1) Vybrané nemovité věci (mj. i bytová jednotka) jsou podle § 56 odst. 3 písm. a) zákona o DPH od daně osvobozeny bez nároku na odpočet daně po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního rozhodnutí nebo kolaudačního rozhodnutí po podstatné změně dokončené vybrané movité věci.

V informaci GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2016 je uvedeno, že „Podstatnou změnou stavby nebo jednotky je třeba rozumět zejména takovou změnu, při které dochází k nástavbě o více než jedno podlaží nebo přístavbě, kterou dojde k navýšení podlahové plochy stavby nebo jednotky o více než 50 % oproti původní podlahové ploše stavby nebo jednotky před navýšením. Za podstatnou změnu stavby nebo jednotky je nutné dále považovat přístavbu nebo nástavbu, které nesplňují výše uvedené podmínky, opravy, údržby a jiné stavební úpravy, které podléhají udělení kolaudačního souhlasu nebo ohlášení a zároveň finanční hodnota takové stavební úpravy dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě musí přesáhnout 50 % zjištěné ceny nebo 50 % směrné hodnoty, lze-li ji stanovit před provedením stavební úpravy nemovité věci. Finanční hodnotou stavební úpravy je nutné rozumět součet všech základů daně a daně u dodaného zboží nebo poskytnutých služeb, které byly reálně zabudovány nebo spotřebovány při uskutečňování stavební úpravy.“.

Pokud tedy u bytových jednotek, které budou po rekonstrukci dodávány, uplynula již 5letá lhůta od prvního kolaudačního rozhodnutí a u těchto bytových jednotek nedošlo k podstatné změně dokončené stavby bytové jednotky, je takové dodání bytové jednotky osvobozeno od daně bez nároku na odpočet daně.

2)

a) Podle § 6 odst. 1 zákona o DPH se osoba povinná k dani (dosavadní neplátce) nestane plátcem, i když její obrat za nejvýše 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců přesáhne 2 000 000 Kč, pokud tato osoba uskutečňuje pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně (např. dodání nemovité věci podle § 56).

b) V případě, že obrat osoby povinné k dani (dosavadního neplátce) celkem překročí 2 000 000 Kč a bude se jednat nejen o plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně podle § 56 (dodání nemovité věci), ale současně, i byť v menší hodnotě, o zdanitelná plnění, resp. o plnění s nárokem na odpočet daně, stane se osoba povinná k dani plátcem.

c) Osvobození od daně podle § 56 odst. 3 zákona o DPH v žádném ohledu nesouvisí s povinnou registrací plátce (při překročení limitu obratu 2 000 000 Kč), o osvobozené plnění se jedná i u registrovaného plátce. Upozorňuji však, že podle § 56 odst. 6 zákona o DPH se plátce může rozhodnout, že se u dodání vybrané nemovité věci (i bytové jednotky) po uplynutí lhůty 5 let od vydání prvního kolaudačního rozhodnutí uplatňuje daň. Pokud je příjemce plnění plátcem, lze tak učinit pouze s jeho předchozím souhlasem.

3) Upozorňuji, že v připravované novele zákona o DPH s navrhovanou účinností od 1. 1. 2025 je obsažen i návrh na úpravu podmínek, za kterých se osoby povinné k dani stávají plátci, např. počítání obratu nově za kalendářní rok. Zatím ale jde o návrh projednávaný v Poslanecké sněmovně.