Způsob vyúčtování poskytnutého nájmu a s ním spojených služeb a energií není jednoznačně zákonem o DPH řešen.

1) To, jak je vystavena faktura (daňový doklad), jak uvádíte v dotazu, je jedna z možností, jak postupovat. V tomto případě jsou nájem a služby vč. energií uvedeny podle jednotlivých zdanitelných plnění (jako samostatná, oddělená plnění) a samostatně je uvedena i daň podle sazby daně.

Na základě takto vystaveného daňového dokladu si plátce může uplatnit nárok na odpočet daně při splnění podmínek stanovených pro odpočet daně zákonem o DPH.

Z dotazu vyplývá, že poskytovatelem zdanitelných plnění je jedna a táž osoba.

2) Další možností je aplikace principu hlavního a vedlejšího plnění, kdy vedlejší plnění sdílí s plněním hlavním daňový režim vč. sazby daně.

Pro posouzení, zda je nájem plněním hlavním a služby vč. plynu a vody z hlediska poskytovatele nájmu i služeb (vč. vody a plynu) plněními vedlejšími, je z hlediska evropské legislativy DPH nutno zkoumat poměrně rozsáhlou judikaturu Soudního dvora EU. Soudní dvůr EU konstatoval ve svých judikátech, že za určitých okolností může několik formálně oddělených, resp. oddělitelných plnění, sdílet jeden daňový režim. O toto se jedná i v případě, kdy jedno nebo více plnění představují hlavní plnění a zbývající jedno nebo více plnění představují jedno nebo více vedlejších plnění. Plnění přitom musí být zejména považováno za vedlejší k plnění hlavnímu, pokud toto plnění samo o sobě není pro zákazníka cílem, nýbrž prostředkem k získání prospěchu z hlavního plnění uskutečněného poskytovatelem za nejvýhodnějších podmínek.

V běžných nájemních vztazích nejsou služby vč. plynu a vody poskytované v souvislosti s nájmem samy o sobě účelem uzavření nájemní smlouvy. Tyto služby obvykle jen umožňují optimálně využívat najatý prostor, proto se jedná o vedlejší plnění a mají tedy přebírat stejný režim zdanění jako služba hlavní – nájem.

Ve vašem případě tak je možné u nájmu vč. služeb, plynu a vody, že pronajímatel uplatnil režim zdanění, a to základní sazbou 21 %. Jako plátce máte nárok na odpočet daně z takto vystaveného daňového dokladu (viz zákon o DPH).

3) Třetí možností je využití ustanovení § 36 odst. 13 zákona o DPH, podle kterého se do základu daně nezahrnuje částka, kterou plátce obdržel od jiné osoby na úhradu částky vynaložené jménem a na účet této jiné osoby. Podmínkou je, že přijatá částka nepřevýší uhrazené částky za jinou osobu a plátce si u plnění uhrazeného za jinou osobu neuplatní nárok na odpočet daně.

Tato možnost není však zcela jednoznačně přijímána, neumožňuje uplatnit nárok na odpočet daně, známá je i výhrada soudu k tomuto ustanovení.