Dobrý den,
děkujeme za Váš dotaz, ke kterému Vám níže zasíláme naši odpověď.
Dovolujeme si předem upozornit, že v případě níže popsané situace bude velmi záležet na konkrétních skutkových okolnostech daného případu a taktéž na obsahu smluvních ujednání mezi Vámi a prodávajícím developerem, resp. na obsahu dalších dokumentů, včetně stanov společenství vlastníků jednotek („SVJ“), které nám nejsou známé. Naše sdělení níže je proto třeba vnímat spíše jako obecné vodítko, nikoli jako jednoznačný závěr a právní hodnocení ke konkrétnímu případu, které na podkladě zaslaného dost dobře učinit nelze. Z Vašeho dotazu však alespoň předpokládáme, že se v dané situaci jedná o novostavbu postavenou po 1. 1. 2014, tedy již za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů („OZ“).
Vámi popsaná vada by mohla být tzv. skrytou vadou, tj. takovou, kterou nebylo možné při obvyklé pozornosti zjistit už při předání bytu, ale která se naopak v plné míře projeví až při jeho užívání. Zda je provedení balkónů v souladu s technickými normami není v dané věci to nejpodstatnější. Důležité je, zda Vám prodávající předal předmět koupě v odpovídající jakosti a provedení (buď ujednané smluvně, a není-li takového ujednání, pak v jakosti a provedení vhodném pro účel patrný ze smlouvy, příp. pro účel obvyklý). V každém případě zásadní otázkou v daném případě bude, zda Vámi uváděná závada je skutečně vadou a zda za ni odpovídá skutečně prodávající. Z vámi popsaného se nám jeví, že posouzení povahy popsané závady se patrně nevyhne potřebě jejího odborného technického posouzení. Na podkladě takového zjištění lze posléze uvažovat o dalším postupu a zvažovat možnou odpovědnost prodávajícího za takovou vadu, včetně případného budoucího soudního uplatnění práva z vadného plnění, což je však samozřejmě časově i finančně nákladný proces.
Jak jsme uvedli výše, do posouzení Vašeho právního postavení a případných práv z vadného plnění v tomto případě může vstoupit řada dalších proměnných. Tyto se týkají samozřejmě předně skutkových okolností – např. již zmíněná povaha vady, ale dále pak také chování stran a vzájemná komunikace, včetně např. včasnosti vytknutí vady, kdy i v případě nemovitosti je třeba vadu vytknout bez zbytečného odkladu, nejpozději však obecně do pěti let od nabytí (se zákonnou výjimkou vědomosti prodávajícího o vadě) dle § 2112 a § 2129 odst. 2 OZ. Faktorem pak budou také konkrétní smluvní ujednání s prodávajícím, kdy se může např. jednat o spotřebitelský vztah s podnikatelem, v němž je postavení spotřebitele – kupujícího zvýšeným způsobem chráněno (např. domněnkou existence vady s důkazním břemenem k prokázání opaku na straně prodávajícího dle ust. § 2129 odst. 3 OZ), případně nelze vyloučit ani možná záruční ujednání a další.
Skutečnost, že závada se v daném případě týká balkónu jako společné části domu otevírá možnost uplatnění případných vad prostřednictvím SVJ. Občanský zákoník v § 1196 odst. 2 OZ totiž s účinností od 1. 1. 2014 stanovuje, že „vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.“ Dle aktuální, byť dosud neustálené, judikatury Nejvyššího soudu ČR pak toto textově poměrně strohé ustanovení zákona má být vykládáno tak, že SVJ může samostatně a vlastním jménem uplatňovat nároky z vad společných částí domu, na nichž mají vlastníci jednotek spoluvlastnický podíl, a to jako nepřímý zástupce, který je posléze povinen takto nabytá práva a povinnosti převést na zastoupeného (např. v případě slevy z ceny); toto však nevylučuje, aby práva spojená s uplatňováním takových vad uplatnil i sám vlastník jednotky (viz usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 ICdo 28/2022). Pokud se zde jedná o problém, který se týká více vlastníků jednotek v domě, jeví se zapojení SVJ jako logické, a to i v případě, že by se nejednalo o vadu, za kterou by měl odpovídat prodávající a která by byla řešena např. z fondu oprav.
Rozdělení kompetencí v rámci SVJ mezi výbor jako jeho statutární orgán a shromáždění jako orgán nejvyšší je primárně upraveno zákonem, avšak stanovy SVJ mohou určit konkrétní odchylky. V případě zapojení SVJ do řešení případu ve Vámi popsané situaci, kdy je výbor SVJ neaktivní, se obecně jeví jako validní postup iniciovat zasedání shromáždění SVJ k projednání předmětného případu, neboť do jeho gesce obecně dle zákona patří mj. rozhodování o opravě společné části domu, volba a odvolávání členů výboru, ale i o dalších záležitostech dle stanov či v záležitostech vyhrazených k rozhodnutí shromážděním. Svolání shromáždění lze iniciovat dle § 1207 OZ i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich. V takovém případě má výbor SVJ povinnost shromáždění svolat. Neučiní-li to, mají uvedení vlastníci právo shromáždění k zasedání svolat na náklad SVJ sami. I zde připomínáme, že konkrétní možnosti zapojení SVJ budou odvislé od obsahu příslušných stanov SVJ.
V případě potřeby konkrétní asistence při řešení případu či jiné právní pomoci se na nás neváhejte kdykoli obrátit.
S pozdravem,
JUDr. Miloš Kulda, Ph.D., advokát
kulda@plegal.cz
a
Mgr. Radim Šulc, advokátní koncipient
sulc@plegal.cz
PEYTON legal advokátní kancelář s.r.o.
