Vedle dosud inominátní rezervační smlouvy se jedná právě o smlouvu o realitním zprostředkování, která oproti obecné úpravě občanského zákoníku získává jistá specifika. V očekávání nové právní úpravy však nesmíme zapomínat na fakt, že nová právní úprava není zcela samospásná a že zprostředkovatelská smlouva v souvislosti s realitní činností prošla v rozhodovací praxi soudů za uplynulé roky značným vývojem.
Úvodem se sluší připomenout, že obecnou právní úpravu zprostředkování nalezneme v ustanoveních §§ 2445 - 2454 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „OZ“). Podle té je zprostředkováním závazek zprostředkovat zájemci uzavření určité smlouvy s třetí osobou, čemuž odpovídá závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli provizi. Jedná se tak o smlouvu obstaravatelského typu, jejíž hospodářský účel se dá charakterizovat jako jednorázové vyhledání vhodného obchodního partnera. Zprostředkovatel při své činnosti zpravidla nejedná jako přímý zástupce zájemce, ale pouze vyvíjí jakousi „dohazovací“ činnost, přičemž samotný kontraktační proces je již ponechán na aktivitě přímých účastníků zprostředkované smlouvy.
Realitní trh si v průběhu let vynutil určité zvláštnosti, kterými takto definovaný zprostředkovatelský vztah obohatil o některé pravidelně se vyskytující obsahové náležitosti (naturalia negotii), které obecná úprava sice v duchu smluvní volnosti umožňuje, avšak přímo neupravuje.[1]
Tyto zvláštní náležitosti reflektuje zákon o realitním zprostředkování, který (především) v §§ 9 – 11 a dále §§ 17 - 19 obsahuje zvláštní úpravu, která se uplatní v oblasti realitního zprostředkování [tedy vyjádřeno slovy § 2 písm. c) a d) ZRZ v případě smluv o zprostředkování, kterými se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, tedy smlouvy o nabytí vlastnického práva k věci, nebo práva užívání či požívání].
Samotná litera zákona však nepodává zcela úplnou a komplexní informaci o tom, jak na zprostředkovatelskou smlouvu nahlížet. Vedle odborné literatury tento obraz realitního zprostředkování dotváří především obsáhlá rozhodovací praxe soudů, o které bych si s trochou nadsázky dovolil tvrdit, že je pro pochopení základních právních kamenů realitního zprostředkování informačně obsáhlejší než oba nadepsané právní předpisy.
Okamžik vzniku práva na provizi
Ustanovení § 2447 OZ umožňuje, aby si strany zprostředkovatelské smlouvy sjednaly dva typově odlišné režimy vzniku práva na provizi.[2] Tyto režimy se vzájemně liší podle toho, co je cílem zprostředkování.
Obecně předpokládaným (a zákonem preferovaným) výsledkem činnosti zprostředkovatele je uzavření zprostředkovávané smlouvy (čemuž odpovídá znění § 2445 odst. 1 OZ). V takovém případě pak vznik práva na provizi reflektuje dosažení cíle zprostředkování a právo na provizi vzniká uzavřením příslušné smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou.
Druhá varianta pak předpokládá, že činnost zprostředkovatele směřuje k obstarání příležitosti k uzavření smlouvy se třetí osobou. Tato možnost je přejata z někdejšího zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, přičemž její užití před velkou novelou soukromého práva z roku 2014 bylo značně limitováno tím, že v podnikatelsko-spotřebitelských vztazích (mezí které realitní zprostředkování ve větším procentu případů spadá) byla nepřípustná. Nejvyšší soud České republiky za staré civilní úpravy dovodil, že:
„…v případě, že zprostředkovatel jako podnikatel poskytuje služby realitní kanceláře a v jejich rámci při uzavření a plnění smlouvy jedná, zatímco zájemce, fyzická osoba, v právním vztahu se zprostředkovatelem jako podnikatel nevystupuje, je zprostředkovatelská smlouva současně i smlouvou spotřebitelskou ve smyslu ustanovení § 52 obč. zák. Pro spotřebitelské smlouvy platí, že strany se nemohou smluvně odchýlit od zákona v neprospěch spotřebitele a dále že v pochybnostech o významu spotřebitelských smluv platí výklad pro spotřebitele příznivější (srov. § 55 odst. 1 a 3 obč. zák.). To znamená, že smluvní vyloučení ustanovení § 774 obč. zák. a jeho nahrazení dohodou, podle níž má zprostředkovatel právo na odměnu již jen na základě obstarání příležitosti k uzavření smlouvy, je neplatné, neboť je pro spotřebitele zjevně nevýhodnější.“[3]
Ačkoli své shora uvedené závěry Nejvyšší soud v celé řadě rozhodnutí potvrdil, není vzhledem ke změně právní úpravy již tato argumentace použitelná. Možnost vázat vznik práva na provizi již na obstarání příležitosti přitom výslovně (i ve spotřebitelských vztazích) umožňuje § 19 odst. 2 ZRZ, který užití této varianty vzniku práva na provizi podmiňuje pouze splněním informační povinnosti vůči zájemci. V současné době je tak z právního hlediska možné v rámci realitního zprostředkování vázat vznik práva na provizi jak na uzavření zprostředkované smlouvy, tak na obstarání příležitosti k jejímu uzavření.
Pro úplnost pak dodám, že právní úprava vzniku práva na provizi je dispozitivní a je tak možné vázat vznik práva i na jiné skutečnosti. Jedinou limitaci představuje § 19 odst. 2 ZRZ, podle kterého může být splatnost provize vázána nejdříve na obstarání příležitosti.
Z praktického hlediska se tak například lze rovněž setkat s variantou, která váže vznik práva na provizi zprostředkovatele až na okamžik, kdy zájemce obdrží od třetí strany plnění sjednané ve zprostředkované smlouvě (typicky tedy zaplacení kupní ceny). Taková dohoda však nebývá v realitním zprostředkování častá, neboť zprostředkovatele de facto staví do role, kdy odpovídá za splnění smlouvy třetí osobou.
Obstarání příležitosti
Vrátíme-li se pro tuto chvíli k variantě obstarání příležitosti, pak je zajisté vhodné vysvětlit, co se vlastně pod spojením „obstarání příležitosti“ myslí. Toho se zhostil opět Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, ve kterém je vysvětleno, že:
„Obstaráním příležitosti se rozumí vyhledání takové třetí osoby, s níž má zájemce reálnou možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. K tomu, aby možnost uzavřít smlouvu byla reálná, nestačí, že třetí osoba, kterou zprostředkovatel vyhledá, pouze obecně projevuje zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy, obstarání příležitosti k uzavření smlouvy současně předpokládá, že třetí osoba splňuje požadavky stanovené zájemcem a je rozhodnuta za jím stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření takové smlouvy ze strany zájemce.“
K obstarání příležitosti tak dojde jedině v případě, že třetí osoba má současně objektivní možnost a subjektivní zájem zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. V navazujícím rozhodnutí ze dne 21. 5. 2019, sp. zn. 33 Cdo 902/2019, k tomu Nejvyšší soud dodává, že příležitost není obstarána v případě, kdy se strany zprostředkovávané smlouvy (typicky kupující a prodávající) nedohodnou na podstatných náležitostech smlouvy, a to i přes to, že zájemce (kupující) dříve svůj zájem o uzavření smlouvy stvrdil uzavřením rezervační smlouvy a složením blokačního depozitu. Jinými slovy tak ani uzavření rezervační smlouvy se zájemce nemusí automaticky znamenat, že zprostředkovatel splnil svou smluvní povinnost.
V posledně zmíněném rozhodnutí Nejvyššího soudu stojí za povšimnutí rovněž skutkové okolnosti řešeného případu. Mezi zájemcem a zprostředkovatelem obstaranou třetí osobou totiž po uzavření rezervační smlouvy došlo především k zásadní neshodě na výši kupní ceny. Minimální výše kupní ceny přitom byla mezi zprostředkovatelem a zájemcem ve zprostředkovatelské smlouvě výslovně sjednána. Je-li obsahem závazku zprostředkovatele „obstarat příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem“, ale konstatoval, že spojení „smlouva s určitým obsahem“ směřuje právě k náležitostem, které si zprostředkovatel a zájemce výslovně sjednaly. Tomu odpovídá i příslušná pasáž již zmíněného rozsudku NSČR ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, ve kterém je vysvětleno, že:
„smlouva s určitým obsahem je předmětem zprostředkování, pokud jsou ze strany zájemce uvedeny konkrétní požadavky na obsah zprostředkovávané smlouvy, při jejichž splnění má zájem smlouvu uzavřít; vymezeny musejí být především podstatné obsahové složky zprostředkovávané smlouvy, které jsou pro její vznik nezbytné, vymezení dalších obsahových částí závisí na požadavcích zájemce.“[4]
V případě řešeném v rozhodnutí NSČR sp. zn. 33 Cdo 902/2019 tak zprostředkovateli nevzniklo právo na provizi z toho důvodu, že neobstaral uzavření smlouvy s určitým obsahem, neboť jím dohledaná třetí osoba nebyla ve skutečnosti ochotna akceptovat jednu z podstatných náležitostí (kupní cenu), kterou si zprostředkovatel a zájemce sjednali. Jak ale posuzovat situaci, kdy se zájemce s třetí osobou nedohodne na náležitosti zprostředkované smlouvy, která není ve zprostředkovatelské smlouvě vymíněna?
Argumentační vlna obou citovaných rozhodnutí Nejvyššího soudu mě vede k závěru, že k obstarání příležitosti dojde v případě, kdy je zprostředkovatelem vyhledaná třetí osoba schopná a ochotná zprostředkovanou smlouvu uzavřít minimálně za podmínek, které si zájemce se zprostředkovatelem dohodl a které tak považuje za podstatné. V duchu hospodářského účelu zprostředkování, kterým je propojení potenciálních kontrahentů, se domnívám, že zprostředkovatel nemůže nést odpovědnost za situaci, kdy kontraktační proces ztroskotá na neschopnosti smluvních stran vzájemně se dohodnout na obsahu smlouvy, který nebyl zájemcem ve vztahu ke zprostředkovateli vymíněn. Zprostředkovatel ostatně není přímým zástupcem zájemce a má tak omezené prostředky, jak do jednání stran zasáhnout.
V těchto úvahách se ale již dostáváme na poměrně tenký led, neboť identifikovat pravou příčinu krachu předsmluvního jednání nebývá vždy možné. Často přitom dochází k situacím, kdy jedna ze stran jednání o obsahu smlouvy začne sporovat nepodstatné náležitosti právě z toho důvodu, aby zakryla svůj následný nezájem o uzavření smlouvy jako takové. V takové situaci pak bývá obtížné rozlišit, zdali zprostředkovatelem vyhledaná třetí osoba vůbec nebyla ochotna smlouvu se zájemcem uzavřít (a právo na provizi nevzniká), či zda k neuzavření smlouvy došlo v důsledku povšedních neshod, osobních antipatií či prosté vyjednávací neschopnosti (za které zprostředkovatel neodpovídá a právo na provizi mu vzniká).
Neschopnost druhé smluvní strany plnit
Kromě absence skutečného zájmu třetí osoby o uzavření zprostředkované smlouvy vzniká další sporná situace rovněž v okamžiku, kdy se v průběhu jednání o obsahu zprostředkované smlouvy vyjde najevo, že obstaraná třetí osoba není schopna poskytnout patřičné protiplnění (zaplatit kupní cenu), či jinak není schopna smlouvu splnit. V realitní praxi se typicky se jedná např. o situaci, kdy kupující objektivně není schopen sehnat financování.
Bez toho, abych jakkoli předjímal budoucí vývoj rozhodovací praxe soudů, se ve světle dvou výše uvedených rozhodnutí Nejvyššího soudu domnívám, že v takovém případě je zcela legitimní, když zájemce s takovou osobou odmítne zprostředkovanou smlouvu uzavřít (a zprostředkovateli zaplatit provizi). Podpůrně by se přitom dalo odkázat na ustanovení § 2452 OZ, podle kterého „zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní…“, případně na povinnost jednat s odbornou péčí ve smyslu § 5 OZ.
Uvedený případ se však zásadně liší od situace, kdy k uzavření zprostředkované smlouvy sice dojde, ale obstaraná třetí osoba smlouvu následně nesplní (neuhradí kupní cenu). V takovém případě k naplnění cíle zprostředkování (tj. uzavření zprostředkované smlouvy) jednoznačně došlo a nebylo by legitimní po zprostředkovateli požadovat, aby odpovídal za porušení smlouvy způsobené třetí osobou (samozřejmě v případě, pokud tak účastníci zprostředkování výslovně nesjednají – viz výše). To ostatně konstatoval i Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 28. 5. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2694/2011:
„Zprostředkovateli vzniká nárok na provizi již okamžikem obstarání reálné příležitosti uzavřít smlouvu. Smlouvou o zprostředkování nepřebírá zprostředkovatel odpovědnost za to, že osoba, se kterou zprostředkovatel uzavření smlouvy doporučil, svůj závazek ze zprostředkované smlouvy splní, ani za to neručí.“
Další sjednané závazky zprostředkovatele
Nejvyšší soud ve výše zmíněném (a obsahově velmi výživném) rozsudku ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, uvádí ke vzniku práva na provizi dále následující:
„Činnost zprostředkovatele podle zprostředkovatelské smlouvy směřuje pouze k vyhledání třetí osoby, s níž by měl zájemce možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. V rámci zprostředkování pak není zprostředkovatel povinen zájemce zastupovat a uzavření zprostředkovávané smlouvy je věcí samotného zájemce.“
Vzápětí ale dodává:
„Strany si však mohou dohodnout (sjednat) další povinnosti zprostředkovatele jdoucí nad rámec vlastní zprostředkovatelské činnosti; v takovém případě nelze závazek zprostředkovatele považovat za splněný pouhým obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu, byť by se jednalo o uzavření smlouvy s určitým obsahem, proto ani samotné obstarání příležitosti k uzavření smlouvy právo na provizi zprostředkovateli nezakládá.“
V kontextu dále uvedeného si v tomto okamžiku nejsem jistý, jak uvedený závěr Nejvyššího soudu správně interpretovat. Skutkově se sice jedná o trochu odlišnou situaci, lze však mít za to, že tyto závěry nejspíše navazují na dřívější judikaturu Nejvyššího soudu,[5] podle které strany mohou vázat vznik práva na provizi i na splnění jiných podmínek, než jsou v zákoně výslovně uvedeny. Sjednají-li strany dodatečné podmínky výslovně, pak je vznik práva na provizi vázán až na splnění sjednaných podmínek. Za takové podmínky označil Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí z roku 2010 příkladmo zabezpečení zpracování smluvní dokumentace, asistence v kontraktačním jednání budoucích smluvních stran, zprostředkování úvěrového financování, podání návrhu na vklad apod.
Takový závěr však považuji za problematický, a to především s ohledem na plánované znění § 3 ZRZ, podle kterého:
„(1) Realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.
(2) Realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla
a) poskytnutí inzertní služby,
b) posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny,
c) zpracování marketingu nemovité věci,
d) zajištění prohlídky nemovité věci,
e) obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí,
f) zprostředkování poskytnutí právních služeb,
g) zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.“
a to ve spojení s ustanovením § 19 odst. 2 ZRZ, který výslovně připouští, aby byla splatnost provize (zřejmě též myšleno v souladu s občanským zákoníkem jako právo na provizi) vázána na obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy.
Nevyloučí-li tedy ujednání stran ve smlouvě o realitním zprostředkování užití ustanovení § 3 odst. 2 ZRZ, poté by ve smyslu nadepsané judikatury mělo právo na provizi vznikat teprve okamžikem, kdy dojde ke splnění všech dalších povinností zprostředkovatele (z nichž mnoho nastává až poté, co by pojmově došlo ke vzniku práva na provizi při obstarání příležitosti).
V současné praxi realitního zprostředkování je však dle mého prakticky nepřípustné nenabídnout zájemcům ze strany realitní kanceláře uvedené „doplňkové“ služby, či alespoň jejich podstatnou část (což ostatně deklaruje i ZRZ). Závěr o tom, že právo na provizi vzniká až po splnění všech sjednaných povinností zprostředkovatele, a to bez ohledu na to, který ze zákonem předvídaných režimů vzniku práva na provizi strany ujednaly, nepovažuji ani za praktický, ani za rozumný.
I vyjma popsaných rozporů s novou právní úpravou realitního zprostředkování si dovoluji poznamenat, že vázání vniku práva na provizi na splnění řady dalších podmínek již dle mého vybočuje z mezí smyslu zprostředkování jakožto smluvního typu a posouvá zprostředkování spíše někam na pomezí smlouvy o poskytování služeb. Ostatně esenciálním účelem zprostředkování je propojení nabídky s poptávkou. Poskytnutí dalších služeb je již jen přirozeným důsledkem toho, že zprostředkovatel je zpravidla pro svou profesní odbornost schopen zájemci poskytnout nadstavbové služby (a tím si rovněž ospravedlnit případně vyšší odměnu). Odpírat pak zprostředkovateli jeho provizi pouze z toho důvodu, že zájemci (ať už z jakéhokoli důvodu) neposkytl některou z nadstavbových služeb, ačkoli svůj primární závazek splnil, nepovažuji za legitimní.
V tomto směru tedy doufám, že se v brzké budoucnosti dočkáme rozhodnutí, ve kterých Nejvyšší soud své shora uvedené závěry buď upřesní, či rozvine, nebo ideálně tuto myšlenkovou větev podrobí racionální revizi.
Příčinná souvislost s činností zprostředkovatele
Základním předpokladem vzniku práva na provizi ze zprostředkování je ve smyslu § 2447 OZ naplnění sjednaných předpokladů, tedy buď uzavření zprostředkované smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou, nebo obstarání příležitosti uzavřít se třetí osobou smlouvu s určitým obsahem (viz výše), případně pak další skutečnost, kterou si strany ujednají.
Již za minulé právní úpravy však judikatura dovodila, že ke splnění zprostředkovatelského závazku nedojde v situaci, kdy k uzavření zprostředkované smlouvy nedošlo v důsledku činnosti zprostředkovatele, resp. které s jeho činností nebylo v příčinné souvislosti.[6] Absenci příčinné souvislosti dovozoval Nejvyšší soud pak např. z toho, že k uzavření domněle zprostředkované smlouvy došlo až s dlouhým časovým odstupem a za jiných okolností.[7] Tyto závěry přitom soudy dovodili jak v režimu někdejšího zákona č. 40/1964 Sb., (starý) občanský zákoník, tak dle zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, a to bez ohledu na odlišný režim i formulace.
Ačkoli mi není známo, že by danou právní otázku některý z vyšších soudů řešil i za účinnosti současného občanského zákoníku, není zřejmě důvod se domnívat, že by došlo v této již letité rozhodovací praxi k nějaké změně. Pohledem realitní praxe bude však zajímavou otázka dokazování v situaci, kdy zprostředkovatel provádí veřejnou nabídku širokému okruhu lidí (ať už na internetu, na sociálních sítích, v tisku či třeba telemarketingem). Za takové situace je celkem rozumné předpokládat, že až na naprosté výjimky bude jakákoli osoba se zájmem o uzavření zprostředkovávané smlouvy nalezena alespoň částečně v důsledku aktivity zprostředkovatele, a to ať už se do kontaktu se zájemcem dostane prostřednictvím zprostředkovatele, nebo jej kontaktuje přímo (tím spíše v případě, kdy je ve smyslu § 17 ZRZ sjednáno výhradní zprostředkování).
Závěr
Rozhodovací praxe soudů týkající se zprostředkovatelské smlouvy v realitní oblasti je poměrně bohatá. Dle mého názoru jí však v některých ohledech ubírá na přesvědčivosti fakt, že je z velké části zatížena snahami vyšších soudů o „umravňování“ realitních zprostředkovatelů v první dekádě jednadvacátého století. Stejným způsobem je ostatně ovlivněna též judikatura týkající se rezervačních smluv nebo spotřebitelských smluv v realitní oblasti. Novější rozhodnutí (především) Nejvyššího soudu se však již vyznačují poměrně vyváženým a racionálním přístupem k jednotlivým institutům typickým pro zprostředkovatelskou činnost. Stále se však nemohu zbavit dojmu, že je právo realitního zprostředkování opředeno pavučinou nejasností, která jistotě a stabilitě realitního trhu u nás právě dvakrát nepřispívá.
Není zcela překvapivé, že nový realitní zákon do této praxe žádné bouřlivé změny nepřinese. Jedná se ostatně v dané oblasti o průkopnický předpis, jehož účelem ani nebylo zasahovat do hmotněprávní úpravy zákonných instrumentů, ale spíše stanovit podmínky výkonu činnosti realitního zprostředkovatele. V tomto ohledu tak nezbývá než trpělivě sledovat, jakým směrem se bude ubírat budoucí rozhodovací praxe soudů.
[1] Jde zejména o zvláštní způsob vzniku práva na provizi, sekundární povinnosti zprostředkovatele zajistit vedle propojení zájemce a třetí osoby rovněž např. smluvní dokumentaci, úschovu kupní ceny, předání předmětu převodu apod.
[2] Občanský zákoník výslovně nehovoří o vzniku práva na provizi, ale o její splatnosti. Existuje přitom teoretickoprávní rozpor ohledně toho, zdali splatnost de facto znamená vznik práva, nebo zdali právo na provizi vzniká již uzavřením zprostředkovatelské smlouvy, a splatností pak toto právo pouze dozrává. Aniž bych se cítil povolán zabředávat do této akademické rozepře si z praktických důvodů dovolím přiklonit se k variantě první, neboť v takovém případě se nedostávám do konfliktu s pojmem splatnost tak, jak jej chápe právo veřejné a ekonomická teorie, což by bylo pro čtenáře přirozeně matoucí.
[3] Rozsudek NSČR sp. zn. 33 Cdo 2552/2012, ze dne 21. 7. 2014.
[4] Pro snazší výklad jen poznamenám, že spojení „podstatné obsahové složky“ je významově shodné s pojmem podstatné náležitosti (latinsky essentialia negotii).
[5] např. rozsudek NSČR sp. zn. 33 Cdo 3900/2008, ze dne 27. 10. 2010.
[6] Rozsudek NSČR sp. zn. 23 Cdo 856/2010, ze dne 26. 10. 2011.
[7] Rozsudek NSČR sp. zn. 33 Cdo 930/2013, ze dne 30. 4. 2015.
Diskuze k článku ()