Úvodem odkazuji na své předchozí články (I. díl, II. díl) týkající se této problematiky a připomínám, že v textu používám pojem „partneři“ a „partnerství“ pro vztah muže a ženy, kteří spolu žijí, aniž by uzavřeli manželství, vedou společnou domácnost a případně se stanou rodiči[1].
Pokud pomineme méně obvyklé případy, kdy pár užívá nějakou nemovitost nebo její část bez právního důvodu, opírá se bydlení v nemovitosti o nějaký právní titul. Nejčastěji užívá pár nemovitost z titulu vlastnictví dané nemovitosti a z titulu uzavřené nájemní smlouvy. Předmětem vlastnictví nebo nájemního práva pak může být dům, byt, případně jejich část. Druh obývané nemovitosti nemá zcela zásadní vliv na obsah práv a povinností, v dalším textu se tak nadále přidržím pojmu nemovitost.
I. Partneři
Při obvyklém řešení partnerského bydlení přichází v úvahu čtyři základní možnosti. Pár užívá nemovitost ve vlastnictví jednoho z nich nebo nemovitost ve spoluvlastnictví, případně užívají byt na základě nájemního práva, a to může opět svědčit jednomu z nich nebo oběma. Níže uvedený výklad se vztahuje na situace, kdy partneři své vztahy nijak zásadně smluvně neupravovali a jejich postavení vyplývá ze zákonné úpravy, zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „NOZ“).
Nemovitost ve výhradním vlastnictví jednoho z partnerů
Pokud partneři bydlí v nemovitosti ve výhradním vlastnictví jednoho z partnerů, jedná se o situaci právně jednoduchou. Vlastník nemovitosti je plně oprávněn s ní nakládat, zcela podle své vůle a druhý partner nemá možnost jeho dispozice s nemovitostí ovlivnit. Stejně tomu tak je s bydlením – partnerovi vlastníka nesvědčí žádné užívací právo.
Partnerům samozřejmě nic nebrání si vztahy smluvně ošetřit jinak a druhému partnerovi zřídit nějakou formou užívací právo, případně na něj část nemovitosti převést (ať již darem či za úplatu). V praxi se však partneři touto otázkou zabývají velmi vzácně, většinou partner užívá nemovitost bez jakéhokoliv právního důvodu, pouze se souhlasem vlastníka.
Toto nerovnoprávné postavení partnerů se pak naplno projeví při rozchodu páru, kdy vlastník může požadovat po bývalém partnerovi, aby bez jakékoli náhrady nemovitost opustil a vyklidil. Pokud by partner odmítal nemovitost opustit, může se domáhat vlastník nemovitosti vyklizení soudní cestou. Veškeré výhody jsou tedy při tomto uspořádání na straně vlastníka nemovitosti.
Nemovitost ve spoluvlastnictví partnerů
Při posuzování bydlení v nemovitosti, která je předmětem spoluvlastnictví, je samozřejmě zásadní otázka velikosti podílů jednotlivých spoluvlastníků, v posuzovaném případě partnerů.
Nejobvyklejší situace je taková, že každý z partnerů vlastní jednu polovinu předmětné nemovitosti. V tom případě jsou jejich práva a povinnosti ohledně společné věci stejné. Vzhledem k tomu, že o běžné správě rozhodují partneři většinou hlasů, není možné, aby v nastíněné situaci rozhodl jeden z nich proti vůli druhého, neboť jejich podíly jsou stejné a ani jeden nemá většinu.
Kdyby byla velikost podílů rozdílná ve prospěch jednoho z partnerů, existují mechanismy, které chrání menšinového spoluvlastníka. Podle velikosti podílů přichází v úvahu potřebná dvoutřetinová většina hlasů spoluvlastníků k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování. Dále má přehlasovaný spoluvlastník možnost navrhnout soudu zrušení rozhodnutí většinového spoluvlastníka v případě, že mu rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu.
V jedné věci jsou si však partneři jako spoluvlastníci bez ohledu na velikost podílů vždy rovni, a to v možnosti dispozice se svým podílem. V tomto ohledu není žádný v nich omezen souhlasem či nesouhlasem druhého, může se svým podílem nakládat zcela dle své vůle. Od 1. 1. 2015 již není v občanském zákoníku zakotveno ani zákonné předkupní právo spoluvlastníků (pokud pomineme předkupní právo při vzniku spoluvlastnictví způsobem, kdy nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, např. pořízením pro případ smrti). Předkupní právo či omezení převodu lze sice upravit dohodou, v praxi se však takováto ujednání mezi partnery vyskytují pouze výjimečně.
Pokud se partneři rozejdou, přichází opět ke slovu velikost podílů. Mají-li oba partneři podíly stejné, mají oba stejné právo nemovitost užívat, ani jeden nemůže druhého z užívání vyloučit. Pokud má jeden z partnerů větší podíl, může druhého partnera z užívání nemovitosti vyloučit, neboť judikatura dovodila, že k vyloučení spoluvlastníka z užívání postačí prostá většina hlasů[2]. Domnívám se, že tato judikatura je použitelná i za platnosti stávajícího občanského zákoníku. V tom případě by se většinový spoluvlastník mohl domáhat vyklizení partnera, tomu by však zase příslušela náhrada újmy, která by mu plynula z nemožnosti realizovat své spoluvlastnické právo.
Při rozchodu partnerů však bývá nejlepším řešením vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti, přičemž mají možnost se vypořádat rozdělením společné věci, jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu s vyplacením druhého. Nejsou-li partneři schopni se o zrušení spoluvlastnictví dohodnout, může o něm rozhodnout na návrh některého z nich soud, který zároveň rozhodne i o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Je-li to možné, rozhodne přednostně soud při splnění zákonem stanovených podmínek o rozdělení nemovitosti. Není-li rozdělení dobře možné, přikáže soud nemovitost za přiměřenou náhradu jednomu z partnerů. Pokud nechce nemovitost žádný ze spoluvlastníků nebo v případě, že chce, ale nemá na to dostatečné finanční prostředky, nařídí soud prodej nemovitosti ve veřejné dražbě, v odůvodněném případě v dražbě mezi spoluvlastníky.
V návaznosti na výsledek vypořádání spoluvlastnictví má pak jeden nebo oba partneři povinnost předmětnou nemovitost vyklidit, přičemž tato povinnost může být vymáhána soudně.
Nájem
Zatímco u manželů, jak bude vysvětleno níže, se zásadně vychází z domněnky společného nájmu, u partnerů vše závisí na konkrétní úpravě předmětné nájemní smlouvy.
Pokud je nájemcem pouze jeden z partnerů, je situace druhého partnera obdobná jako při bydlení v nemovitosti ve výhradním vlastnictví partnera. Partnerovi nesvědčí žádný právní titul k užívání k předmětné nemovitosti, nemá možnost ovlivnit trvání či zánik nájemního vztahu, je plně odkázán na partnera, který je nájemcem. Při rozchodu se může nájemce domáhat vyklizení partnera soudní cestou. Rovněž přechod nájmu bytu v případě smrti nájemce může být pro partnera problematický. Zatímco manžel spadá do skupiny lidí, na které nájem při splnění daných podmínek ex lege přechází, partner, jak je vymezen v tomto článku, do této skupiny nepatří. K přechodu nájmu by proto potřeboval souhlas pronajímatele, případně by mohl na něj přejít nájem, pokud by byl partner nájemcovým dědicem.
Chtějí-li partneři dosáhnout rovnoprávného postavení nájemců, je nejlepším řešením uzavřít nájemní smlouvu s pronajímatelem oba, v takovém případě se stávají společnými nájemci. Společnými nájemci se mohou stát i při existenci nájemní smlouvy jednoho z partnerů, pokud druhý ke smlouvě přistoupí a s přistoupením souhlasí nejen dosavadní nájemce, ale i pronajímatel. Společní nájemci pak mají stejná práva a povinnosti, přiměřeně se použijí ustanovení o společnosti (§ 2716 a násl. občanského zákoníku).
II. Manželé
Stejně jako ostatní majetek, může být i nemovitost ve výhradním vlastnictví jednoho z manželů, nebo součástí společného jmění manželů (dále jen „společné jmění“). V úvahu přichází také nemovitost ve spoluvlastnictví manželů a zvláštní specifika pak má nájemní vztah manželů.
Pro výklad právní úpravy bydlení manželů je důležitý pojem rodinná domácnost. Tento institut se řídí právním režimem upraveným občanským zákoníkem. Pokud manželé bydlí společně, považuje se jejich obydlí za jejich rodinnou domácnost. Otázka umístění rodinné domácnosti a případně její změny je primárně předmětem dohody manželů.
Přeložení rodinné domácnosti má svá specifika podle právního důvodu užívání předmětné nemovitosti, vždy však platí zásada specifikovaná v § 743 odst. 2 NOZ, dle které by měl manžel vyhovět druhému v tomto požadavku, pokud jsou pro přeložení vážné důvody, ledaže by důvody pro setrvání převážily.
Nemovitost ve výhradním vlastnictví jednoho z manželů
Pokud manželé bydlí v nemovitosti, která je výhradním vlastnictvím pouze jednoho z nich, je druhý manžel na rozdíl od partnera chráněn a nejzásadnější roli při tom hraje institut práva bydlení. Právo bydlení vzniká druhému manželovi okamžikem uzavření manželství, případně okamžikem, kdy vlastnické právo vznikne manželovi za trvání manželství. Zároveň však spolu s právem bydlení vzniká druhému manželovi postavení ručitele jeho manžela.
Dalším významným nástrojem ochrany manžela, který není vlastníkem, je ochrana rodinné domácnosti. Vlastník nemovitosti je díky tomuto institutu výrazně omezen při nakládání s předmětnou nemovitostí. Musí se totiž zdržet všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit. Vlastník zejména nesmí bez písemného souhlasu druhého manžela nemovitost zcizit nebo zatížit právem, jehož výkon by byl s bydlením manželů neslučitelný. Toto omezení se neuplatní, pokud vlastník zajistí manželovi nebo rodině po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním. V případě, že vlastník nemovitosti jednal v rozporu s tímto omezením, může se jeho manžel dovolat neplatnosti takového právního jednání. Pro úplnost doplňuji, že kritériem pro aplikaci těchto omezení je jednak existence rodinné domácnosti v předmětné nemovitosti a dále skutečnost, že je této nemovitosti k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba.
Manželé, případně snoubenci, se mohou dohodou v písemné formě od výše uvedených zásad odchýlit. Přitom je však nutno dbát na zákonný požadavek, že takováto dohoda nesmí zhoršit postavení jejich společného nezletilého dítěte, případně dítěte ve společné péči manželů či jednoho z nich, pokud toto dítě není plně svéprávné a žije s manželi v rodinné domácnosti. Tato dohoda se rovněž nesmí dotknout práv třetích osob, výjimku samozřejmě představuje případ, kdy dotčená třetí osoba s takovou dohodou souhlasila. Lze však očekávat, že tyto dohody nebudou v praxi příliš obvyklé.
Další ochranný prvek úpravy bydlení manželů se uplatní v okamžiku zániku manželství. Zemře-li vlastník nemovitosti, v němž se nacházela rodinná domácnost manželů, právo bydlení mu sice zaniká, pokud na něj vlastnictví nemovitosti nepřešlo, avšak toto ustanovení se nepoužije, pokud po pozůstalém manželovi nelze spravedlivě požadovat, aby nemovitost opustil. Pozůstalý manžel navíc může navrhnout v některých případech, zejména pokud pečuje o nezletilé dítě, aby soud vzhledem k poměrům založil jeho právo odpovídající věcnému břemeni bydlení, a to na omezenou dobu a za obvyklé nájemné.
Pokud zanikne manželství rozvodem, může vlastník nemovitosti navrhnout soudu, aby stanovil povinnost manžela se vystěhovat. I v případě rozvodu však může manžel, který se má vystěhovat, požadovat, aby soud založil v jeho prospěch právo odpovídající věcnému břemeni bydlení, přičemž platí zásady nastíněné v předchozím odstavci.
Nemovitost ve spoluvlastnictví manželů
Spoluvlastnictví nemovitosti nastává u manželů zejména v případech, kdy nemovitost kupují ještě před uzavřením manželství a každému tak zůstává podíl na nemovitosti v jeho výhradním vlastnictví.
Právní režim spoluvlastnictví nemovitosti v případě manželů se od režimu výše popsaného režimu spoluvlastnictví u partnerů liší jen v některých ohledech, tyto však mohou mít v praxi zásadní význam.
Stejně jako partneři, i manželé jsou při nakládání se svým podílem oprávněni jednat každý sám, bez účasti druhého manžela. Manželé však na rozdíl od partnerů mohou být v některých případech při nakládání se svým podílem omezeni. Nejzásadnější omezení představují ustanovení k ochraně rodinné domácnosti, které jsou popsány výše. Přestože tato ustanovení se vztahují primárně na případy, kdy jeden z manželů je výhradním vlastníkem nemovitosti, lze vzhledem k účelu ustanovení dovodit, že se použijí i v případě nakládání se spoluvlastnickým podílem na nemovitosti. Tato ustanovení by bylo nutné aplikovat v případě, že by dispozice byť jen se spoluvlastnickým podílem mohla omezit nebo znemožnit bydlení manželů, případně rodiny. Lze tedy mít za to, že i v případě prodeje spoluvlastnického podílu by se druhý manžel mohl dovolat neplatnosti tohoto jednání.
V případě nemovitosti ve spoluvlastnictví manželů nehraje zánik manželství rozvodem tak zásadní právní roli jako v případě nemovitosti ve společném jmění. Manželé nadále zůstávají spoluvlastníky, velikost jejich podílů se nemění. Jejich postavení se řídí stejnými zásadami spoluvlastnictví, případně jeho vypořádání, jako u partnerů, jak byly popsány výše.
Nemovitost ve společném jmění manželů
Pokud je nemovitost součástí společného jmění, platí obecná ustanovení o správě takovéhoto majetku, práva a povinnosti tedy náleží oběma manželům společně a nerozdílně. Právo užívat danou nemovitost a bydlet v ní mají oba manželé.
V případě záležitosti týkající se nemovitosti ve společném jmění, které nelze považovat za běžné, jednají manželé společně nebo jeden manžel se souhlasem druhého. Za záležitosti nikoli běžné lze považovat zejména přeložení společné domácnosti, prodej nemovitosti, její zatížení věcným právem či nájemním vztahem apod. Může nastat i situace, kdy jeden z manželů odmítá souhlas bez vážného důvodu a v rozporu se zájmem manželů, rodiny nebo rodinné domácnosti. V takovém případě může druhý manžel navrhnout, aby souhlas manžela nahradil soud. Nahrazení souhlasu manžela rozhodnutím soudu připadá v úvahu i v situaci, kdy manžel není schopen svou vůli projevit. Tento druh soudního řízení může být užitečný zejména v případě, kdy jeden z manželů není ze zdravotních důvodů schopen fungovat, a situaci lze vyřešit tímto způsobem. Nahrazení souhlasu odmítajícího manžela zřejmě v praxi příliš obvyklé nebude, neboť dosáhnou-li rozpory v manželství takové intenzity, že se jeden z manželů obrátí na soud, bude situace řešena spíše rozvodem manželství.
Dojde-li k rozvodu manželství, je nutné vypořádat společné jmění, v rámci něho se pak vypořádá i vlastnictví nemovitosti. Výklad o zásadách vypořádání společného jmění přesahuje rámec tohoto článku, zmíním se tedy jen o možném výsledku vypořádání. V zásadě může nemovitost připadnout buď do výhradního vlastnictví jednoho z manželů, nebo do spoluvlastnictví manželů. Vlastnictví je pak rozhodující pro řešení otázky, kdo z manželů je oprávněn nadále nemovitost užívat.
Pokud manželství zaniklo smrtí jednoho z manželů a manželé měli nemovitost ve společném jmění, je na prvním místě nutné v rámci dědického řízení vypořádat společné jmění manželů. Následně pak probíhá dědické řízení o vypořádání zbývajícího majetku, v němž může manželovi jako dědici připadnout další podíl na nemovitosti. Zda tomu tak bude a případně jak veliký podíl na nemovitosti by pozůstalý manžel získal, závisí na mnoha okolnostech, podrobněji se budu dědickému řízení věnovat v některém z dalších článků. Výsledná velikost podílu na nemovitosti je pak pro pozůstalého manžela rozhodující.
Nájem
Právní úprava zásadně počítá s tím, že manželé mají společné nájemní právo. Pokud měl jeden z manželů nájemní právo již před uzavřením manželství, vznikne společné nájemní právo okamžikem sňatku. Dojde-li k uzavření nájemní smlouvy za trvání manželství, vzniká společné nájemní právo účinností smlouvy, a to i v případě, že by předmětnou smlouvu podepisoval pouze jeden z manželů. V případě existence společného nájemního práva jsou manželé zavázáni a oprávněni společně a nerozdílně.
Výše popsané zásady týkající se ochrany rodinné domácnosti se uplatní i v případě společného nájemního práva manželů. Ani jeden z manželů tak nesmí bez písemného souhlasu druhého manžela nájem ukončit, nebo jej omezit právem, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny. Stejně jako v případě vlastnictví nemovitosti, i zde by se mohl druhý manžel dovolat neplatnosti jednání, které by bylo s touto zásadou v rozporu.
Manželé mohou dohodou vznik společného nájemního práva vyloučit. Je však nutné pamatovat na to, že i v případě výlučného práva nájmu je oprávněný manžel povinen dodržovat popsané zásady ochrany rodinné domácnosti.
Při řešení otázky, kdo bude užívat nemovitost užívanou oběma manželi po zániku manželství, je kromě jiného rozhodující způsob zániku manželství – tedy zda manželství zaniklo smrtí manžela nebo rozvodem.
V případě smrti jednoho z manželů, kteří měli společné nájemní právo, je situace jednoduchá – nájemcem zůstane pozůstalý manžel. Pokud měl nájemní právo pouze zemřelý manžel, je nutné použít ustanovení o nájmu bytu. Podle nich přejde nájem na pozůstalého manžela v případě, že byl členem domácnosti zemřelého manžela ke dni jeho smrti a nemá vlastní byt. Takový nájem pak skončí nejpozději uplynutím dvou let, samozřejmě nedohodne-li se pronajímatel s pozůstalým manželem jinak.
Dojde-li k zániku manželství rozvodem a manželé měli k nemovitosti společné nájemní právo, měli by se manželé dohodnout, kdo bude v bytě nadále bydlet. Pokud se nedohodnou, zruší soud jednomu z manželů nájemní právo a případně zároveň rozhodne o způsobu náhrady za ztrátu práva. Přitom podle okolností případu posoudí, po kterém z manželů lze spravedlivě žádat, aby dům nebo byt opustil. Soud přihlédne zejména k tomu, kterému z rozvedených manželů byla svěřena péče o nezletilé dítě a ke stanovisku pronajímatele. Manžel, který má nemovitost opustit, má právo tam bydlet, dokud mu druhý manžel nezajistí náhradní bydlení, ledaže mu náhrada nebyla přiznána; v tomto případě má právo v nemovitosti bydlet nejdéle jeden rok.
Pokud však měl nájemní právo pouze jeden z manželů a manželé se po rozvodu nedohodnou o dalším bydlení druhého manžela, může oprávněný nájemce žádat rozhodnutí soudu o povinnosti druhého manžela se vystěhovat. Tento může však navrhnout v některých případech, zejména pokud pečuje o nezletilé dítě, aby soud vzhledem k poměrům založil jeho právo odpovídající věcnému břemeni bydlení, a to na omezenou dobu a za obvyklé nájemné.
III. Závěr
Stejně jako tomu je u majetkových vztahů partnerů, i právní otázky spojené s bydlením partnerů záleží především na jejich dohodě a případně smluvní úpravě. Zatímco manželé jsou omezeni v některých ohledech nakládání s užívanou nemovitostí, případně nájemním právem, partneři mohou upravit své vztahy dle individuálních potřeb.
Pokud shrneme celou problematiku bydlení manželů, vychází vždy z ochrany rodinné domácnosti. Ať již je tedy model bydlení manželů jakýkoli a právo k předmětné nemovitosti svědčí jednomu nebo oběma manželům, nemůže jeden z manželů proti vůli druhého s nemovitostí nebo právem k ní nakládat bez souhlasu druhého. Dalším ochranným prvkem je pak právo bydlení manžela. Právní úprava tak zajišťuje vysokou míru právní jistoty zejména manželovi, kterému nesvědčí právo k předmětné nemovitosti. K tomu přispívá i možnost soudu v některých případech založit takovému manželovi právo odpovídající věcnému břemeni bydlení.
U partnerů žádné ochranné prvky nejsou. Jejich domácnost pod pojem rodinné domácnosti nespadá. Jedinou možností, jak zajistit právní jistotu partnerům, je tedy smluvní úprava mezi partnery, ať již úpravou spoluvlastnictví nebo společným nájmem.
Pohled na výhodnost ochrany u manželů se pochopitelně liší podle toho, kdo její dopady posuzuje. Pokud se na tuto úpravu podíváme ze strany ekonomicky silnější strany, tedy té, které svědčí vlastnictví obývané nemovitosti či výlučný nájem, je pro ni samozřejmě výhodnější právní režim partnerů, který jí umožňuje nakládat s nemovitostí a případě vyklidit druhého partnera dle potřeby. Z druhé strany jsou výhody ochrany zřejmé. Pokud je jeden partner v bydlení zcela závislý na vůli druhého partnera, dochází k výrazně nerovnoprávnému právnímu postavení ve vztahu a ukončení vztahu pak má pro slabšího partnera citelnější důsledky než pro manžela ve stejné situaci.
Závěrem bych shrnula, že právní úprava bydlení manželů považuji za zdařilou, neboť lépe odpovídá spravedlivému uspořádání věcí. Partneři by měli dle mého názoru věnovat pozornost právnímu uspořádání bydlení tak, aby předešli nepříjemným situacím vyplývajícím z možného nerovnoprávného postavení jednoho z nich.
[1] Zákonná terminologie týkající se partnerů je podrobně rozebrána v minulém článku, viz http://www.pravniprostor.cz/clanky/obcanske-pravo/srovnani-pravni-upravy-manzelstvi-a-nesezdaneho-souziti-i-dil-rodicovstvi
[2] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 2 Cdon 374/97
Diskuze k článku ()