jen pokud dorazí na shromáždění jeho členů majitelé bytů s většinou hlasovacích práv. Pokud se tak nestane, nelze nic platně rozhodnout. U domů, zejména ve větších městech, kde je řada bytů prodána lidem, kteří je pronajímají dál, si pak stálí obyvatelé zoufají.

„Řešení není tak snadné, jak se na první pohled zdá. Případů, kdy soudy nahrazují rozhodnutí vlastníků sdružených v SVJ, je skutečně jen minimum. Soud nezajímá, jak budete v domě měnit okna nebo že je potřeba opravit střechu a zateplit. V tom případě jste například jako majitel bytu v nejvyšším patře v patové situaci. Pokud nepřijdou ostatní na domovní schůzi, poteče vám společnou střechou a nic s tím nenaděláte,“ říká za analytiky Petra Gříbková.

Právníci radí, aby si SVJ takto „postižených“ domů co nejdříve upravila stanovy. Ale ani to není jednoduché. Je třeba dosáhnout toho, aby se vlastníci s většinou hlasovacích práv pro takovou úpravu vyjádřili alespoň mimo shromáždění, písemně. Nový občanský zákoník to umožňuje, je to ale spíše jednorázové řešení pro nouzové situace. „Naproti tomu pokud si tento způsob upravíme do stanov, lze jej využívat pravidelněji, čas od času je ale i tady nutné přímé jednání a hlasování SVJ. V každém případě si zakotvením možnosti nahradit shromáždění písemným vyjádřením stanoviska dost pomůžete,“ říká P. Gříbková.

Analytikové se podívali na to, v jakých případech soudy dosud platně nahradily rozhodnutí vlastníků sdružených v SVJ. „Žádné výměny dveří, oken a opravy sklepů soudy neřešily a řešit ani nebudou. Pouze jednou Nejvyšší soud rozhodl za vlastníky a to o volbě členů výboru SVJ. Tento orgán je podle soudu natolik důležitý, že musí být ustaven bez ohledu na to, jestli se někomu chce nebo nechce na schůzi domu,“ vysvětlila P. Gříbková. Platí to i o změnách stanov SVJ, ani ty za vás soudy nevyřeší.