dTest: Jak se bránit výpovědi z nájmu bytu dané pronajímatelem

Základním předpokladem úspěšné obrany nájemce proti výpovědi z nájmu bytu je seznámení se s výpovědí a jejím obsahem. Nepřebírání písemností doručovaných pronajímatelem, případně jejích výslovné odmítání, zpravidla není ku prospěchu nájemce, ale naopak k jeho škodě. „Výpověď z nájmu bytu, kterou si nájemce odmítl převzít, se podle zákona považuje za doručenou. Stejně tak výpověď z nájmu bytu zaslaná prostřednictvím poštovní zásilky, kterou si nájemce prostě nevyzvedl, se považuje za doručenou třetím dnem od odeslání adresátovi,“ upozorňuje Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTestu.

Pokud byla nájemci doručena výpověď z nájmu bytu, má dva měsíce na to, aby proti takové výpovědi jednak vznesl vůči pronajímateli námitky a jednak podal u soudu žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi obsahující všechny důvody, pro které nájemce považuje podanou výpověď za neoprávněnou. Námitky se musí týkat důvodu výpovědi, jehož uvedení ve výpovědi je podmínkou její platnosti. „Nájemce může například namítat, že pronajímatel nepotřebuje byt pro své příbuzné, protože má k dispozici ještě další nepronajímané byty,“ uvádí Zelený jako typický příklad.

Námitky proti výpovědi uplatněné vůči pronajímateli i žaloba o přezkoumání oprávněnosti výpovědi musí být ve zmíněné dvouměsíční lhůtě fyzicky doručeny, nikoliv jen podány na poštu. V případě, že nájemce lhůtu zmešká, nemůže už soud přezkoumat jeho námitky a žalobu automaticky zamítne.

Žaloba se podává u okresního (obvodního) soudu v místě, kde se nachází předmětný nájemní byt. V žalobě musí nájemce označit soud, k němuž se žaloba podává, dále označit sebe jako žalobce, pronajímatele jako žalovaného, vylíčit všechny rozhodné skutečnosti (tzn. zejména označit byt, jehož se nájem týká, kdy a jak se stal jeho nájemcem, kdy a z jakého důvodu mu byla dána výpověď a proč ji považuje za neoprávněnou), označit důkazy ke svým tvrzením (zejména předložit alespoň v kopii nájemní smlouvu nebo jiný dokument prokazující existenci nájmu, předložit alespoň v kopii došlou výpověď, doložit výpisem z katastru nemovitostí vlastnické právo pronajímatele) a uvést čeho se podanou žalobou domáhá (tzn. aby soud určil, že výpověď z nájmu bytu je neoprávněná, případně vedle toho též určení, že je neplatná).

V případě, že nájemce vznese řádné námitky a podá žalobu o přezkoumání výpovědi z nájmu včas a důvodně, je na dobré cestě k tomu, aby se soud jeho námitkami věcně zabýval a v případě, že je shledá důvodnými, podané žalobě vyhověl. V případě, že se tak stane, nájemní vztah i přes podanou výpověď trvá. V případě, že soud důvodům uvedeným nájemcem proti výpovědi v žalobě nevyhoví, žalobu zamítne.

V případě zamítnutí žaloby vzniká nájemci povinnosti byt vyklidit a předat pronajímateli. „Nepředá-li nájemce po zániku nájmu pronajímateli vyklizený byt dobrovolně v den skončení nájmu nebo v jiném dohodnutém termínu, je pronajímatel oprávněn podat proti nájemci žalobu o vyklizení předmětného bytu,“ varuje Zelený a dodává: „Je třeba zmínit, že ještě v tomto řízení se může soud zabývat tím, zda výpověď z nájmu splňuje zákonem stanovené náležitosti a tedy zda byla dána písemně, zda obsahuje odůvodnění, poučení, zda a kdy byla případně doručena. Nemůže se však již znovu zabývat tím, zda byl nebo nebyl naplněn výpovědní důvod uvedený ve výpovědi. Teprve v případě, kdy soud pravomocně uloží nájemci povinnost byt vyklidit a ten tuto povinnost dobrovolně nesplní, se může pronajímatel jako vlastník bytu domáhat jeho vyklizení soudním exekutorem.“

Lukáš Zelený, zeleny@dtest.cz, tel.: +420 734 710 617

Vojtěch Dřevíkovský, drevikovsky@dtest.cz, tel.: +420 604 556 874