DPH a nájem nemovitostí - další zúžení prostoru pro daňovou optimalizaci
Pronajímatele nemovitostí postihne zásadní změna v uplatňování DPH, která vejde v účinnost 1. ledna 2021. Nájem nemovitostí je v zákonu o DPH v souladu se směrnicí o společném systému DPH zařazen mezi plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně.
Je to proto, že nájemci využívající pronajatou nemovitost k bydlení, nemají možnost odpočtu DPH, protože se u nich nejedná o využívání předmětu nájmu k ekonomické činnosti plátce. Smyslem osvobození tedy je eliminovat navýšení nájmu, který platí tito nájemci, o DPH.
Důsledkem osvobození je to, že plátci, kteří například postaví bytový dům, si nemohou uplatnit odpočet DPH ze stavebních a následných provozních a investičních nákladů. V praxi jsou z toho důvodu často mezi konečné nájemníky a původního investora účelově vkládány další společnosti, tak, aby mohla být na nájem jinému plátci uplatněna DPH a zároveň byl umožněn odpočet DPH. Právě časté zneužívání současné úpravy pro daňovou optimalizaci je dle důvodové zprávy motivací novelizace.
Plátce se i nadále bude moci rozhodnout, zda u nájmu nemovitosti jinému plátci pro uskutečňování jeho ekonomických činností uplatní DPH. Počínaje 1. lednem 2021 však DPH nebude možno vůbec uplatnit ve vztahu k nemovitostem využívaným k bydlení (bez ohledu na to, zda slouží plátci k uskutečňování ekonomických činností nebo ne).
Zákonodárce se nespokojil s jednoduchou definicí a dal si záležet, aby co nejvíce zmenšil prostor k obcházení zákona. Kromě rodinných domů a bytových jednotek budou mezi nemovitosti, jejichž nájem bude vždy osvobozen od DPH, zařazeny také obytné prostory, stavby, v nichž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby (nebo části stavby, je-li pronajímaná pouze část), tvořeno obytným prostorem. Osvobození od DPH se bude vztahovat i na pozemky, jejichž součástí je některá z uvedených obytných staveb.
Plátci, kterým nová úprava neumožní nadále uplatňovat na nájem DPH, budou muset řešit, zda jim nevznikne povinnost provést úpravu odpočtu. Lhůta pro úpravu odpočtu u nemovitostí a jejich technického zhodnocení činí 10 let a běží od jejich pořízení, respektive od provedení technického zhodnocení. V roce 2021 tak bude možno snížit aktuální nároky na odpočet o části odpočtů DPH uplatněné až v roce 2011.
Zdroj: bnj journal
Další články
Participační práva dětí, aneb „ty nevíš, co je pro tebe dobré“ podruhé
Rozsudek Nejvyššího správního soudu z prosince 2025 vyjasňuje limity participačních práv dětí v opatrovnických řízeních. Zdůrazňuje, že smyslem pohovoru není dítě přesvědčovat, ale citlivě porozumět jeho názoru a respektovat jeho prožívání.
Evropská unie rozšiřuje regulaci AI. Obsah generovaný nebo upravený umělou inteligencí musí být pro uživatele rozpoznatelný
Jednou z nejzásadnějších změn v oblasti regulace AI budou nová pravidla transparentnosti, která vstoupí v účinnost 2. srpna 2026. Zavádějí povinnost jakýkoli AI obsah označit, informovat o deepfakes a upozornit uživatele, pokud komunikuje s umělou inteligencí.
Svěřenské fondy v realitních transakcích: Transparentní evidence skutečných majitelů versus limity AML prověrky
Využívání institutu svěřenských fondů zažívá v České republice v posledních letech dynamický nárůst, a to nejen jako nástroj pro správu rodinného majetku (family office) či mezigenerační transfer, ale stále častěji i jako entita vystupující v roli investora na realitním trhu. Pro realitní zprostředkovatele a další povinné osoby však toto uspořádání představuje značnou výzvu v oblasti Anti-Money Laundering (AML) procesů.
Maximální ceny pohonných hmot vyhlašované Ministerstvem financí
Ministerstvo financí od 8. dubna tohoto roku vyhlašuje v reakci na aktuální situaci na světových trzích a v návaznosti na to na domácím trhu každý pracovní den maximální ceny pohonných hmot na následující den, v případě vyhlášení v pátek na následující víkend a pondělí. Jaký je právní základ tohoto jeho počínání?
Česká republika rozšiřuje povinný screening zahraničních investic
Zahraniční investoři zvažující vstup do cílových společností aktivních na českém trhu by měli věnovat pozornost zásadní změně v oblasti prověřování zahraničních investic (FDI). Od 1. listopadu 2025 se v důsledku novely zákona o prověřování zahraničních investic výrazně rozšířil okruh transakcí, které podléhají povinné notifikaci a schválení ze strany Ministerstva průmyslu a obchodu. Povinnému screeningu budou nově častěji podléhat investice zejména v digitálním, technologickém, zdravotnickém či energetickém sektoru.
