Obec schválila uzavření nájemní smlouvy na pozemek na dobu určitou na 5 let. Do smlouvy chce uvést výši nájemného pouze na první rok nájmu a na další období bude výše nájemného projednána až ke konci období, na které byl nájem zaplacen. Lze takto postupovat?
Především je třeba posoudit, zda se jedná skutečně o nájem nebo pacht. Pokud bude pozemek pouze užíván (např. parkování, uskladnění, drobná stavba), tak se jedná o nájem. Pokud bude pozemek užíván a požíván (zemědělská nebo zahrádkářská činnost), jedná se o pacht.
Obecně je nájem upraven v § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). Dle § 2217 OZ se nájemné platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.
Podstatnou náležitostí nájemní smlouvy tedy není určení výše nájemného. Bude-li v nájemní smlouvě uvedeno, že sjednaná výše nájemného platí jen pro určité období a nebude současně sjednán postup pro stanovení výše nájemného pro další období, postupuje se podle § 2217 OZ tak, že nájemné se platí ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.
Nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, v platném znění, se vztahuje pouze na prostory k zajištění bytových potřeb. Smluvní strany se tak vystavují riziku sporu o stanovení této výše. V případě nájemní smlouvy je klíčové, aby byla smlouva srozumitelná a určitá ve všech svých podstatných částech, což má zajistit právní jistotu a transparentnost pro obě strany smluvního vztahu.
Podle § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů, podléhá záměr obce pronajmout nemovitou věc zveřejnění po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce. Obsahem záměru nemusí být výše nájemného. Ale záměr je nutno zveřejnit také v případě veškerých změn, které se týkají podstatných prvků existujícího právního vztahu.
Doporučuji ve smlouvě sjednat jednoznačný postup zvyšování nebo i snižování nájemného, například inflační doložkou nebo procentní sazbou. Tyto kvantifikovatelné parametry mohou být rovněž nastaveny jako maximální a pronajímatel může nájemné stanovit i nižší. Důležité je rovněž stanovit jakou formou bude nová výše nájemného realizována, zda jednostranným oznámením ze strany pronajímatele nebo dodatkem k nájemní smlouvě.